Сегодня рассмотрим тему приемки квартиры, которая интересуют каждого человека, приобретающего квартиру в новом доме, либо покупающего вторичное жильё. Это как принять квартиру от Застройщика, либо на что обращать внимание при покупке вторичного жилья в ветхом состоянии, и нужно будет делать ремонт.
Статья будет полная, так что присядьте поудобнее, и не забудьте сохранить ссылку, чтобы посмотреть, когда нужно, не прибегая к записям в дневнике 😊
Начнём с темы приемки квартиры от застройщика:
Вас пригласили на приёмку квартиры, заходите, и простому обывателю, который совершенно не знаком с темой ремонтов все покажется красивым и замечательным, может даже что-то и обнаружит неподкованный взгляд, и представитель застройщика будет счастлив исправить эту мелочёвку моментально, дабы был подписан акт.
Но практика показывает, что на сегодняшний день качество отделки, и уровень специалистов на стройках все ниже и ниже, к сожалению, и застройщика, и покупателя.
Есть конечно один страшный фактор, который не даст вам все принять как полагается, но об этом я расскажу потом, сначала как можно полнее рассмотрим тему приёмки.
Ну, по порядку:
1. Первым делом следует обратить внимание на окна и коммуникации.
Смотреть в окно, любоваться видами и обзором нет смысла, смотреть нужно не сквозь, а на окно, и довольно тщательно. Начните с фурнитуры:
Нужно открыть и закрыть каждое окно и балконную дверь несколько раз, окна и двери должны хорошо открываться и закрываться во всех позициях, разговоры о том, что в процессе эксплуатации разработается – не уместны.
Откройте окно или дверь полностью, не спеша осмотрите каждый элемент, ничего не должно болтаться, и соответственно, если что-то уже отпало – то вы это заметите, напротив каждого ролика должен стоять крепёж. И этот крепёж на одном саморезе, который может провернуться в момент закрутки, и «вылечить» посадочное место в дальнейшем очень сложно. Достаточно пошевелить крепёж рукой, что бы убедиться, что все хорошо. (фото 1)
Следующий момент – при закрывании дверей и окон, не закрывайте их полностью, с поворотом ручки. Просто прижмите немного дверь к профилю, чтобы увидеть ровно прилегает уплотнитель к профилю или нет, должна быть ровная параллель. Если внизу или вверху уплотнитель прилёг, а с другой стороны щель, то требуется настройка двери (фото 2). Есть ещё момент настройки окон и дверей в других плоскостях, но это уже сложнее увидеть, и если окно или дверь при открывании и закрывании не шкрябает о профиль, то можно продолжить осмотр дальше.
Как определить ровно ли установлен сам каркас окон. Это тоже не маловажно, так как если при монтаже профиль могли закрепить криво, прогнуть его, в таком случае где-то уплотнитель может не прилегать достаточно плотно, и этот участок будет продуваться и промерзать. Нужно приоткрыть немного окно или дверь, чтобы видеть уплотнитель и часть профиля, к которому прилегает уплотнитель. Так же, как и во втором случае, определить, насколько параллельны эти два элемента.
Дальше самое простое, визуально определить целостность уплотнителя на окнах и дверях, он может быть срезан.
Следующий этап – наружное обследование, здесь внимательно осматриваем сами окна (профиль, стеклопакеты) на наличие царапин, трещин. Стеклопакет должен быть чистым, чтобы определить на нём наличие производственных дефектов и следов некачественной очистки от строительных смесей, красок и грунтовок. Тоже самое относится и к подоконнику.
С откосами окон сложнее, если они красивые, вам все нравится, то это не значит, что они технически собраны правильно, и правильно выполнена теплоизоляция по примыканию профиля окна и стены. Но это не определить без специальных приборов. Качество устройство откосов определяется при помощи тепловизора, либо измерителя плотности потоков, но только в зимний период времени. Нужна достаточно большая разница температуры снаружи и внутри помещения для определения качества выполнения работ.
Рекомендую посмотреть эти все моменты дома, что бы не разбираться при приёмке. 😜
Ну вот, с окнами, пожалуй, все.
