Новые поправки в действующее законодательство, касающиеся защиты добросовестных приобретателей вторичного жилья от мошенников, вступили в силу, начиная с 01.01.20 г.
Неблагоприятная современная ситуация
Сегодня, к сожалению, часты случаи, когда приобретатель, купивший недвижимость в соответствии с действующими правилами, вдруг сталкивается с вызовом в суд по повестке. А там оказывается: квартира (или дом, скажем) имеет законного собственника, который, якобы, ничего не знал (или же действительно ничего не знал) о продаже принадлежащей ему по закону собственности.
В судебном процессе такой владелец недвижимости требует:
- отменить сделку;
- и вернуть ему имущество.
И все это законно, поскольку ст 301 ГК РФ гласит: собственник вправе вернуть свое имущество, отчужденное незаконно. А значит тот, кто купил жилье, рискует в одночасье оказаться и без недвижимости (часто - просто на улице), и без денег. Ведь в подобных ситуациях законный собственник не обязан никому и ничего компенсировать.
Таким образом обстояли дела еще совсем недавно. Но со вступлением в силу нового закона дела должны перемениться к лучшему.
Эксперты поясняют: главное, что содержится в новых поправках — это официальное уточнение, кого именно можно считать «добросовестным приобретателем».
Оказывается, добросовестность обыденная и юридическая - вещи разные. В жизни бывает верят на слово, в суде же требуется абсолютно все доказывать.
Новое же дополнение гласит: «приобретатель недвижимости, полагавшийся в процессе купли-продажи на данные из ЕГРН, признается добросовестным покупателем. Пока не доказано будет в суде, что он знал (или же должен был знать) об отсутствии права на отчуждение спорного имущества у того лица, от которого перешли ему права».
Значит, можно сделать 2 вывода:
1. Не стоит полагаться полностью на данные, полученные от ЕГРН - они могут оказаться неполными или же ошибочными.
2. Несмотря на первый вывод, брать выписку из ЕГРН брать нужно в любом случае. Если что, именно она станет в судебном процессе доказательством добросовестности.
Положительный момент
Главным положительным моментом во всех этих законодательных новшествах является тот факт, что покупатель, признанный добросовестным, может, конечно, потерять купленную квартиру. Однако потраченные на нее денежные средства ему будут компенсированы. И поскольку невозможно взять деньги у законного владельца, а мошенников поймать и, тем более, что-то с них получить не всегда удается, обязанность по компенсации убытков государство теперь берет на себя. Но это только в том случае, когда соблюдены определенные условия:
1. Вступить в законную силу должно решение суда об истребовании от покупателя, признанного добросовестным, приобретенного жилого помещения.
2. Суд уже должен взыскать своим решением с лица, ответственного за ущерб, убытки в пользу добросовестного покупателя.
3. Если виновное лицо убытки возмещать не намерено, а, по независящим от взыскателя обстоятельствам, взыскание по судебному решению за полгода (со дня предъявления исполнительного листа) произведено лишь частично либо полностью не осуществлялось.
При соблюдении данных условий пострадавший от мошеннических действий добросовестный приобретатель вправе обратиться с судебным иском о выплате компенсации уже к Российской Федерации.
Размер выплат в этом случае также определяется судом. И возможны 2 варианта:
- расчет компенсационной суммы исходя из суммы реально понесенного истцом ущерба (подтвержденного документально, разумеется);
- выплата компенсации в размере кадастровой стоимости объекта недвижимости (это только по заявлению истца).
Второй вариант проще, но и дешевле, ведь на сегодняшний день кадастровая стоимость помещений в большинстве случаев ниже рыночной.
Важно: государство, компенсируя добросовестному покупателю ущерб, который нанес недобросовестный продавец, таким способом выкупает требования к продавцу и вправе впоследствии предъявить тому регрессивный иск.
В общем, теперь мошенникам в конечном итоге придется дело иметь не с отдельными обманутыми гражданами, а с целым государством - Российской Федерацией. Может быть чей-то преступный пыл этот факт и охладит.
Поддержите развитие нашего канала Яндекс.Дзен лайком (палец вверх – слева) и подпиской. Это поможет нам публиковать больше интересных материалов. Также вы сможете оперативно узнавать о новых публикациях.