Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Образование земельных участков бывает трех видов, а именно:
· образование при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков;
· образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
· при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках».
Образование земельных участков, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
· проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
· проектная документация лесных участков;
· утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Важно отметить! Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Другими словами, если есть утвержденный проект межевания территории, то схема расположения земельного участка для его образования в границах ПМ не нужна, для образования земельного участка, нужно вносить изменения в проект межевания территории.
Кроме того, п. 3. Ст. 11.3. ЗК РФ предусмотрено:
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
· из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
· из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
· в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
· в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
· для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:
- раздел существующего участка на несколько новых;
- объединение существующих участков в один новый;
- перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
- выдел из существующего участка;
- образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.
Например, при разделе земельного участка с целевым назначение для индивидуального жилищного строительства, на два самостоятельных участка, целевое назначение для ИЖС сохраняется для вновь образованных земельных участков.
При выделе или объединении исходные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.
Важно! Необходимо отметить, что при образовании земельных участков, необходимо соблюдать требования, предусмотренные ст. 11.9 ЗК РФ к образуемым и измененным земельным участкам.
В частности – регулирование предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Такие требования, устанавливаются градостроительными регламентами территориальной зоны, в которой находится образуемый земельный участок.
Кроме того, не допускается, образование земельного участка, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Таким образом, при образовании земельного участка, необходимо учитывать нормы не только Земельного, но и нормы Градостроительного законодательства, регулирующие положения территориального планирования о градостроительных регламентах и территориальных зонах.
Меня зовут Ренат, спасибо, что прочитали статью! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, благодарю за подписку! И спасибо за лайк!