По информации Idealista, в 2019 году испанская недвижимость подорожала на 4,6%. На рубеже 2019 и 2020 годов средняя стоимость жилья в стране оценивается в €1763/м².
Если брать в расчёт всё прошедшее десятилетие, можно отметить, что в 2013 году рынок "вышел из пике" и с середины десятых показывает стабильный рост. Несмотря на это, рынок недвижимости Испании далёк от того, чтобы исчерпать свой потенциал: сегодняшние цены на 14,1% ниже исторического максимума (€2053/м² в июне 2007 года).
В 2019 году с молотка ежемесячно уходило более 40 000 испанских домов и квартир. Исключение составил лишь август, традиционный месяц отпусков у местного населения (35 371 сделка). Как и прежде, Испания остаётся популярной страной для покупки жилья у иностранцев, особенно это касается средиземноморского побережья страны. Так, в третьем квартале 2019 иностранцы поучаствовали в 41% всех сделок с недвижимостью в провинции Аликанте (любимое направление русскоговорящих клиентов). Лидерами среди иностранных покупателей являются британцы, немцы и французы, на них приходится треть всех зарубежных сделок. Доля россиян на испанском рынке — около 3%.
В данной статье мы подробно разбираем главные тенденции рынка испанской недвижимости в 2019 году, приводим примеры цен и обсуждаем прогнозы на 2020.
1. Тенденции
- Рост продаж в новостройках
Испанские новостройки традиционно пользуются спросом у местных и иностранных покупателей. Эксперты связывают это с высоким качеством строительства и используемых материалов. Другой фактор — энергетический сертификат уровня А или B, которым обладают новые здания в Испании. Это не только экологично, но и выгодно: здание "выпускает" меньше тепла, и хозяевам почти не приходится тратиться на обогрев.
В прошлом году Национальный институт статистики (INE) отметил всплеск активности на рынке местного новостроя. Как говорится в докладе, январь 2019 года стал рекордным по количеству проданных новостроек за последние пять лет (9 259).
- Больше кредитов
Ипотечное кредитование в Испании достигло своего пика. По данным портала Fotocasa, в 2019 году при помощи кредита было куплено 73% всех квартир и домов.
Средний возраст заёмщика — 39 лет. Среднестатистический покупатель жилья в Испании берёт кредит в размере €200 000 и растягивает выплаты на 24 года. Интересная деталь: доля кредитов с фиксированной ставкой за десять лет выросла с 3,4% (2009) до 45,5% (2019).
- Иностранные инвестиции
Иностранцы покупают в Испании много недвижимости. При этом речь идёт не только о собственном жилье для отпуска или ПМЖ — некоторые зарубежные инвесторы вкладывают деньги в коммерческие помещения на территории Испании. Или желают получить свою долю на растущем рынке. Например, американский миллиардер Уоррен Баффет в 2019 году заявил о желании выделить €35 млн на запуск собственной риэлторской сети в стране.
Другие инвестиции поступают со стороны крупных международных компаний, среди которых считается престижным иметь в Испании свой офис. Чаще всего для своей испанской штаб-квартиры выбирают Барселону: за прошедшие 12 месяцев в офисные помещения города инвестировали €1,7 млрд. В 2019 году филиалами в каталонской столице обзавелись такие крупные игроки, как Aberdeen Group (маркетинговый холдинг из США), KanAm Grund (немецкий инвестиционный фонд), Grupo Emperador (индонезийская компания по производству алкогольных напитков) и многие другие.
- Успехи вторичного рынка
В 2019 году заметный рост отмечен среди вторичной испанской недвижимости. С октября 2018 по октябрь 2019 подержанные жилые объекты подорожали на 4,5%. Средняя стоимость вторичного "квадрата" в начале 2020 года составляет около €1741/м². Не удивляйтесь тому, что эта цифра почти равна средней цене на недвижимость вообще. Секрет в том, что многие вторичные объекты в Испании находятся в привилегированных зонах (в исторических центрах или на участках побережья), где не осталось участков под застройку.
Другой фактор — мягкий средиземноморский климат с минимальным количеством осадков (в большинстве городов Испании бывает более 300 солнечных дней в году), отчего здания служат дольше без заметного износа.
- Аренда растёт быстрее зарплаты
Стоимость аренды жилья в Испании увеличивается в 30 раз быстрее, чем растут местные зарплаты. Об этом в 2019 году активно писали европейские СМИ. В сообщениях говорится о том, что за последние пять лет аренда жилья подорожала примерно на 50%, в то время как средняя заработная плата прибавила скромные 1,6%.
Как отмечают эксперты, такое положение дел приводит к тому, что около 60% молодых испанцев и испанок вынуждены жить с родителями до тридцати лет и дольше. Или тратить на съём до 40% своих доходов.
- Борьба с oсupas
Помимо прочего, 2019 год на рынке испанского жилья ознаменовался активной борьбой с окупас — нелегальными захватчиками чужого жилья, местными сквоттерами, которых, из-за особенностей испанского законодательства и судебной системы, не так легко выселить.
Кажется, этому явлению вскоре может прийти конец: сначала Народная партия Испании (Partido Popular) предложила наделить полицию особыми полномочиями для "экспресс-выселения" захватчиков в течение суток. Затем главный прокурор Балеарских островов Бартоломе Барсело Оливер призвал "защитить право граждан на владение недвижимостью" и выселять окупасов без суда. Летом прошлого года прокуратура архипелага выпустила инструкцию, позволяющую сотрудникам ЧОПов действовать в отношении захватчиков "прямо и незамедлительно, не дожидаясь судебных постановлений".
