Итак, если вы решили инвестировать в жилую недвижимость и остановились на частном доме, то обязательно дочитайте это до конца, чтоб не потерять деньги.
Для тех, кто только начинает разбираться в инвестициях в недвижимость, покупка частного дома и последующее деление на студии - является одним из самых эффективных способов вложения денег, так как вы зарабатываете на базовой потребности человека - крыша над головой. Так же, это эконом сегмент - самый востребованный и популярный вид аренды, так как малообеспеченных в разы больше, спрос на такой вид жилья всегда высокий, несмотря на любой кризис. В столицу люди приезжают из регионов каждый день, они все ищут квартиры в пределах 20-25 тысяч рублей. Без клиентов вы не останетесь. Все эти обстоятельства приводят к быстрой окупаемости дома, в среднем это 4-5 лет, что является очень хорошим показателям для любой коммерческой недвижимости.
1. Базовый показатель любой инвестиции это цена. Для инвестора не все однозначно. С одной стороны рынок перенасыщен объявлениями с домами, так как люди часто строят исходя из одной жизненной ситуации, под конец ремонта обстоятельства меняются и дом оказывается не востребованным. Это дает возможность получить хорошую скидку при покупке, так как покупателей на этом рынке недвижимости не так много, поэтому есть высокая вероятность купить дом сильно ниже рынка. И сразу минус - дома не охотно кредитуют, так как для банка загородная недвижимость это как правило 70% не возврат кредита, продать такие объекты на аукционе по рыночной стоимости тяжело. С другой стороны, сильная сторона коттеджей это возможность завысить стоимость дом и войти в сделку без собственных средств, т.е. без первого взноса. Возможны ситуации, когда при завышении получается вытащить средства для ремонта. Об этом я подробно расскажу в следующих статьях.
Так же не стоит забывать про низкую ликвидность домов, быстро выйти из подобной сделки будет сложно. Если для вас этот параметр важен, лучше смотрите в сторону однокомнатных квартир. Это не депозит в банке, за 2-3 месяца продать скорей всего получится.
2. Площадь дома для аренды оптимальна в пределах 250-350м2. Так как сильно большие дома будут привлекать внимание соседей и возможны неприятности из-за конфликтов. По площади участка все наоборот, лишние сотки не будут лишними, вы всегда сможете придумать дополнительный способ заработка с этой площади.
3. Локация самый главный параметр в недвижимости. Обязательно проводим тест стратегии: делим дом на студии исходя из планировки, количества окон, даем объявления на основных агрегаторах Юла, Авито, ЦИАН, анализируем количество звонков и только после этого принимаем решение о покупке дома. Не всегда лакомые объекты находятся на виду и около станций электрички или метро, так если вы купите дом около логистического центра в области по низкой цене, то скорей всего сможете сдавать работникам этого центра по высокой ставке, таким образов окупаемость такой недвижимости может быть от 3 до 5 лет.
4. Материал стен, фундамент, перекрытия и крыша - основа любого строения. Дом из камня более практичен, так как в деревянном доме сложно обеспечить хорошую звукоизоляцию, пожаробезопасность так же на стороне камня. Но такие дома стоят как правило дороже.
5. Пожалуй самое главное это коммуникации: электричество, газ, вода и канализация. Дома без электричества и с газовой трубой по границе лучше не рассматривать, так как наличие самой трубы поблизости не даёт никакой гарантии для подключения. Обогрев дома газовым котлом как правило в 3-4 раза дешевле по сравнению с электрическим котлом. С водой и канализацией всё гораздо проще, если нет центральных коммуникаций, скважина до 20м обойдется в 100тыс.рублей, септик в зависимости от объема так же в пределах 100-200 тыс. рублей.
Таким образом, дом под аренду является одним из самых рискованных видом жилой недвижимости , но там где риск, там и высокий доход. Выбор за вами!
Заходите на мой канал YOUTUBE, там я делюсь своим опытом по созданию и управлению жилой доходной недвижимостью. Так, в этом ролике я показываю на реальном объекте как получать 100000 рублей в месяц на долгосрочной аренде с квартиры в Балашихе.
Подписывайтесь! Будет интересно.
