"Согласно Положению о Комитете по архитектуре и градостроительству Московской области, утвержденному постановлением Правительства Московской области от 02.10.2018 № 689/35, Мособлархитектура осуществляет контроль за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности."
А как обстоят дела на самом деле? Что и как на самом деле "контролирует" Комитет об архитектуре и градостроительству?
По идее, Мособлархитектура должна обеспечить соблюдение градостроительных нормативов, то есть, чтобы фактическая плотность застройки, плотность населения, обеспеченность населения социальной инфраструктурой, зелеными зонами были "в пределах допустимого". Но как обстоят дела на самом деле? Посчитаем.
Глава I. Параметры застройки
Простой расчет показывает наличие ЧУДОВИЩНЫХ расхождений между фактом и нормативами градостроительного проектирования Московской области (сокр. РНГП МО, утверждены Постановлением Правительства МО от 17.08.2015 № 713/30 ).
1) Максимальная этажность для городских поселений с населением более 100 тыс человек = 17 этажей. Средняя этажность здания в мкр. 10-10а го Реутов равна 21,74 этажа. Это на 4,74 этажа выше допустимой нормы в 17 этажей.
2) Плотность застройки квартала или жилого района - это суммарная поэтажная площадь наземной части жилых зданий (домов) в габаритах наружных стен, включая встроенные и пристроенные нежилые помещения, выраженная в квадратных метрах, приходящаяся на один гектар территории квартала или жилого района.
В таблице N 2 РНГП МО приводятся опорные значения для расчета коэффициента застройки (Кз) и максимальной допустимой плотности застройки (Рз).
Согласно этой таблице, для го Реутов коэффициент застройки не может превышать 11%, а плотность застройки жилыми домами должна быть не более 18 700 м2 на гектар. Но это при этажности 17...
Чем выше здания, тем меньше Кз и Рз, так как квартир-то больше. Поэтому нужно пересчитать на нашу этажность (21,74 этажа) по специальной формуле, которая приводится в конце приложения 1 к РНГП МО:
Расчет для мкр. 10-10а го Реутов, с учетом этажности, которая, как мы выяснили, для мкр. 10-10а равна 21,74 этажа, дает следующие значения для Кз (коэффициента застройки) и Рз (плотности застройки жилыми домами):
Кз кв (макс для 25 этажей) = 11% + (25-17)*(11%-11,6%) = 11% - 4,8% = 6,2%
Рз кв (макс для 25 этажей) = 18700 + (25-17)*(18700-18500) = 17 100 м2/га
Как указано в генплане развития го Реутов (http://www.reutov.net/building/plan/index.php?id_4=186), общая площадь мкр. 10-10а составляет 50,9 га.
Если просуммировать общую площадь помещений (включая нежилые!) по всем домам (см. таблицу ниже), то получится мощная цифра: 896 303,56 м2.
Дальше все просто, 896 303,56 м2 делим на 50,9 га:
Рз = 896 303,56 м2 / 50,9 га = 17 609,10 м2 / га.
Это уже выше норматива в 17 100 м2. Теперь вспомним, что помимо жилых домов в мкр. 10-10а полно торгушников, то есть, отдельно-стоящих объектов нежилого назначения. При расчете плотности застройки их также следует учесть. Согласно ПЗ мкр. 10-10а го Реутов (reutov.net/common/upload/КорректПЗмкр10-10Алист4.pdf), общая площадь таких отдельно-стоящих объектов равна 200 330 м2. Получаем:
Рз = ( 896 303,56 + 200 330,00 ) м2/ 50,9 га = 21 544,86 м2 / га.
А вот это уже в 1,25 раза выше норматива в 17 100 м2 / га!
Далее, считаем коэффициент застройки. Он получается при делении пятна застройки (57 937,80 м2) на общую площадь участка (50,9 га) и умножить на 100%.
Кз = 100% * 0,5793780 га / 50,9 га = 11,38%.
По РНГП МО, максимальный допустимый Кз равен 6,3% фактическая плотность застройки В ДВА РАЗА ВЫШЕ.
Что будет, если настроить еще 8-10 многоэтажек?! Катастрофа будет.
3) Теперь посчитаем фактическую численность населения. Также воспользуемся нормативами РНГП МО, согласно которым у нас на 1 гражданина приходится минимум 28 м2.
Согласно расчету, в мкр. 10-10а го Реутов проживает, как минимум, 23672 человека.
