Давайте поговорим о явлении, которое сегодня вредит Московскому рынку недвижимости, как настоящий диверсант!
Решив продать объект недвижимости, владелец часто ориентируется на данные знакомых, соседей, которые продали свой объект несколько лет назад или начинает путь с изучения объектов в общедоступных и открытых источниках. Хорошо, если для анализа он будет использовать похожие объекты в той же локации со схожими характеристиками, но чаще, не обладая исчерпывающими знаниями для проведения оценки, попадает в одну из опасных ловушек сегодняшнего рынка недвижимости - ПЕРЕОЦЕНЕННОСТЬ объекта.
Ваш сосед продал квартиру 3 года назад? Вы покупали квартиру за валюту и хотите такой же эквивалент сегодня? Эту информацию можно считать устаревшей и нельзя использовать для оценки.
Что вы видите сейчас в общедоступных рекламных источниках? Среднюю рыночную цену? Нет, вы видите ожидания таких же владельцев недвижимости, как и вы. Сервисы оценки онлайн генерируют среднюю стоимость квадратного метра, анализируя эти предложения - ожидания, а не реальную цену сделки, поэтому рассчитывать на точность такой оценки тоже нельзя. А как же реклама от агентств недвижимости и частных агентов спросите вы?
Основная часть рынка представлена риэлторами, которые не обладают на первоначальном этапе должным авторитетом у своего клиента владельца, они рекламируют объект по ожидаемой цене владельца в надежде на то, что здравый смысл и время возобладают. Я тоже бывала много лет назад таким агентом, когда реклама на порталах не была такой малоэффективной из-за обилия фейковых объявлений и дорогой, а опыт мой ограничивался нахождением клиента на продаваемый мною объект и упованием на дальнейшие действия юриста компании, который подготовит сделку, проведет переговоры...
Мы работаем с владельцами недвижимости и помогаем клиентам находить ликвидные объекты для инвестиций, а значит, регулярно бываем по обе стороны баррикад. Успешность и скорость продажи во многом зависит от правильной стартовой цены объекта, завышенная цена увеличивает сроки экспозиции объекта в рекламе и не приводит к успешной сделке. Рынок не стоит на месте, есть сезонные всплески, но в целом, сейчас мы имеем дело с не стабильным рынком.
Московский рынок перенасыщен объектами, предложение в разы превышает спрос, поэтому сегодня нельзя использовать модель + 1 500 000 рублей (или +3 000 000 рублей для элитного жилья) на торг.
В большинстве случаев владельцы такого жилья после многих месяцев тщетных поисков покупателей все же снижают цену или снимают объект с продажи в ожидании лучших времен. Есть догадка, что лучшие времена наступят не скоро, а со снижением цены можно опоздать, ведь «конкуренты» к этому времени так же понизятся в цене.
В элитном сегменте правильно оценить объект без помощи специалиста сложнее. Это связано с очень неоднородным сегментом рынка. Новые и дорогие дома соседствуют с устаревшим жилым фондом, провоцируя большой разброс цен. Новые игроки рынка оценивают стоимость своей недвижимости, ориентируясь на цифры в объявлениях дорогих «конкурентов» с запасом на торг. Как правило, на торг достаточно оставить 5-10% от действительной рыночной цены, на фоне других объектов с завышенной ценой ваше предложение будет выглядеть, как демпинг. Пускай вас это не смущает, практика показывает, что максимально выгодно предложение выглядит на рынке на 2-3 месяце ротации. В это время все участники рынка уже увидели объект, заинтересованные клиенты сделали свои предложения. По прошествии трех месяцев можно продолжать ждать «своего» клиента, но с этого момента рынок начинает играть против вас, так как появятся новые предложения и возможно кто-то из продавцов будет более мотивирован на продажу, количество созревших покупателей на рынке уменьшится, новые же покупатели еще не смогут адекватно оценить рынок и вы не совпадете в общей точке интереса.
Прислушивайтесь к специалистам, проводите грамотный анализ, найдите данные по уже произошедшим сделкам в вашей локации за последние полгода и ориентируясь на них, правильно стартуйте!
УСПЕШНЫХ ПРОДАЖ!
#продажаквартир #недвижимость #ОксанаЧиркова #продатьквартиру #купитьквартиру
