Топ 5 фактов, которые невозможно проверить при покупке квартиры
Некоторые думают, что воспользовавшись услугами юриста или адвоката они уберегут себя от потери недвижимости, от аннулирования и расторжения сделки купли-продажи квартиры. Однако данное утверждение ошибочно и самого понятия «юридическая чистота квартиры» не существует, так как проверить при покупке квартиры можно далеко не всё.
Наличие кредитных обязательств продавца
Конечно, вы можете посмотреть наличие текущих разбирательств с продавцом в судах, например, когда кредиторы судятся с ним, но когда, с кем и на какую сумму он оформлял кредитные обязательства у вас узнать не получится. Если только вы не попросите продавца предоставить вам его кредитную историю из специального бюро.
Однако и это не будет означать, что он не мог заключить кредитный договор с физическим лицом.
Это важно, поскольку непосредственно связано с банкротством продавца в будущем. Если на момент продажи квартиры у него есть неисполненные обязательства перед кредиторами, то сделка, которую он совершает с вами, вполне возможно в будущем будет признана недействительной и аннулирована финансовым управляющим в процессе о признании банкротом.
Наличие супруги
Есть мнение, что покупать квартиру у неженатого (незамужнего) продавца не стоит, потому что это связано с тем, что продавец мог скрыть, что он приобретал квартиру в браке. Штампа в паспорте может и не стоять. Собственник заявляет, что не имеет супруги, однако супруга есть и при продаже квартиры она должна давать свое согласие, но каким-то причинам продавец ввел вас в заблуждение.
Это может привести к печальным последствиям. Так супруга может оспорить данную сделку. Более того, этим способом пользуются мошенники, таким образом наживаясь на покупателе. Супруг продавал квартиру, а после этого объявлялась супруга, которая оспаривала сделку и данные лица вымогали деньги у покупателей.
Наличие иных наследников
Покупать квартиру, полученную в наследство, это покупать кота в мешке, потому что вы никогда не будете знать полного круга лиц, могущих иметь право на наследство.
Да, конечно, есть судебная практика по которой продавец, собственник и наследник сам должен разбираться с иными наследниками. Однако у нас не прецедентное право и вполне возможно, что то, что сейчас легко проходит суде, в будущем не пройдет.
Вы не сможете ознакомиться с наследственным делом, потому что есть нотариальная тайна, вы никогда не будете знать, какие еще дети могут быть и могут иметь право на квартиру.
Законность приобретения квартиры продавцом
Поскольку вы не участвовали в сделке, по которой продавец получил в собственность данную квартиру, вы не можете знать, заплатил ли он за нее деньги, добросовестно ли он приобрел ее. Не был ли введен заблуждение предыдущий продавец квартиры, по своей ли воле он заключил договор купли-продажи, а может это была кабальная сделка.
Если та сделка, по которой продавец купил квартиру, прошла с нарушением закона, то она может быть аннулирована в будущем, признана судом недействительной, а значит, есть риск лишиться квартиры.
Наличие действующего договора аренды
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость не прекращает договор аренды. Договор аренды мог быть и не зарегистрирован, а вы не узнаете о нем.
Вы, конечно, заказали выписку из Росреестра, но там никаких данных о договоре аренды нет, просто стороны не отнесли его на регистрацию, а фактически он заключен.
Это означает, что вы не можете пользоваться квартирой, потому что в ней будет жить арендатор пока не закончится договор аренды.
Максимальный срок аренды между физическими лицами в отношении квартиры может быть пять лет, то есть на пять лет квартира фактически может быть у вас изъята.