Что нужно знать о самопроизвольной и стихийной реновации старого фонда?
Последние пару лет стали для рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга на удивление урожайными по части компактных студий в старом фонде, которых ранее тут отродясь не бывало. Возникли они как грибы после дождя. Эти объявления хорошо узнаваемы в общей выдаче – невооруженным глазом видно, что к ремонту здесь приложилась набитая дизайнерская рука.
Квартиры площадью от 13 до 25 метров выглядят очень привлекательно и реализуются по вполне себе умеренным ценам (примерно за 150 000 за кв.м.). Учитывая крохотный метраж, фешенебельную локацию и формат «въезжай и живи», это вполне гуманный ценник. Крохотная площадь в ряде случаев компенсируется надстройкой 2-го уровня, где, как правило, располагается спальное место. Спасибо высоченным потолкам из прошлого.
Выбирая между студией в Мурино и студией в шаговой доступности от Исаакиевского Собора, рука так и тянется сами знаете, куда. Более того, цена готовой студии в центре сопоставима с ценой клетушечки в строящемся гетто где-то за КАДом.
Кроме того, здесь тебе уже и готовый ремонт, и меблировка, и продуманная эргономика пространства. Минималистично, но в соответствии с современными веяниями в интерьерном дизайне, что моментально превращает эту жилплощадь в привлекательные апартаменты. Можно жить самому, можно сдавать приезжему студенту или посуточно туристам и гостям Северной столицы.
Для человека, склонного к рефлексии, все это выглядит, конечно, заманчиво, но очень странно и сомнительно. Многие настроены крайне скептически к подобного рода сделкам, предрекая новоиспеченным владельцам судебные тяжбы и потерю денег. Но раз инициатива приобрела столь большие масштабы, видимо, не все так однозначно и незаконно.
Конечно, каждую квартиру надо рассматривать отдельно, но есть несколько элементарных правил, которые при первом прочтении помогут вам отсеять откровенно сомнительные предложения.
С чего собственно все началось?
Петербург – это, пожалуй, безоговорочный лидер по количеству коммунальных квартир в мире. Государственная программа по расселению такого жилья крайне неповоротлива. Несмотря на десятилетние попытки разными способами искоренить этот формат совместного проживания, в Петербурге до сих пор насчитывается более 60 000 таких квартир. Поэтому многие отчаявшись ждать помощи от государства, готовы и сами за рыночную стоимость уступить свою жилплощадь ценителям вечерних променадов по центру.
Что это такое?
Де-юре все это не более, чем эффектный ремонт на месте убитой коммуналки, где из каждой комнаты сделали отдельную псевдоквартиру со своим санузлом и кухонным уголком. Но статус квартиры имеется только на словах. Документально вы будете собственником доли, как и при покупке обычной комнаты в коммуналке.
Риски
Риски есть. Их не может не быть.
Если такая псевдоквартира находится посреди хрестоматийных коммунальных пейзажей, то есть перестроена только одна комната из всех по частной инициативе одного из жильцов, лучше с этим не связываться. Вряд ли подобного рода перепланировка законна.
Если студия находится выше 2-го этажа, тут к бабке не ходи: переделки проведены незаконно. Дело в том, что размещение санузлов не допускается над жилыми помещениями. Соответственно, подобные вариации на тему коммунальной квартиры возможны на первом этаже, когда ниже только подвал, или на 2-м при условии, что на первом размещаются хозяйственные или торговые помещения.
Если дом имеет охранный статус памятника архитектуры, дальше можно не смотреть. С такими экземплярами подобные перепланировки ни на первом этаже, ни на минус первом никто делать не позволит. В противном случае проблем не оберетесь, да еще и заплатите солидный штраф с обязательством «вернуть как было». Проверить статус здания можно на официальном сайте Правительства Санкт-Петербурга.
Многие квартиры изначально позиционируются как один из способов инвестиций. Их можно использовать в качестве апартаментов для посуточной сдачи гостям города. Приобретая подобное жилье для постоянного проживания своей дочери-студентки, следует учитывать, что в соседних комнатах может возникнуть некое подобие хостела с часто меняющимися квартирантами. И тогда встает вопрос безопасности, ведь такие псевдоквартиры не имеют прямого доступа в подъезд. Как и раньше, все эти комнаты объединены одной квартирной дверью.
Когда можно вписываться?
Не будем никого рекламировать, но вероятнее всего, гораздо надежнее приобретать столь инновационный вид жилья у юридических лиц, которые реализовали не один десяток подобных проектов. Во-первых, можно почитать отзывы реальных владельцев. Во-вторых, высока вероятность того, что компания, заинтересованная в наращивании прибыли, делает все по букве закона. Что касается доводов в пользу фирм-однодневок, то все-таки не в 90-е живем, товарищи. Репутация нынче тоже много значит.
Компании, которые вплотную занимаются переделкой коммунальных квартир, выкупают коммуналку целиком, то есть на момент старта продаж являются единственными собственниками. Это исключает риски того, что вам продали жилплощадь, на которую приоритетное право покупки могло быть у соседа. Одним из условий покупки такой «квартиры» для каждого из совладельцев является подписание нотариального соглашения, которое сразу предполагает отказ от преимущественного права покупки доли. В случае если вы захотите продать свои кровные 15 метров, вам не надо будет вступать в диалог с соседями на предмет приоритетного права выкупа вашей жилплощади. Это плюс, и в таком случае ваши риски минимальны.
Вне зависимости от того, квартиру или псевдоквартиру вы хотите приобрести - обращайтесь. Подберем, проверим, поможем с ипотекой.
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
Звоните: +7 (812) 421-87-72
www.ipotekalive.ru