Отели в Сочи демпингуют цены до рекордно низкого уровня... 200 руб в сутки с завтраками!
Рассмотрим локацию Сочи парк отеля, отелей Gamma Sirius Park, Sigma Sirius Park, АК Александровский парк, АК Seaside.
Все перечисленные объекты находятся в Имеретинской низменности, в непосредственной близости к набережной и объектам Олимпийской инфраструктуры.
Предположим, вы захотели купить недвижимость в данной локации для сдачи в аренду. Олимпийский парк, Сириус, фонтаны, лучший пляж в Сочи, все дела.
Стоимость апартаментов обойдётся в 200-300 т. руб. за 1 кв.м., в зависимости от метража.
Ниже пример реальных объявлений (не все реальные на авито, но это другая тема)
Эти апартаменты риелторы будут позиционировать как пассивный доход, как действующий бизнес. Но забывают сказать, что бизнес может быть и с очень низкой доходностью, даже действующий.
Рядом находятся отели Сочи парк, Сигма Сириус Парк и Гамма Сириус Парк.
В высокий сезон стандартный двухместный номер с завтраками стоит 5-6 т.р. В средний 2-4 т.р. А вот в низкий сезон, цены снижают до 200 руб за тот же двухместный номер с завтраками. Перечисленные отели лучше бронировать напрямую через библио глобус на сайте оператора. Цены на февраль:
Мы в декабре 2019 останавливались в Gamma Sirius за 208 руб. (улучшенный номер на двоих с завтраками).
Теперь считаем так называемую доходность бизнеса от сдачи апартамента в аренду.
Стоимость апартамента 7,5 млн.р.
Сдача в высокий сезон 5 тыс в сутки (июнь, июль, август). 450 т.р. за 3 месяца.
В средний и низкий 2 тыс в сутки. 540 т.р. за 9 месяцев.
Итого: 990 тыс. в год.
Вычитаем 20% за управление объектом (поиск клиентов, заселение, уборка, прачка). Получаем цифру при самых оптимистичных данных 792 тыс. р. Это немного больше чем 10% годовых. Но, возвращаемся к ценовой политике соседей и понимаем, что достичь даже 10% нереально.
Но и это ещё не всё.
Мы не учли в расчётах другие затраты, чтобы не грузить цифрами пост. Как будто в идеальном мире живём и у нас нет:
- времени простоя объекта
- амортизации ремонта и мебели
- налога на владение недвижимостью (это апартаменты, то есть коммерческая недвижимость и налоги выше)
- налога от сдачи в аренду
- страховки на имущество
- эксплуатационных ежемесячных платежей.
Перечисленные затраты снизят доходность ещё на 10-20%.
Вывод? Не покупать дорогие объекты для аренды в локациях с такими конкурентами. Вам придётся играть по их правилам.
Всем прибыли!