Да, и параллельно с окнами вы можете осмотреть радиаторы. Соответственно они тоже должны быть чистыми, не заляпанными растворами и т. д., без видимых сколов и царапин. Обязательными к проверке 2 момента. Первый это осмотреть соединения труб, и подключения радиатора. Если там были подтёки, то это можно определить по наличию подтёков и ржавчины, так же могут остаться следы подтёков на ламинате под соединениями. Второй момент – наличие отсекающих кранов и/или термоголовок. Так же нужно проверить их работоспособность. Краны должны открываться и закрываться полностью без применения ключей и рычагов)), а термоголовка должна иметь границы «+» и «-», а не крутиться без остановки, что означает, что кто-то сорвал головку. Хотя порядочные застройщики термоголовки выдают при приемке квартиры, дабы никто не украл и не испортил.
От окон мы не спеша переходим в ванну и кухню. За вами следует представитель застройщика, и поверьте, он уже будет достаточно напряжён после процедуры тщательного изучения окон и радиаторов, и возможно начнёт поторапливать, но это не должно вас беспокоить, вам обязательно нужно проверить все, что касается коммуникаций воды и электричества, т.к. в дальнейшем из-за неисправностей может повлечь приличные затраты или моральные разочарования.
Что мы смотрим в ванной? Конечно же проверяем работоспособность всех отсекающих кранов, они должны перекрывать воду полностью, также определить нет ли подтёков на соединениях, а самое главное убедиться, что из всех кранов бежит горячая и холодная вода, и набирается бачок унитаза. Трубы могут быть забиты, или ошиблись с соединением, к сожалению, и такое встречается. С трубами канализации попроще, соединений меньше, и достаточно убедиться, что они целые, и нет подтёков на соединении. Сложнее визуально определить, что нет обратного уклона труб, сейчас как раз и пригодится небольшой уровень и рулетка. По СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85* уклон трубы величина расчётная для разных назначений трубопроводов, но для квартир принимается стандарт:
- диаметр 50 мм принимается 30 мм на 1 метр
- диаметр 110 мм принимается 20 мм на 1 метр
И напоследок желательно убедится, что труба канализации, подходящая к ванной не выше слива ванной, иначе вместо душа вам придётся принимать бассейн, т. к. вода просто не будет уходить из ванны.
Пожалуй, этих процедур будет достаточно. Что касается водоснабжения и отопления, обязательно должна быть в наличии схема прокладка труб по полам помещений, чтобы в дальнейшем, производя какие-то работы самостоятельно, вы их не пробили.
Вот мы подошли к сложному этапу – электрика!
Здесь обязательно проверить абсолютно все! Если, конечно, в дальнейшем вы не планируете делать полный ремонт в квартире с заменой (добавлением) электропроводки. Тогда электрик проверит все коробки на правильность сборки в соответствии с ПУЭ. Если нет, то вам с этим жить, и обязательно к проверке.
Кстати схему прокладки электропроводов тоже предоставляют, хотя и не все.
Первое, что делаем – подходим к щиту управления. Нормальный щит в новостройке выглядит примерно так:
Если вы хоть немного разбираетесь в электрике, то можете снять крышку, для понимания содержимого, т.е. как все подключено, не болтаются ли какие-то провода, не зажатые в автоматах, отсутствие сильно пережатых между собой разно полюсных проводов, оголённых проводов и подобного. Наличия шин заземления и нуля, безопасность расстояния между ними. После этого закрыть панель, и проверить работоспособность каждого автомата включением и выключением. Проверить (протестировать) работоспособность дифференциальных автоматов, при их наличии. На каждом таком автомате есть кнопочка «тест», при нажатии которой при включенном автомате, он должен выключиться.
Это безопасная процедура. Все автоматы должны включаться и выключаться легко, в противном случае он либо неисправен, либо в него попал мусор, и его требуется заменить. Если же автомат при включении отрабатывает на короткое замыкание, то необходимо искать причину, и устранять её, а причин бывает очень много, от пробития кабеля при бурении, до неправильно собранных коробок. При проверке автоматов на освещение, обязательно нужно включить все лампочки в помещениях, если их нет – попросить вкрутить. И после проверки автомата, проверить все выключатели.
Для проверки работоспособности розеток достаточно иметь с собой какой-нибудь небольшой электроприбор. Включая и выключая его в розетки (каждую) вы убедитесь в их работоспособности, и прочности установки подрозетников и самих розеток.
