Оценка конкуренции в предполагаемой локации строительства объекта жилой недвижимости весьма важный, а иногда и проблематичный для девелопера этап реализации проекта. О нюансах этой работы рассказывает Полина Балашова, директор по аналитике и ценообразованию «ИНТЕКО».
– При оценке конкурентной среды в выбранной для реализации проекта локации девелопер должен учитывать ряд важных факторов. К ним стоит отнести: объем нового предложения в ближайшем окружении, объем вторичного рынка (особенно монолитного домостроения), перспективные площадки вблизи будущего проекта.
Причем объем предложения необходимо рассматривать в разрезе нескольких составляющих: класс и общий объем проекта, расположение относительно собственной локации, репутация девелопера-конкурента, планы дальнейшего развития площадок в окружении. Как мы показали на своем опыте при запуске проектов WestGarden и «Вестердам», при достойном качестве продукта можно свободно зайти даже на высококонкурентный рынок бизнес+ и комфорт-класса. В данном случае к качественным характеристикам относятся фасадные и планировочные решения, благоустройство и дизайн мест общего пользования, упаковка продукта с точки зрения рекламы.
В «ИНТЕКО» при оценке конкурентного окружения мы учитываем все вышеизложенные факторы. В некоторых случаях это позволяло нам менять подход к реализации проекта, повышая класс и корректируя его позиционирование. Грубо говоря, локация часто сама подсказывает, каким должен быть класса предполагаемого проекта.
В плане поиска новых площадок такой подход дает возможность выявить потенциально привлекательные локации для реализации девелоперского проекта, а также позволяет рассчитать текущую и потенциальную емкость локального рынка. Если анализ дает негативный результат по какому-либо сегменту, мы ищем возможность повысить или понизить класс проекта для попадания в меньшую конкуренцию.
Также мы отстраиваемся от других игроков по продуктовым характеристикам. Например, в West Garden мы спроектировали дома класса бизнес+, но при этом выделили продукт River Line – клубные дома на берегу реки, рассчитанные всего на 46-47 квартир в корпусе.
Стоит отметить, что на текущий момент новые правила рынка недвижимости, предполагающие использование эскроу-счетов, являются основным механизмом реализации жилой недвижимости. Да, ряд девелоперов работает по старым правилам, но доля проектов с эскроу будет неуклонно расти. Те застройщики, которые не перешли на новые рельсы, в некоторых случаях могут позволить себе предложить цены чуть ниже, но в течение ближайших 2-3 лет такое окно возможностей будет закрыто. И даже при этом общее оживление рынка и новость про эскроу-счета стали драйверами роста цен – подорожали все проекты, вне зависимости от схемы их реализации.
Как девелопер, заинтересованный в максимальной маржинальности проекта, «ИНТЕКО» начинает реализовывать свои проекты по стоимости для конечного клиента. Такую же ситуацию мы наблюдаем и у конкурентов – «инвестиционных» стартовых цен все меньше, большинство выходит в продажу по оптимистичным ценам.
Приглашаем поделиться своими комментариями и подписаться на нашу страницу «Девелопмент недвижимости». На нашем Depat.info вы также можете ознакомиться с материалами на тему:
Как высокие потолки воздействуют на человека
Рейтинг узнаваемости – названы самые известные высотки Москвы