Плюсы и минусы жилья в старом фонде Петербурга
Пожалуй, нет ничего более неоднородного на рынке недвижимости Петербурга, чем предложения в старом фонде. Одни объекты навевают благоговейный трепет перед роскошью, которая почти в первозданном виде дошла до наших дней в виде кессонных потолков, арочных окон, изразцовых печей, каминных кладок, лепнины и метлахской плитки в парадных. Другие же квартиры наводят тихий ужас и больше похожи на зарисовки из Петербурга Достоевского с его нищетой и маргинальными личностями.
Что такое старый фонд Петербурга?
В каждом регионе присутствует свое определение старого фонда. В Петербурге к этой категории недвижимости применяется исключительно временной индикатор. То есть к старому фонду относится все жилье дореволюционной эпохи.
Поэтому в его числе могут оказаться и респектабельные апартаменты, и ветхое коммунальное жилье и объекты, некогда переведенные в жилой фонд из казарм. Так что все плюсы и минусы здесь также весьма неоднозначны.
Цены
Если это ничем не примечательный вариант с бабушкиным ремонтом, то по цене он будет сопоставим с обычной вторичкой в спальных районах. «Убитый» вариант, требующий внушительной суммы на реконструкцию, обойдется вам и того дешевле.
А если же это дом образцового содержания после капитального ремонта, с солидным историческим анамнезом и квартирой в отличном состоянии, то за такой объект выложить придётся кругленькую сумму.
Но на цену влияет не только состояние самой квартиры, но и огромное количество сопутствующих факторов: состояние самого дома, наличие или отсутствие в нем коммунальных квартир, местоположение объекта, к какой категории исторических построек он принадлежит (был ли это доходный дом или пристройка для прислуги), есть ли в доме какие-то удобства, облагороженный двор и т.д.
В конце статьи вы найдете примеры квартир в старом фонде со стоимостью.
Локация
Тот, кто ни разу не жил в центре зачастую недоумевает, чем же он так привлекателен для многих покупателей. А тем, что здесь тебе самый настоящий дух Петербурга с его театрами, музеями, аутентичными ресторанчиками, реками, каналами и другими невероятными красотами.
Самыми «кусачими» по цене считаются дома, расположенные в зоне «Золотого треугольника» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленького островка модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.) и парадных магистралей Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.).
Чуть гуманнее ценник будет на квартиры в кварталах, примыкающих к Невскому проспекту, «линейной» части Васильевского острова (до 17-й линии) и на Петроградской стороне. В остальном цены преимущественно ничем не отличаются от обычной вторички.
Инфраструктура
Вместе с многочисленными памятниками культурного наследия по соседству вы порой получаете полное отсутствие инфраструктуры. Дома, расположенные вблизи основных достопримечательностей Северной столицы, напрочь лишены таких простых благ, как нормальные продуктовые магазины. О больших гипермаркетах и речи быть не может. Даже на Васильевском острове есть только один и то в его современной части, расположенной у залива.
Детские сады зачастую не имеют своих огороженных площадок, а школы не могут похвастаться современными стадионами как в более новых районах. Зато большинство элитных гимназий и лицеев сосредоточены именно в исторической части города, да и нагрузка на поликлиники ощутимо ниже, чем в густонаселенных спальных районах. К тому же в центральной части города отмечается меньшая текучка персонала в государственных учреждениях, что формирует устойчивую социальную среду.
Планировки
Планировки в старых домах порой отчаянно нелепы и не актуальны для нужд современного городского жителя. При внушительной общей квадратуре половина метров может быть непригодной для проживания благодаря затейливой конфигурации квартиры. При этом платить за это бесполезное пространство придется по полному тарифу.
Покупая квартиру в старом фонде, полюбопытствуйте, выполнялась ли в ней какая-либо перепланировка. Для этого изучите технический план квартиры – в нем должна быть отметка о перепланировке, а также указание о ее законности. Если помещение перестроено без соответствующего разрешения, вам грозит серьезный штраф и долгие разбирательства с различными ведомствами.
В последнее время на рынке Санкт-Петербурга широкое распространение получили компактные студии в старом фонде, которых вообще-то тут отродясь не было. Все это не более чем новодел на базе старых коммунальных квартир, где из каждой комнаты сделали отдельную квартиру. Правда, статус квартиры, как правило, имеется только на словах. На деле, она так и остается комнатой, хотя и со своим санузлом. А перепланировка запросто может оказаться вне закона. Подобные перестройки допустимы только на первых этажах, где под санузлами нет жилых комнат или же расположены хозяйственные или торговые помещения.
Состояние домов
В профессиональной среде объекты старого фонда по своему технологическому состоянию делят на дома с деревянными балками перекрытий (квартиры в них оцениваются дешевле) и дома с металлическими балками. Особое внимание уделяют фактору капитального ремонта (СФК).