В некоторых регионах страны также процветает бизнес по борьбе с ocupas. Например, в Барселоне работает несколько профильных компаний. За €3000 предлагается решить вопрос силовым или юридическим путём.
- Развитие элитного сектора
В прошлом году количество сделок в элитном секторе испанской недвижимости (от €900 000) выросло на 40%. Средний чек увеличился на 27% и на данный момент составляет около €2,1 млн. Львиная доля сделок совершается по программе "Золотая виза".
В 2019 году рост элитного сектора испанской недвижимости традиционно поддержали и некоторые знаменитости. Из самых громких покупок можно отметить футболиста Криштиану Роналду, купившего виллу в Эстепоне, и брата президента Арабских Эмиратов Мансур ибн Зайд аль-Нахайяна, который стал хозяином усадьбы неподалёку от Малаги.
2. Динамика цен в 2019 году
Вышеперечисленные тенденции вкупе с остальными факторами стали причиной подорожания испанской недвижимости в прошлом году. Правда, не все регионы могут похвастаться положительной динамикой: пять автономных сообществ ушли в минус, а один из регионов — Кантабрия — по итогам 2019 года "вышел в ноль".
Самыми "горячими" и востребованными традиционно остаются регионы с выходом к Средиземному морю.
Полезные ссылки:
Обзор районов Аликанте: где лучше купить жилье и сколько оно стоит
Торревьеха: обзор районов
Северные пригороды Торревьехи: гид по недвижимости
Южные пригороды Торревьехи: гид по недвижимости
Коста-дель-Соль: где купить жильё?
Новостройки на Коста-дель-Соль
Коста-Дорада: обзор недвижимости на побережье
Остров Тенерифе: гид по недвижимости
Остров Майорка: гид по недвижимости
3. Цены в столицах провинций
При этом, по данным на 2019 год, цены в столицах провинций могут значительно превышать среднюю по региону.
4. Прогноз на 2020 год
По прогнозам экспертов, в 2020 году испанская недвижимость продолжит дорожать. Аналитики рейтингового агентства Moody's называют рост в размере +5,5%. При этом также отмечается риск увеличения безработицы до 13%.
Специалисты Anticipa предрекают +4,9% к ценам на недвижимость, а также переселение в страну более 300 000 эмигрантов в период 2020-2021 годов, что повысит спрос на бюджетное жильё и долгосрочную аренду.
Председатель Генерального совета официальных ассоциаций агентов по недвижимости Испании Хайме Кабреро Гарсиа даёт более умеренные прогнозы и вспоминает о политической неопределенности в Каталонии, но при этом уверен, что в следующем году рост не может быть ниже 3%.
Сотрудники S&P Global Ratings отмечают, что рост цен на недвижимость в Испании останется стабильным в ближайшие годы, но постепенно снизится: +4,4% в 2020 году, 3,9% в 2021 и +3,3% — в 2022. По данным организации, Испания занимает четвертое место по темпам подорожания в Европе после Германии, Голландии и Португалии. Также эксперты S&P прогнозируют ужесточение ипотечных требований со стороны испанских банков, из-за чего количество выданных кредитов на покупку недвижимости останется не прежнем уровне.
Эксперты Idealista считают, что 2020 год будет умеренным и переходным, а настроения на рынке жилья теперь зависят от политики нового коалиционного правительства (партии PSOE и Unidos Podemos). А также подчеркивают проблему с безработицей и тенденцию к старению населения из-за возросшей продолжительности жизни. Так, генеральный директор компании Gesvalt Сандра Даза отмечает, что к 2030 году более трети населения страны будут составлять пенсионеры (65 лет и старше). Возможно, в таких условиях инвесторы станут вести себя осторожнее: в Idealista уверены, что в 2020 году рост не превысит 4%.
Аналитики с профильного испанского портала Balcells рассуждают о том, что в будущем году новостройки останутся главным фактором роста на рынке. А Мадрид с Барселоной, достигнув своего максимума, уступят первые позиции по привлекательности для инвесторов. Их места могут занять Валенсия, Аликанте, Малага и Сан-Себастьян.
По мнению испанской Ассоциации застройщиков и строителей (APCE) самыми востребованными зонам в 2020 году будут Мадрид, Барселона, Малага, Валенсия, Балеарские и Канарские острова.
Полезные ссылки:
Цены на испанское жильё в первом полугодии 2017
Цены на испанскую недвижимость: обзор трендов 2017 и прогноз на 2018
Стоимость испанской недвижимости в 2018 году
Обзор трендов 2018 года и прогноз на 2019
5. Бонус: самая здоровая нация
В 2019 году агентство Bloomberg (США) признало испанцев самой здоровой нацией в мире. Специалисты составили рейтинг из 169 стран, в котором учитывался комплекс факторов, касающихся качества жизни и здоровья при проживании на определенной территории: продолжительность жизни, экологическая обстановка, качество продуктов питания и воды, употребление алкоголя, процент населения, страдающего ожирением, статистика по самоубийствам и проч. В итоге Испания забралась на вершину списка, обойдя Италию, Исландию, Японию и других конкурентов.
Среди главных факторов испанского здоровья — средиземноморская диета с пониженным содержанием жира и редким употреблением сладких газированных напитков и мясных полуфабрикатов. Вместо этого в рационе местных жителей массово представлены свежие овощи, фрукты и бобовые. Другие причины — высокое качество медицины и особенности испанского менталитета, который не приемлет стресса и спешки.
Что это значит? Что жизнь в Испании — отличная заявка на хорошее здоровье и долгие годы жизни! Пишите нашим консультантам, если вас заинтересовала недвижимость из каталога, а также подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы оставаться в курсе новостей рынка!
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain