Для многих россиян, квартира – главная покупка в жизни. Чтобы купить своё жильё, кто-то экономит и откладывает, но большинство желающих обзавестись своей квартирой – берут ипотеку. В значительной мере этому способствуют комментарии неких «экспертов», которые без устали твердят: «недвижимость будет расти».
Мало кто задумывается - а кто такие эти самые «эксперты» и как они отвечают за свои утверждения? В большинстве своём сейчас в качестве «знатоков» выступают управляющие строительных компаний, руководители риэлторских агентств и прочие представители сферы недвижимости. Конечно, им выгодно, чтобы все верили в то, что цены растут, и поэтому не раздумывали, а оформляли ипотеку на первую попавшуюся конуру в бетонном человейнике, пока она ещё больше не подорожала.
Недвижимость не всегда в цене
Да, СМИ создают ощущение ценового бума, но если верить официальной статистике, то его нет. По крайней мере в большинстве регионов страны. Согласно данным Росстата в большинстве российских городов за пять лет квартиры подешевели в среднем на 17%. Конечно, в городах-миллионниках статистика другая, там цены за этот период выросли в среднем на 19%. Но совокупная инфляция за это же время составила в среднем по России 39%.
То есть, по рыночной логике, в тех регионах, где цены на квартиры (особенно новостройки) росли, они должны были бы увеличиться как минимум на значение инфляции, но этого не произошло. Опять же по данным Росстата в 23-х регионах страны стоимость квадратного метра не выросла, а уменьшилась. В некоторых городах недвижимость потеряла в своей цене до 25 процентов!
Основные причины падения - сокращение спроса на новостройки на фоне большого объема предложения старого дешёвого фонда и многоэтажек, построенных в 2010-2012 годы. В других регионах, где падает спрос, люди видят иные риски во вложении в недвижимость. Например, если в городе большинство населения работает на нескольких крупных предприятиях, то в случае кризиса и закрытия хотя бы одного - это может обрушить локальный рынок жилья. Также, если в городе не развита транспортная инфраструктура и мало общественных пространств, современных центров досуга, детских площадок, не хватает магазинов и школ – наблюдается отток молодёжи, и это тоже приводит к падению спроса.
При этом максимальный рост цен на недвижимость за пять лет по данным Росстата - в Пермском крае (36 процентов), там жильё дорожает из-за того, что темпы прироста населения намного выше темпов строительства. И на Сахалине - 30%, где стало ощущаться действие государственных программ. Кого-то может удивить, что по данным Росстата в Петербурге, средние цены увеличились на 29%, а в Москве, всего лишь на 2%, но это объясняется тем, что в обоих городах существенная разница в цене в зависимости от городского района, а Росстат усредняет показатели.
Выгодные места
Возможно, вы скажете, мол, моя квартира ещё два года назад стоила три миллиона, а сейчас уже четыре миллиона? Да, такое вполне возможно, но не редко бывает наоборот. И даже внутри одного города цены ведут себя совершенно по-разному: новостройки в центре города могут дорожать благодаря хорошей инфраструктуре, а аналогичные новостройки на западе дешеветь просто потому, что рядом промзона, а дорог, школ или магазинов в этой части города так и не удосужились построить.
Например, в подмосковном Одинцово цены вокруг станции после запуска МЦД выросли почти на миллион, но одновременно с этим в том же городе на улицах Западная и Зелёная (это от станции “Одинцово” 15 минут на транспорте) цены не двигаются вверх уже три года, а в старых домах - вообще упали почти на 300 тысяч. Это подтверждает и руководитель отделения на Тверской агентства недвижимости “Столица” Анна Агеева: “Пик роста цен на недвижимость в Подмосковье - это конец 2014 года, после этого периода недвижимость эконом-класса в основном дешевела везде кроме, Одинцовского и Красногорского районов. Но и там ситуация неоднозначна. В связи с развитием транспортной инфраструктуры (в частности, запуском МЦД), в одном и том же подмосковном городе разброс цен может быть значителен и, на мой взгляд, это объективно. Ведь разница не только в лучшей транспортной доступности, но и в качестве этого жилья”
Например: однокомнатная квартира 33,5 м2 в Одинцовской новостройке на ул. Зелёная обойдётся вам примерно 3 600 000 рублей, а схожая по параметрам квартира в том же Одинцово, но на ул. Садовая (это ближе к центру и в более обжитом районе), будет стоить уже 5 400 000 рублей.
Поэтому в текущих реалиях стоит трижды подумать о том, какую квартиру выбрать, и стоит ли вообще вкладывать деньги в недвижимость. И тем более, брать под нее ипотеку. А если вы всё-таки решаетесь на приобретение, то обязательно надо изучить район, проверить информацию об инфраструктуре и, главное, перспективах строительства рядом новых зданий. Например в Москве, Северном Измайлове цены в старых панельных домах упали только потому, что рядом с ними построили бетонную коробку по программе реновации.
Убытки в кредит
Купить квартиру в ипотеку, вложиться в её ремонт и через пару лет понять, что ваша квартира упала в цене, - сомнительное удовольствие. Особенно выплачивать кредит, зная, что ваша квартира уже подешевела. В этом случае снимать квартиру и копить на свою личную было бы значительно выгоднее.
Вне всякого сомнения, владение жильем имеет свои несомненные плюсы: вас не могут из него внезапно выселить; оно дает ощущение надежности и стабильности; можно сделать его таким, каким хочется; отпадают проблемы с оплатой аренды. Но для тех, кто только переехал в большой город, эти плюсы нивелируются другим. И прежде всего возможностями легкого переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее. Сейчас многие склонны менять жильё в зависимости от смены локации работы или изменения семейного статуса, не говоря уже о возникновении других вопросов, которые могут снизить привлекательность проживания в определённой квартире (та же реновация). Поэтому, кроме выбора жилья, очень важно понимать свои перспективы на ближайшие годы, а в случае с ипотекой – как минимум на срок до погашения вашего кредита.
Вот и получается, что приобретение недвижимости это не только вопрос вложения заработанных денег, но и в значительной мере, определение рамок и условий для своей жизни на многие годы вперёд.
Если у вас есть мысли на этот счет - напишите в комментариях, ставьте палец вверх , а также - ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