Расчет ориентировочный для представления общей схемы работы.
В качестве примера используем реальную ситуацию.
Депутат Государственной Думы Сергей Александрович Шаргунов, в своей телепрограмме «Двенадцать», описал бедственное состояние жителей дома в г. Подольске. Дом несколько раз горел, при этом погибли люди, однако дом не расселяют.
Ссылка на указанную программу:
https://www.youtube.com/watch?v=gnCKFfwiB2o
Цифры и факты взяты из открытых источников.
1. Адрес дома: Московская область, город Подольск, улица Плещеевская, дом 46.
Год постройки дома: 1935г.
Общая площадь дома: 2313 м.кв.
Количество этажей: 3 этажа. Количество секций: 3 секции.
Кадастровый номер: 50:55:0010317:7
Площадь земельного участка относящегося к общей долевой собственности собственников квартир указанного многоквартирного жилого дома: 9603 кв. м.
2. На указанном земельном участке, по существующим нормативам города Подольска, может быть построен 17-ти этажный 2-х секционный жилой дом общей площадью 16000 кв. м.
3. Аналогичные дома построены и введены в эксплуатацию в жилом комплексе «Плещеевский» в городе Подольске, улица Плещеевская, дом 42, кор. 1.
4. Для осуществления строительства нового дома, собственники квартир аварийного дома создают Жилищно-строительный кооператив.
Паевыми взносами в таком ЖСК для собственников квартир будет право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен аварийный дом.
Право собственности каждого собственника квартир пропорционально площади принадлежащей ему квартиры.
Доля в праве общей долевой собственности не может быть выделена в натуре и используется как расчетный показатель.
5. Для простоты расчета общую площадь аварийного дома 2313 м.кв. можно принять равной 2000 м.кв.
Расчет будет производиться на 1 (один) кв. м. общей площади аварийного дома.
После постройки нового дома общей площадью 16000 кв. м., на один кв. м. площади находящейся в собственности жителей аварийного дома будет приходиться 16000: 2000 = 8 кв.м. площади нового дома.
Если предоставить всем собственникам аварийного дома бесплатно ту площадь, которой они располагают сейчас, то останется 16000-2000=14000 кв. м.
С учетом того, что доля общей площади квартир в общей площади дома составляет, примерно, 80%, площадь квартир для реализации на свободном рынке собственниками квартир аварийного дома (членами ЖСК) останется 14000 х80%= 11200 кв.м.
В настоящее время, средняя стоимость квартир в новостройках в г. Подольске составляет 62000 руб. за один кв.м. общей площади.
В жилом комплексе «Плещеевский» квартиры реализуются по цене от 61000 руб. до 100000 руб. за один кв.м. общей площади.
6. В целях привлекательности нашего проекта для покупателей реализацию квартир можно производить по цене 50000 руб. за кв.м. общей площади.
Выручка от продажи квартир составит 11200х50000=560000000 (пятьсот шестьдесят миллионов) рублей.
Из информации размещенной на открытых стендах Форума «Сообщество», проходившего в Москве31.10.2019г. следует, что в структуре стоимости квадратного метра общей площади квартир, реализуемых на свободном рынке строительно-монтажные работы составляют 13,8%, проектирование и подготовка площадки – 18%. Все остальные расходы, с учетом того что земля принадлежит собственникам квартир аварийного дома, в схеме строительства с использованием ЖСК не участвуют.
7. Если принять среднюю рыночную цену реализации квартир в Подольске – 60000 руб. за кв.м. то себестоимость строительства ориентировочно можно принять как 60000х(13,8+18)=19080 рублей за один кв.м. общей площади квартир.
Таким образом, себестоимость строительства нового дома можно рассчитать как: 16000 х80%=12800х19080=244224000 (двести сорок четыре миллиона двести двадцать четыре тысячи) рублей.
8. Финансирование строительства можно производить разными схемами, в том числе на начальных этапах за счет дополнительных возвратных взносов членов ЖСК, льготных кредитов государственных фондов и т.п., а основное финансирование будет производиться по схеме с эскроу-счетами.
Сбербанк РФ предлагает кредитование застройщиков по экскроу- счетам под 8% годовых на сумму 85% бюджета проекта, с уменьшением ставки кредитования до 0,01% по мере приближения срока завершения строительства.
Средний срок проектирования и строительства такого дома составляет три года.
Схема ЖСК предусматривает поэтапные платежи по договорам подряда, по мере их выполнения. С учетом этого среднюю ставку по кредиту можно принять равной 4% годовых на сумму кредита. Отсюда дополнительные расходы на проценты по кредиту составят: 244224000х85%х4%х3=24910848 рублей.
9. Итого себестоимость строительства составит: 244224000+24910848=(269134848) округленно 270000000 рублей.
10. Доход членов ЖСК – собственников квартир в аварийном доме составит: 560000000-270000000=290000000 рублей. После уплаты НДФЛ 13% - 252300000 (двести пятьдесят два миллиона триста тысяч) рублей.
11. Из суммы дохода можно вычесть суммы, относимые на погрешности в приведенных расчетах, дополнительные расходы на организацию ЖСК и наем менеджера-специалиста по строительству МКД, представляющего интересы ЖСК при проектировании и строительстве дома, а также другие непредвиденные и накладные расходы.
Ассоциация Владельцев Недвижимости