Зачем нужен этот расчет: обеспеченность социальной инфраструктурой оценивается в расчете на тысячу жителей (как правило). Зная количество человек, считаем норматив по местам в детсадах, потом сравниваем с фактом и получаем дефицит.
Глава II. Дефицит социальной инфраструктуры
1) Смотрим РНГП МО, п. 5.18: "Минимальная обеспеченность жителей местами в муниципальных дошкольных образовательных организациях принимается из расчета 65 мест на 1 тыс. человек (52 места на 1 тыс. человек для новых территорий)... Минимальная обеспеченность жителей местами в муниципальных общеобразовательных организациях (СОШ), при отсутствии сведений о демографическом составе жителей, в том числе в проектируемой жилой застройке, принимается из расчета 135 мест на 1 тыс. человек (126 мест на 1 тыс. человек для новых территорий)."
Таким образом, для мкр. 10-10а го Реутов, где проживает 23 672 человека (это как минимум), получаем:
Получается, что в мкр. 10-10а наблюдается ЧУДОВИЩНЫЙ дефицит мест в детсадах и школах. Необходимы, как минимум, два детсада по 250 мест и большая школа на 1500 мест.
2) Теперь смотрим РНГП МО, п. 5.23. "Организации здравоохранения и социального обеспечения. 1) Стационары всех типов, в том числе психоневрологический и наркологический: единица измерения: 1 койка; рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей: для городского округа, городского поселения - 8,1; 2) Амбулаторно-поликлиническая сеть: единица измерения: 1 посещение в смену; рекомендуемая обеспеченность на 1000 жителей (в пределах минимума): городское поселение (17,75): 14,75 - для взрослых; 3 - для детей; размер земельного участка: 0,1 га на 100 посещ./смену, но не менее 0,3 га на объект."
Что это значит? Проведем расчет для мкр. 10-10а:
Получается, что нам не хватает, как минимум, одной достаточно большой детской поликлиники на 350 мест, при условии, что вся старая поликлиника на Юбилейном 17 останется для взрослых (там как раз примерно 50 посещений в смену и есть).
3) Дефицит зеленых зон в мкр. 10-10а составляет 100%, в этом нет сомнений ни у кого, кроме Администрации Реутова. Но вот сколько зеленых гектар нам положено по нормативу?
Смотрим РНГП МО, п. 5.15: "За расчетный показатель потребности в озелененных территориях принимается минимально необходимая площадь озелененных территорий в квадратных метрах на одного жителя, в которую вместе с озелененными территориями общего пользования (парками, садами, скверами, бульварами) включаются озелененные части территорий при объектах жилищного строительства, при объектах образования, здравоохранения, культуры, спорта, административно-управленческих и иных объектах."
РНГП МО п. 5.16: "Площадь парков в населенных пунктах принимается из расчета не менее 3,0 кв.м/чел."
РНГП МО п. 5.17: "Расчетные показатели потребности в озелененных территориях в населенных пунктах, дифференцированные по численности населения населенных пунктов и принадлежности их к устойчивой системе расселения приведены в таблице N 33 (для населенных пунктов с населением более 10 000 человек, норматив в границах квартала - 6,0 кв. м на человека, в границах жилого района - 12,6 кв. м на человека, в границах населенного пункта - 23,6 кв. м на человека)."
Посчитаем в цифрах, в расчете на 23 672 жителя мкр. 10-10а го Реутов:
Получается, что мы имеем право на 7,10 га парков и 14,20 га зеленых зон, в которые входят озеленение дворов, полос вдоль дороги, лесополосы, в общем все, что не парк. Теперь сакраментальный вопрос:
Глава III. ЧТО ГОВОРИТ АДМИНИСТРАЦИЯ РЕУТОВА?
Администрация Реутова, как обычно, настроена оптимистично, но... не вполне конкретно. В ответ на запрос из Министерства благоустройства МО относительно планов озеленения Южного Реутова, Администрация Реутова ответила... про озеленение Северного Реутова!
Ну что можно сказать... по мнению Администрации, в Реутове уже есть 25,3 га зеленых зон, а будет все больше и больше, 39,9 га (как понимаю, по генплану до 2039 года...)
Выводы делайте сами. Вот снимки Южного Реутова со спутника, в различных цветовых кодах. Ученые используют такие "квази-цветовые" схемы для анализа различных показателей поверхности: сколько зеленых растений, сколько бетона, сколько воды, сколько чернозема.
Жаль, что со спутника нельзя увидеть СТЕПЕНЬ ВРАНЬЯ местного органа самоуправления!