Рoссии снова загoвoрили o федеральнoй реновации. Нo какой она будет? Дoлгoй и прoблемнoй, как в Петербурге, или успешной и дoрoгoстоящей, как в Москве? Какая судьба уготована региональным хрущевкам?
Плюс реновация всей страны
Госдума вновь возвращается к вопросу всероссийской реновации и готова обсудить закон, регулирующий эту непростую отрасль. О необходимости запуска всероссийской реновации жилья в конце января заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, который ранее курировал программу столичной реновации. Он отметил, что жилье в стране быстро стареет — это создает большую угрозу.«Я считаю, что этот проект развивать необходимо для страны. Пока можем начать отрабатывать его на крупных городах, потому что реновация — это же огромные деньги, изменение уклада жизни» (телеканал «Россия-1»).
Марат Хуснуллин, вице-премьер
Впрочем, через несколько дней вице-премьер высказался более осторожно: он отметил, что не анонсировал скорое начало реновации в регионах, но подчеркнул, что такую возможность надо рассмотреть.
Законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ» в сентябре 2018 года внесли в Госдуму депутаты Галина Хованская и Сергей Миронов. Совещание о том, как именно должен выглядеть проект всероссийской реновации, состоится в Госдуме в ближайшее время.
Столичный стандарт
Старое жилье — действительно проблема для страны. Когда-то очень нужные и комфортные хрущевки, приютившие переезжающих из бараков людей, сегодня устарели как физически, так и морально. Неудобные планировки, старые коммуникации, которые нереально заменить (например, трубы идут внутри стен), разрушающиеся панели — список бед первых хрущевских серий длинный.
Если взять московские критерии реновации (четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные и блочные дома, построенные в 1955–1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с маленькими квартирами), то в регионах под снос пойдет каждый пятый дом. По данным аналитиков Циан, в российских городах-миллионниках такие дома составляют 27% всех многоэтажек (18% площади жилого фонда).
БОЛЬШЕ ВСЕГО ХРУЩЕВОК — В ВОЛГОГРАДЕ, ТАМ ИХ БОЛЬШЕ ТРЕТИ (35%). НА ВТОРОМ МЕСТЕ — КРАСНОЯРСК С 34%, НА ТРЕТЬЕМ — ЧЕЛЯБИНСК И КАЗАНЬ (ПО 32%).
Впрочем, претендентами на снос являются не только хрущевки, но и ветхие дома других периодов домостроения — даже в Москве такие здания образовали почти пятую часть попавших под реновацию домов. В регионах доля ветхих зданий значительно выше.
«Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве. В столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960–1980-е годы. В региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними, то есть там потенциальных участников такой программы еще больше».
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан
Меньше всего требующих реновации зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Они активно застраивались в последние 15 лет, поэтому и пятиэтажек не так много. В Петербурге к тому же велика доля дореволюционного жилья.
Здесь вам не тут
Отличия регионов от столицы на этом не заканчиваются. В регионах хрущевки — это зачастую не периферия, а центр города, этим объясняются высокие цены на них. По данным Аналитического центра Циан, в Москве к началу программы реновации стоимость 1 кв. м в пятиэтажках была заметно дешевле других предложений — он стоил на 18% меньше. В Петербурге стоимость «квадрата» в хрущевке на 14% ниже среднерыночной.
Но в целом в городах-миллионниках ценовая разница между хрущевками и среднегородским жильем гораздо меньше, а в Краснодаре, Новосибирске и Уфе вообще практически отсутствует. Например, 1 кв. м в краснодарской пятиэтажке всего на 100 рублей дешевле среднерыночного метра жилья.
Еще одно отличие — в экономическом развитии столицы и регионов. У последних может не оказаться не только средств на реализацию реновации, но и аргументов для привлечения к участию в ней бизнеса.
«Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей».
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан
Кто станет первым?
Несмотря на низкую долю пятиэтажек в городе, первым всероссийскую реновацию опробует, скорее всего, Петербург. Это экономически развитый мегаполис, располагающий собственным, хоть и не сопоставимым с Москвой, бюджетом. К тому же реновация Петербургу хорошо знакома: она идет здесь с 2008 года.
Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ) была принята 12 лет назад и рассчитана на 10 лет. Она провалилась: не было реализовано и 5% от задуманного.
Первая причина — отсутствие пятен под стартовую застройку в пределах квартала. Изначально такие пятна были, но их не зарезервировали — они «ушли» под текущие нужды. Другая причина — «синдром последнего жильца»: когда дом почти расселен, последний оставшийся житель называет цену, в десятки раз превышающую рыночную, и останавливает весь проект.
Эти моменты принципиально отличают петербургскую реновацию от московской модели. «Согласно законодательству, в Петербурге расселение допустимо, если согласны все жители без исключения, — подчеркивает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Переселять жителей можно только в готовое жилье, построенное в том же квартале. Чтобы начать расселение, необходимо в этом же квартале найти место под строительство дома».
В прошлом году программа все же была продлена еще на 10 лет. Вероятно, она немного изменится: уже подготовлены поправки, учитывающие накопленный опыт. Во-первых, предлагается ограничить участок не кварталом, а муниципальным образованием — это устранит сложности с поиском стартовых пятен. Во-вторых, разрешить снос дома, если получено согласие от большинства собственников, а не от всех, — так будет решена проблема «последнего жильца».
«Я не хочу сгущать краски и не скажу, что завтра начнут складываться домики, но в принципе мы к этому идем. В Петербурге 102 квартала хрущевок. 22 — у нас. Осталось 80. Что будет с ними, пока не знает никто» (цитата с сайта РЗТ).
Андрей Репин, экс-гендиректор «СПб Реновация»