Сложнее дело обстоит с коробками, чтобы проверить правильность сборки и скрутки проводов нужен специалист, не каждый полезет разбирать скрутки для определения правильности скрутки и соединения. А на сегодняшний день все идут лёгкими путями, соединяя провода на соединители типа зажимов. Лично я противник всех таких зажимов,
что бы на них не было написано по техническим характеристикам. Намного безопаснее будет соединение проводов посредством опрессовки в гильзе, что может сделать любой дилетант с пассатижами в руках. Допускаю подобное соединение только кабелей освещения, но ни в коем случае не на силовые розетки.
Просто давайте посмотрим, что по этому поводу говорит ПУЭ, пункт 2.1.21: соединение, ответвление и оконцевание жил проводов производится при помощи опрессовки, сварки, пайки или сжимов (винтовых, болтовых и т. п.) в соответствии с действующими инструкциями, утвержденными в установленном порядке. И этим всё сказано, комментарии излишни.
Так что вскрыв коробки на розетки и увидев подобные вещи, можно сразу требовать исправить на выше описанные соединения.
Правда есть некоторые «условности», о которых я напишу позже, которые не позволят вам требовать соответствия с ПУЭ, и по другим моментам.
Вентиляция – тут дело тёмное, реально. С вентиляцией во многих домах есть проблемы, и доказать, что-то крайне сложно. Естественной тяги как правило нет вообще, и для того, чтобы вытяжка начала работать, требуется открыть окно на микропроветривание. В противном случае может быть обратная тяга, т. е. из вытяжки в помещение. Откройте окно, возьмите листок бумаги, либо зажигалку. Поднесите к каналу вентиляции. Листок должно присосать к каналу, если зажигалку поднести, то пламя будет уходить в канал. Если этого не произошло – можно уже задавать вопрос, почему не работает вытяжка! Сейчас почти во всех новостройках в стенах помещений устанавливают регулируемые клапаны, для подачи воздуха снаружи. В этом случае с подачей свежего воздуха будет все в порядке при еле работающей вытяжке, если таких нет, то лучше поставить самим, чтобы постоянно не открывать окна, особенно зимой. Либо устанавливать канальные вентиляторы с обратным клапаном и в кухне, и в ванной.
Вот мы и разобрались с самым основным. Далее – отделка!
2. Приемка полов и стен. Как я заметил в начале статьи, простому обывателю может показаться всё красивым, и замечательным, и хорошо, если это действительно так, но… начнём с полов.
Будем рассматривать квартиры с отделкой, квартиры с черновой отделкой смотреть намного проще, там сразу можно обнаружить явные дефекты.
Мы вернулись к входной двери, и начинаем неспешный обход по периметру квартиры, аккуратно ступая вдоль плинтуса стен, прислушиваемся к сладостному хрусту ламината, как он прогибается, и между плинтусом и ламинатом образуется щёлочка, и… СТОП!!! Это именно то, что мы ищем, в этом месте весьма значительный провал, который не допустим при подготовке под ламинат, в этом месте ламинат в конце концов лопнет, и придётся перекладывать полностью, т. к. вряд ли у вас найдётся запас такого ламината – придётся покупать новый. Если вы планировали его поменять в принципе, то придётся нанимать человека, который займется выравниванием пола, перед его укладкой.
И так нужно осмотреть полностью весь периметр квартиры. Где-то и по середине помещения ваша стопа может почувствовать явный провал ламината под ногой, это тоже является дефектом устройства стяжки полов.
Посмотрим, что говорит нам СНиП по этому поводу:
Открываем СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87. Этот документ можно найти на сайте Министерства строительства
8.7 Требования к промежуточным элементам пола
Прочность материалов, твердеющих после укладки, должна быть не менее проектной. Допустимые отклонения при устройстве промежуточных элементов пола приведены в таблице 8.5.
Находим в таблице в графе «Технические требования» дословно – бетонных подстилающих слоёв и стяжек под покрытия из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон, поливинилхлоридных плиток, паркетных покрытий, ламината и мастичных полимерных материалов.
