Максим Самойлов - предприниматель, путешественник, основатель управляющей компании Beringlela (Пхукет, Таиланд), ведущий Клуба Предпринимателей на Пхукете, эксперт и консультант по краткосрочной аренде и работе с сайтом Airbnb. Я взял у него интервью в продолжении моего цикла статей по заработку на недвижимости в Таиланде.
Первая часть цикла - Не покупай квартиру в Таиланде, если хочешь заработать
Макс, привет! Как давно ты занимаешься недвижимостью на Пхукете?
На Пхукете я живу больше 3 лет, моей управляющей компании 1.5 года.
Какое количество объектов недвижимости проходит через твои руки за год?
Если говорить про управление, то сейчас в нашем портфеле более 70 объектов. Что касается продаж - мы не работаем как классическое агенство недвижимости, не возим туристов по "бесплатным обзорным турам" и т. д., но иногда мы сопровождаем сделки для наших собственников или гостей, счет им идет на единицы, так как мы очень критично относимся к представленной на рынке недвижимости и имеем очень ограниченный список рекомендуемых объектов.
Как ты сейчас охарактеризуешь рынок недвижимости на Пхукете? Это рынок продавца или покупателя? Насколько он перегрет? Есть ли на нем ярко выраженная сезонность?
Рынок однозначно на стороне покупателя. Конкуренция предложений как на первичном, так и на вторичном рынке весьма высокая, сезонность соответствует сезонности турпотока, как ни странно, подавляющее число покупателей принимают решение о покупке недвижимости спонтанно, уже находясь на отдыхе. Переоцененные объекты на рынке присутствуют, но я не могу сказать что рынок сейчас перегрет.
Насколько велика доля русскоязычных владельцев арендных квартир?
Из тех собственников, котрые отдали свои квартиры нам в управление, русскоязычных - 90%, хотя у нас есть и американцы, новозеландцы, европейцы и, как ни странно, тайцы. В целом русскоязычные покупатели делят пальму первенства с китайцами, немного уступая последним.
По твоему опыту - какой процент рентабельности сейчас может давать арендная недвижимость на Пхукете? Чистыми, за вычетом всех налогов и сопутствующих расходов.
Доходность для собственника апартаментов 6-7% годовых в тайских батах я считаю хорошей и достижимой при существующем спросе, грамотном управлении жилым комплексом, и, конечно же, если такая недвижимость покупалась по рыночной цене. У нас есть случаи, когда собственники инвестировали крайне удачно и получают более 10% годовых, но это единичные исключения.
Насколько легко продать арендную недвижимость при необходимости?
Недвижимость - стабильный, но низколиквидный актив, выйти из которого быстро не получится. Я всегда говорю с потенциальными инвесторами о необходимости иметь стратегию, неотъемлемой частью которой будет выход из актива. Профессионалы, покупая недвижимость, сразу знают через сколько лет они ее продадут, в дальнейшем лишь корректируя планы по рынку.
Какие есть законодательные нюансы по такой недвижимости для россиян?
Со стороны Таиланда никаких особых требований к россиянам нет. Нюансы владения, получения доходов и налогообложения нужно обсуждать индивидуально.
С какой суммой можно входить на рынок арендной недвижимости на Пхукете?
Примерно от $100.000. Найти ликвидную "первичку" меньше этой суммы сейчас тяжело, если говорить о приличной квартире, хотя бы от 30-35 м2, вторичный рынок может быть чуть дешевле.
Давай на примере: я рассматриваю возможность купить студию 32м2 в жилом комплексе https://www.grandbreezepark.com/ . По твоему опыту - за какую сумму я смогу сдать такой объект в аренду?
Очень сложно оценить доходность проекта, который еще не построен и по нему нет понимания конкурентной среды внутри комплекса и качества управления. Если цена на объект рыночная, можно ожидать доходность, как я и говорил ранее, в диапазоне 6-7% годовых.
По традиции прошу тебя о каком-то бонусе для моих подписчиков. Сможешь предоставить им какую-то скидку на свои услуги?
С удовольствием. Для твоих подписчиков, которые решат заняться арендной недвижимостью в Таиланде, мы бесплатно установим систему "умный дом" для удаленного контроля за своей недвижимостью (датчики движения, открытия двери, и т. д.). Нужно только написать мне в Telegram или Wahtsapp по номеру +66646744300 и сказать кодовое слово "Инвестиции на диване".
____________________________________________________________________________________
Подписывайся на мой канал, если тебе интересна тема заработка на арендной недвижимости. Впереди у нас еще 1 интервью с участником этого рынка, после чего я поделюсь своим личным опытом выбора объекта в Таиланде - без рекламы, только мое личное мнение.
_____________________________________________________________________________________
На своем канале в Telegram я простым языком рассказываю об инвестициях и личных финансах. Объясняю принципы работы с фондовым рынком. Делюсь собственным опытом: открыто показываю и успехи, и факапы.