Этот пост, логическое продолжение первой части рассказа про личный опыт покупки квартиры в Турции. Что же все-таки я купил и на что право собственности получил покупая квартиру в Турции?
Для того, чтобы разобраться в данной ситуации, я связался с юристом из Стамбула. По факту мне нужна была независимая экспертная оценка и подтверждение того, что я уже успел узнать за много лет.
На что право собственности я получил после покупки квартиры в Турции?
В итоге я получил право собственности на землю с обременением сервитутом других дольщиков этой земли, на которой планируется постройка дома или уже строится дом, в котором будет моя квартира на 4-ом этаже в 14-ой секции. Отмечу, что квартиру я покупал в уже в построенном доме. Т. е. по документам о собственности квартиры еще нет: я просто дольщик земли, на которой либо должны построить дом, либо он еще строится.
Такой вид права собственности называется Kat irtifakı. Оно оформляется именно на момент начала (или в процессе) строительства и до его завершения и получения ИСКАНА (акта сдачи дома и разрешения на ввод в эксплуатацию).
А вот Kat Mülkiyeti — это настоящий вид собственности на квартиру с полным определением всех параметров квартиры вплоть до названия комплекса, в котором эта квартира находится. И самое главное, что квартира зарегистрирована в жилом фонде. Т. е. государством подтвержден факт пригодности квартиры для проживания и соответствия изначальному плану.
В чем суть подвоха?
После того, как дом построен, общедомовой (genel) и персональный (ferdi) ИСКАН (акт сдачи дома и технические паспорт) выдан, нужно переоформить старый акт Kat irtifakı в новый акт собственности Kat Mülkiyeti, который, как говорится, узаконит факт существования квартиры на бумаге (документально), факт наличия ferdi iskan (персонального искана на квартиру) вместе с его соответствием действительности и плану, ваше право собственности на квартиру и то, что она пригодна для проживания. Квартиры с таким правом собственности всегда дороже. Потому что они по-настоящему квартиры с полноценным правом собственности.
Подытожу простыми словами. Квартиры с правом собственности Kat irtifakı дефакто как бы есть, но деюро ее как бы нет: она еще не построена, и в (ТАПУ Центре) Кадастровом ведомстве не в курсе, что ваша гипотетическая квартира приобрела физически воплощенный в реальность вид.
Почему об этом не говорят риэлторы?
Все очень просто. Большая часть квартир на местном рынке с правом собственности “Kat irtifakı”, а риэлторы, как водится, не любят правильные вопросы и тем более не любят отвечать на них. Чем меньше знает клиент, тем быстрей закроется сделка и будут получены те самые заветные комиссионные.
Красиво одетые барыги
Но есть еще один вариант: 83% риэлторов местного рынка — это просто красиво одетые барыги. Они вообще мало что знают о законах, строительстве, материалах и тем более об этике взаимоотношения с клиентом.
Они будут вам говорить, что это нормально, что у дома уже есть общедомовой ИСКАН и, возможно, искан на квартиру. Мол, ВСЕ ХОРОШО, но ИСКАНы — это не документы о праве собственности на квартиру. Такого рода слова лишь подтвердят некомпетентность человека, с которым вы общаетесь.
При покупки квартиры в Турции, в договорах о продаже квартиры риэлторы разделяют понятия объекта продажи и права собственности, но не обращают ваше внимание на неполноценность прав собственности продаваемого обьекта.
Какие могут быть риски у квартиры с правом собственности “Kat irtifakı”?
1. При перепродаже квартиры знающие риэлторы или покупатели будут сбивать цену.
2. Все риски отсутствия регистрации квартиры в жилом фонде.
3. Возможен штраф за сдачу в аренду квартиры без регистрации в жилом фонде.
4. При kat irtifaklı tapu taşınmaz государство при необходимости очень легко может сделать экспроприацию. Все по той же причине отсутствия квартиры в жилом фонде.
