В практике специалистов агентств недвижимости найдется достаточно историй, когда невнимательность к деталям или недостаточная проверка объекта может стать причиной признания сделки купли-продажи недействительной.
В зоне риска часто оказываются сделки с наследственными квартирами, – комментирует Андрей Кудакаев, заместитель директора по договорной и общеправовой работе «ТВОЯ СТОЛИЦА.АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ». В случае, если в истории квартиры не были выявлены все лица, которые могут на нее претендовать, сделка может быть признана недействительной через много лет после ее совершения, – говорит эксперт. – Возможность защиты своих прав наследника наступает с того момента, когда лицо узнает о нарушении своих прав. Дела по правам собственности и наследству имеют срок давности, однако он начинает отсчитываться с того момента, когда наследник узнает о нарушении своих прав. В случае признания сделки недействительной добросовестному покупателю придется освободить квартиру, а продавец должен будет вернуть ему деньги.
Добросовестные продавцы не меньше покупателей заинтересованы во всесторонней проверке - часто они не знают, какие нюансы могут возникнуть в связи с продажей недвижимости.
Недавний кейс. В продажу поступает квартира, полученная нынешней собственницей по наследству от отца. Проанализировав имеющиеся документы, риэлтеры выявили человека, который по закону может претендовать на получение доли в квартире.
Разберем этот случай:
Квартира приобретена супругами с двумя детьми. Титульным собственником объекта стал муж Н. Он впоследствии оставил завещание, по которому квартира после его смерти останется дочери Д. В 2011 году собственник умирает, в квартире остается проживать его жена-пенсионерка Л. К сожалению, в 2014 году умер сын хозяйки квартиры (брат нынешней собственницы Д.), а в октябре 2019 умирает и сама Л. По завещанию квартира переходит в собственность Д., она решает продать жилье, полученное по наследству.
В процессе анализа документов, риэлтеры выявили, что у сына первых собственников, брата нынешней собственницы умершего в 2014 году, осталась дочь Т., которая может заявить свои права на часть объекта в силу того, что квартира была куплена бабушкой и дедушкой в браке, и оба супруга имели равные доли в квартире, перешедшей по наследству дочери Д., т.е. фактически дедушка мог завещать только ½ доли в праве совместной собственности супругов на спорную квартиру. По закону внучка входит в пул претендентов на недвижимость и может в течение полугода заявить свои права и вступить в наследство по праву представления после умершего отца.
Риэлтеры отказались проводить столь быструю продажу. Срок, на протяжении которого у внучки есть возможность заявить о желании вступить в наследство, составляет 6 месяцев.
В данном случае риэлтеры порекомендовали:
- дождаться истечения срока вступления в наследство
- определить круг наследников после умершей бабушки
- провести сделку при согласии всех наследников бабушки.