Следующая графа «Предельное отклонение» дословно – не более 2 мм., т. е. самый глубокий провал или ямка в стяжке, не может быть больше 2 мм.
И финиш «Контроль» - не менее 5 измерений на 50-60 м.кв. пола под двухметровое правило, хотя в вышеописанном случае будет достаточно и одного измерения в месте провала.
Так же смотрим сборку ламината, при его укладке не допускается наличие трещин между досками, в этом же СНиП прописан допуск в мм, который равен «0» мм.
И конечно правильность сборки – при укладке ламината каждая последующая доска в параллельном ряде должна перехлёстывать предыдущую на 1/3 длины, это необходимо для общей прочности и устойчивости конструкции, и выглядит таким образом:
А вот так выглядит не правильная сборка, и недопустимые щели:
И не спешите закрывать данный документ, дальше, при приемке штукатурки стен и плитки он же вам и пригодится, в нем есть все, что вам необходимо!
Переходим к стенам, как правило, это обои под окраску, окрашенные какой-нибудь недорогой краской, замарав которую, вряд ли получится отмыть, поэтому нужно быть готовым к окраске стен заново, если не планируете что-то переделывать под себя. К обоям особо придраться не получиться, если нет явных пузырей, видимых резов и отслоений обоев от стены. И то как прописывает СНиП порядок работ с обоями – вряд ли понравится людям, кто привык поклейке обоев в стык и резкой по углам, без всяких поклеек обоев поверх обоев. Так как нет параметров видимости стыков, тем более по обоям под окраску
Кому интересно, может смотреть тот же документ, пункт 7.6 Производство обойных работ.
Важнее смотреть не на обои, а на основание, на которое они поклеены, обои под окраску, ещё с крупной фактурой скроют все дефекты штукатурки и шпатлёвки стен, что не позволит поклеить хорошие обои в дальнейшем из-за кривизны стен, провалов, бугров. Поэтому особое внимание нужно уделить подготовке стен.
Штукатурка стен, какие виды бывают, и как дилетанту определить качество без лазера и уровня.
Почему именно без инструмента? Да потому что эти вещи очень дорогие (хорошего качества), если вы считаете, что можно пойти в магазин, и купить недорогой уровень в 2 метра длины – может оказаться ошибкой, и этот уровень пригодится вам только в качестве металлической палки. Уровень нужно уметь выбрать, вы можете передрать все имеющиеся уровни в магазине, и все они окажутся бракованными, даже дорогие нужно проверять, не каждый из них покажет правильную вертикаль и горизонт.
И вместо того, чтобы потратить 4000 – 5000 рублей на хороший уровень, проще будет нанять профессионала, который занимается приёмкой квартир от застройщика.
А для приемки стен достаточно будет купить недорогое, двухметровое правило (трапеция), и не будет лишним небольшой уровень, его проще проверить при покупке, и он стоит намного меньше, чем 2-х метровый. Уровень можно приставить к плоскому торцу правила, и!!! – вот вам 2-х метровый уровень)). Причём проверять вам придётся только внутренние и наружные углы стен.
Рассмотрим самое плохое качество выполненных работ, т. к. идеала вы все равно не увидите, то оттолкнёмся от худшего)), а дальше вы сами поймёте, что такое хорошее качество.
Пункт 7.2 Производство штукатурных работ, таблица 7.4 – требования к оштукатуренным основаниям.
Виды штукатурок делятся на 3 категории:
· Простая
· Качественная
· высококачественная
И? – «простая штукатурка» – отклонение от вертикали (вертикаль, это снизу-вверх, если что), не более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту помещения. И те же параметры для горизонтали. Всю стену, если она большая, промерить 2-х метровым правилом будет сложно, поэтому прибегнем к простому способу. Причем потребуется всего лишь простой капроновый шнур, около 2 мм диаметром.
Растягиваем его на длину стены, и смотрим по низу стены, середину, на вытянутую руку, диагонали, и углы помещений. К сожалению, на фото это будет не видно, посмотрим схематично.
