Пошаговая инструкция!
Я всегда был сторонником того, что участие в долевом строительстве очень рискованное занятие. По телевизору и в новостях в интернете достаточно часто всплывает информация, что вот там-то обанкротился очередной застройщик и армию обманутых дольщиков пополнило столько-то человек.
Вообще всегда удивлялся почему люди, зная риски, все равно лезут в эти сомнительные схемы. Ведь очевидно же, что может что-то пойти не так и тогда грусть печаль тоска.
Нет, мы все должны понимать, что войти в долевое строительство на этапе фундамента существенно дешевле, чем купить аналогичную новостройку в уже сданом доме. НО дешевле то именно потому, что риски выше, дом вообще может быть не сдан ... никогда ..., ведь все взрослые люди и должны это понимать.
Вот если вы инвестор, у вас уже есть свое жилье и вы готовы вложить свободные средства в высокорисковый и при этом высокодоходный актив - тогда вопросов нет, это бизнес, инвестиции, риски, тут все понятно. Но когда на свои последние, да еще и в ипотеку, да еще когда живешь на съемной квартире - вот этого никогда не понимал.
Сам по себе механизм превращения в обманутого дольщика очень простой: Выбираете понравившуюся новостройку, клюете на заманчивое предложение отдела продаж застройщика, заключаете договор долевого участия и больше ничего не делаете - дальше все сделают за вас - где нибудь накосячат, просрочат срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи ключей и все - вы обманутый дольщик. Ну точнее как бы не вот прям сразу сразу, а должно пройти 6 месяцев с крайнего срока в ДДУ и вот тогда уже полноправно титул ваш. За эти 6 месяцев еще может произойти какое-то чудо, но может и не произойти.
На самом деле ни один из застройщиков не планирует никого обманывать и им на самом деле выгодней достроить и сдать дом, чем обманывать дольщиков. Но жизнь не идеальна и есть шквал нюансов, которые и приводят чаще всего к банкротству застройщика. Начиная с откровенно плохой работы отдела продаж (которые не генерируют необходимый денежный поток с продажи квартир по ДДУ), включая косяки строителей, которые ведут к дорогостоящим переделкам, включая косяки проектировщиков, которые могут ... тоже накосячить, включая особенности взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями, поголовно являющимися монополистами. Короче причин может быть много, но результат чаще всего один - дом не достроен, в эксплуатацию не введен, ключи не переданы, акты не подписаны, целый недострой обманутых дольщиков.
Так почему же столько людей лезут в эту мясорубку?
Ответ к сожалению достаточно прост - на рынке до сих пор присутствует дефицит жилья. Купить то самое жилье с той самой планировкой возможно только когда новый дом только закладывают, уже буквально пол года спустя уже все самые вкусные варианты по площади/планировке разобраны и либо жди следующий фундамент, либо соглашайся на оставшиеся варианты. А к концу строительства дома квартир и вообще уже может и не быть. То есть если вас интересует конкретный район, то практически без вариантов надо брать еще на этапе строительства, а то потом уже вообще не купишь.
Вот было бы здорово, если бы на законодательном уровне было запрещено продавать квартиры в не введенных в эксплуатацию домах ... но тогда это затормозило бы всю строительную отрасль и существенно ухудшило бы показатели ввода квадратных метров ежегодно, а ведь у нас же программы, туда сюда, ну и побочный эффект в виде обманутых дольщиков.
У меня сейчас перед глазами сложилась интереснейшая ситуация. Есть полностью готовый к введению в эксплуатацию дом - все полностью построено, отопление запущено, придомовая территория обустроена, даже заборы все сняты. В ноябре было четкое понимание, что дом будет сдан - ну глупо на этой стадии уже чего то там не сдавать - все готово, осталось распродать буквально десяток квартир. И что вы думаете? К сроку окончания ДДУ - 31.12 ключи дольщикам не переданы, дом не введен, еще одну команду рады приветствовать в стройных рядах обманутых дольщиков. А причина - Застройщик не может договориться о подключении дома к электроэнергии с ресурсоснабжающей организацией. Вроде плевый вопрос, перекинуть кабель любого сечения на пару сотен метров оказывается запредельно сложно и если все делать правильно и по закону, то может занять до 2-х лет.
Я описал эту ситуацию, что бы показать, что даже когда дом уже полностью готов - все равно что то может пойти не так и вы даже в этом случае можете стать обманутым дольщиком.
Впрочем я вам рекомендую с самого начала четко понимать, что дом может быть не сдан и что участие в долевом строительстве это своего рода лотерея, с высокими рисками и высокой доходностью (ну или расходностью, если что-то пойдет не так). Поэтому рекомендую идти в долевку только тогда, когда вы строите не основное свое жилье и у вас есть деньги дожидаться окончания строительства несколько лет.
То что сейчас приняли закон с Эскроу счетами ситуацию в корне не поменяет, застройщикам станет только сложнее, мелкие застройщики уйдут с рынка, крупные застройщики поднимут цены, а в случае чего добиться возврата денег будет так же сложно.
Будьте осторожны и Удачи!