Дома без ремонта выделены аббревиатурой СФ. Это самое дешевое жилье на рынке старого фонда. Состояние может стремительно приближаться к аварийному. И даже если вы готовы вписаться в дорогостоящий ремонт, он может быть совершенно бесполезен на фоне удручающего состояния всего здания.
Что касается капитального ремонта, то он тоже бывает разный:
- Квартиры с выборочным ремонтом. В таких домах в 1960-е производили замену труб, установку дополнительной сантехники, обновляли покрытие стен и потолка, приводили в порядок перекрытия, не разбирая их.
- Квартиры с комплексным капремонтом обозначены аббревиатурой ККР (1970-1980-е). В ходе такого ремонта в исторических зданиях меняли перекрытия на железобетонные и проводили перепланировку.
- Квартиры после реконструкции 1990-х. Такие квартиры, как правило, имеют особо привлекательный товарный вид, но среди них встречаются пустышки. Если одни на совесть и по всем технологическим требованиям восстановленные квартиры с сохраненной лепниной, паркетом и потолками, то другие – это просто наспех и кое-как отремонтированные коммуналки.
Риски
Покупка квартиры в старом фонде – это почти как лотерея. Никогда не знаешь, что тебя ждет на самом деле. И если обнаруженные в ходе ремонта вовсе не металлические, а деревянные балки (из-за путаницы в документах), просто повод для грусти, то другие факторы способны изрядно подпортить вам нервы. Хотя многие из них вполне можно предупредить, но для этого придется тщательно изучить вопрос.
Сомнительная родословная. Мало того, что дом дореволюционной постройки априори предполагает длинную цепочку собственников, вдобавок к этому такие объекты отличаются более частой сменяемостью жильцов, чем в среднестатистической вторичке. И главное – в веренице предыдущих собственников не наткнуться на мошенников. Из неприятного вы можете получить непонятно откуда взявшихся законных претендентов на проживание (наследники, несовершеннолетние дети и т.д…). При самом плохом раскладе вы вполне можете утратить вновь приобретенное право собственности.
Изучите свидетельство о собственности и документы, в соответствии с которыми у продавца возникло право собственности на квартиру: договор купли-продажи, наследования или дарения. Квартира, чья приватизация пришлась на 90-е, может иметь сомнительную историю.
Стоит насторожиться, если цена подозрительно низка, продавец не хочет связываться с ипотекой, а стремится срочно избавиться от квартиры. Хотя за всем этим с таким же успехом может скрываться и совершенно чистая сделка. Поэтому лучше всего прибегнуть к помощи опытного риелтора – в данном случае она будет неоценимой.
Неоднородная социальная среда. Порой даже одна коммуналка в парадной способна подорвать общее благополучие дома.
Серьезный износ инженерных конструкций. Старая электропроводка в исторических зданиях обычно не выдерживает современных объемов бытового энергопотребления. Вентиляция и система водоснабжения зачастую также оставляют желать лучшего. Прорыв труб и плохой напор воды – обычное дело для домов 100-летней давности.
Износ здания. Если вы неискушенный покупатель, то лучше воспользоваться услугами специалистов, которые смогут объективно оценить степень износа помещения. Он будет осматривать объект на предмет проседания пола, наличия трещин и подтеков на стенах и потолках, посторонних запахов, состояния труб и т.д… В отдельных случаях потребуется более тщательная экспертиза, которая подразумевает выборочное вскрытие стен и пола.
Исторические неудобства. Часть зданий в старом фонде относятся к объектам культурного наследия и находятся под охраной КГИОП. Поэтому на собственников такого жилья по умолчанию возлагается почетная и вместе с тем обременительная обязанность по сохранению этого самого памятника в надлежащем состоянии. Какие-либо перепланировки, снос печей и каминов, замена старых окон на стандартные стеклопакеты в таких зданиях практически невозможны. Так что перед покупкой, стоит проверить статус здания. Сделать это можно на официальном сайте Правительства Санкт-Петербурга. Если же статус памятника архитектуры вас не пугает, рекомендуем ознакомиться с Федеральным Законом №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Меняющееся окружение. Как это ни странно, но историческая часть города также активно застраивается и подлежит реконструкции. Поэтому будет нелишним ознакомиться с перспективами развития района. В непосредственной близости от вашего дома может быть разбит симпатичный сквер или возведен новый дом, строительство которого может нанести серьезный урон вашему зданию.
В соответствии со всем вышеизложенным, нетрудно догадаться, что разброс цен на старый фонд невероятно велик. В пересчете на стоимость квадратного метра все начинается где-то на одном уровне с приличными хрущевками и заканчивается в одном ряду с элитными новостройками.
Варианты квартир в центре:
Вне зависимости от того, в каком районе вы все же захотите купить квартиру - мы готовы помочь вам в этом! Не только подберем, но и поможем оформить ипотеку на максимально выгодных условиях.
На данный момент есть выгодные программы под 7,9%
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
Звоните: +7 (812) 421-87-72
www.ipotekalive.ru