Прошли, просмотрели? Всё хорошо? Да нет! Это ещё не все. Рекомендую хотя бы выборочно пройти, и потихонечку простучать поверхность стены, лучше, и проще это делать небольшой, деревянной палочкой, только не с острыми краями. Делать это нужно аккуратно, как будто тихонько бьёте палочкой по барабану. Звук отдачи должен быть звонкий, если услышите глухой звук пустоты, то здесь стоит остановиться, и простучать всю поверхность, если участок будет приличным, то вероятнее всего штукатурка отошла от стены, и более чем вероятно – из-за нарушения техпроцесса. Кто-то просто забыл загрунтовать основание перед штукатуркой (и это тоже предусмотрено СНиП, пункты 7.2.2 - 7.2.4). Здесь однозначно нужно требовать переделки всего спектра работ, с полным демонтажем существующей штукатурки!!!
И к вашему вниманию 2 схемы контроля качества штукатурки стены:
Примерно так выглядит «плохая» стена, думаете такого не бывает? Ещё как бывает, и это не увидеть, если переломы действительно плавно выглажены, нужно обязательно проверять.
Ну и отталкиваясь от категории «самой плохо сделанной стены», если по вашему договору, в вашей квартире должна быть «высококачественная штукатурка» по СНиП, то параметры приёмки уменьшаются до 3-х раз, вертикальное отклонение на всю высоту стены не более 5 мм., кривизна стен на 2-х метровое правило – не более 3-х мм.
Единственно, что могу к этому добавить, очень плавных ям и бугров не может быть неимоверное количество, это уже издевательство. И если стояли более-менее правильные маяки, то так криво сделать просто не реально. В таком случае работал просто «супер универсал», чтобы так испоганить стены по маякам.
Шпатлёвка стен – эти работы напрямую зависят от того как выполнена штукатурка стен, шпатлёвкой не выравнивают глубокие провалы и т. д., единственно, что на шпатлёвке абсолютно не допускаются следы от инструментов и другое, только незначительные царапины от абразивного инструмента. Есть, конечно спецы, которые шпатлёвкой могут испортить штукатурку)), но как правило, такое случается редко. Всё должно быть красиво, а для того, чтобы лучше увидеть дефекты необходим светильник, с которым можно обследовать каждый сантиметр стены. Но для общестроя будет лишним, достаточно визуально обследовать стены.
Облицовочные работы – не везде, но где-то ещё выкладывают плитку в санузлах, кухне (как ни смешно это выглядит)) вокруг раковин. Понятно, что используется самая дешёвая плитка в данном случае, и требовать идеальное качество укладки конечно можно, но вряд ли получится. Правда, если плитку делал тот же «супер универсал», что понаделал бугров и ям на стенах из штукатурки по маякам, то предъявлять конечно можно, и я бы сказал нужно.
По параметрам приемки качества укладки по СНиП основные 3 детали:
- п. 7.4.13 Швы облицовки должны быть ровными, одинаковой ширины.
Это касается всех плоскостей уложенных плиток, на фото постараюсь показать.
- далее по таблице 7.6
поз. 1 на фото: Отклонение от вертикали на 1 метр длины - 1,5 - 2,0 мм
поз. 2 на фото: Отклонение расположения швов от вертикали и горизонтали на 1 метр - 1,5 - 2,0 мм
поз. 3 на фото: неровности плоскости (при контроле 2-х метровой рейкой) - 2,0 мм
поз. 4. на фото: Отклонение ширины шва - 0,5 - 1,5 мм
И пожалуй основное в приемке плитки – то же простукивание каждой плитки в отдельности, как я прописывал в контроле качества штукатурки, дабы исключить в дальнейшем её обрушение, если вы не планируете менять плитку полностью на свою.
Вот вроде подходим к концу, надеюсь голова не опухла от обилия информации?)) Хоты я стараюсь описывать как можно кратко, но в полном объёме.
Межкомнатные двери - хорошие, качественные двери вы не увидите, но качество установки нужно проверить, двери должны свободно открываться и закрываться. Замки и ручки должны свободно работать. На дверях не должно быть никаких царапин, сколов и вмятин, замазанных герметиками. Если все хорошо работает, закрывается, все чисто, то и придраться не к чему.
На этом заканчиваю.
Буду рад, если кому-то пригодилось всё, о чём я написал, значит время потрачено не зря))
В следующей статье начнём тему вторичного жилья, и ремонта квартиры, с чего начать, и где сэкономить.
Всего доброго! До встречи!