В интернете можно найти множество объявлений о продаже студий по 12-20 метров в центре Санкт-Петербурга за 1,5 – 2,5 млн. Маленькая студия с собственной кухней и санузлом, в историческом центре, в доме с высокими потолками, рядом с учебой или работой. На фото аккуратный ремонт, новая техника и мебель. Хочешь сам живи, хочешь сдавай студентам или туристам, это же центр, там спрос всегда есть. Если Вы уже взяли калькулятор и считаете, сколько экономии и выгоды принесет подобный проект, подумайте вот над чем:
1) Правовой аспект.
Хоть это и звучит романтично «студия в центре Санкт-Петербурга» с правовой точки зрения это комната в коммунальной квартире. Для тех, кто никогда в них не жил это открытие нового чудного мира. Начнем с процесса покупки. Соседи по коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки. Что это значит на практике? Продавцу надо будет получить от каждого собственника отказ от покупки комнаты. Как много этих собственников, на сколько и за сколько они готовы идти на встречу и подписывать эти документы, а если нахождение некоторых из них не известно, а если человек ограничен в дееспособности, если есть спор о праве – это все конечно разрешимые препятствия, с которыми может столкнуться продавец вашей комнаты. Вопрос в том, готовы ли Вы заниматься этим, когда сами захотите в дальнейшем продать комнату. Потому что первое, о чем надо подумать перед покупкой недвижимости – как вы ее будете продавать.
2) Технический аспект.
В комнаты - студии обычно устанавливают - унитаз, душевую кабину, раковину для «кухни», электрическую плитку. В комнаты тянут трубы от стояков через всю квартиру. Напор и удаление стоков обеспечивают канализационные насосы. При этом жилищное законодательство запрещает устанавливать «мокрые зоны» - раковины, души, туалеты над «сухими зонами». Кроме тех случаев, если это первый этаж, внизу расположено нежилое помещение, или, например, арка. Не стоит надеяться на обывательское «моя собственность, что хочу, то и ворочу», не надейтесь, что сможете «порешать» мирно с контролирующими органами и недовольными соседями. Технические нормы в строительстве существуют не для того чтобы кого-то ущемлять в их стремлении к комфорту. Домам, в которых находятся эти студии, уже более ста лет, в редких из них проводился капитальный ремонт. На сколько опасно в таких зданиях собственноручно менять инженерные сети, увеличивать нагрузку на электрические сети, делать «мокрые зоны» в каждой комнате? Не верьте словам продавца, что эти изменения можно узаконить, что так много кто живет и никого не трогают. Если городские власти поставят перед собой цель разобраться с подобными переустройствами коммуналок, они это сделают, закон на их стороне. В 98% Вы не сможете перевести такую студию в отдельную квартиру, не сможете узаконить инженерные переустройства, Вы постоянно будете в подвешенном состоянии.
Продавцы предлагают такие студии для проживания, сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду. Бизнесмены зарабатывают на перепродаже таких комнат. Они покупают такие комнаты, делают не дорогой ремонт, проводят воду и канализацию, закупают мебель и технику. Получается либо жилье или готовый арендный бизнес. То есть за относительно не большие затраты комната в обшарпанной коммуналке превращается в элегантную студию и продается дороже. А все риски по невозможному узакониванию переустройства переходят к покупателю вместе со студией.
Если Вы покупаете такую студию с целью постоянного проживания, помните, что, не смотря на то, как она уютно выглядит, это все равно коммунальная квартира со всеми вытекающими отсюда проблемами. Готовы ли к этому ради проживания в центре города на Неве? Если Вы рассматриваете студию как бизнес по аренде, просчитайте все риски и затраты, связанные с техническим переоборудованием и обслуживанием. Изучите, какой спрос и цена на долгосрочную аренду на такие комнаты, кто снимает такое жилье и на какой период, сможете ли Вы тратить достаточно времени на обслуживание студии при краткосрочной аренде?
Прекрасно понимаю желание людей, которые уже владеют такой недвижимостью максимально обустроить свое жилище. Но те, кто покупает такие студии ради статуса «живу с видом на Исакий», подумайте, не приобретаете ли Вы себе лишние проблемы на будущее?