В последние несколько лет наметился устойчивый тренд - всё больше собственников различных активов (земля, здания, помещения, «ситуации») стремится либо продать свою недвижимость, либо значительно увеличить её доходность. Их лозунг звучит примерно так: «Хочу много денег!». Что ж, вполне приемлемое желание. Про продавцов я уже писал здесь: https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2613740382021231&id=100001558830803
А вот про тех, кто хочет получать от недвижимости больше, чем имеет сейчас, я напишу сегодня.
На российском рынке недвижимости происходят глобальные изменения, заметные всем вовлечённым. Они связаны с устареванием привычных концепций использования недвижимости, появлением новых форматов (фуд-корты, коворкинги, апарт-отели и т.д.) и одновременно с увеличением налогов, повышением административных барьеров, давления на бизнес на фоне не самого лучшего экономического положения нашей страны. Владельцы тех самых активов (земля, здания, помещения, «ситуации»), люди в массе своей уже не юные, с биографией, как правило, начинали свой бизнес в 90-е годы, они видели разные времена, принимали участие в различных проектах и прожектах, хорошо понимают как что работает и иллюзий не испытывают. У многих из них есть недвижимость за границей, и находиться бОльшую часть времени за пределами РФ им нравится / хочется больше, чем быть и жить в России. У этих людей есть некоторые денежные накопления, но фактически для многих из них их активы являются пенсионным фондом, едва ли единственным, но важным и стабильным источником дохода. Коррекция курса рубля, произошедшие в 2014 году, очень расстроила этих людей. Их активы драматическим образом обесценились, а реальные доходы в иностранной валюте, средства, на которые эти люди собирались жить, упали, а скорее даже рухнули. При этом с того же 2014 года постепенно повышаются расходы на владение недвижимостью. К сожалению, арендную плату просто так взять и повысить нельзя...
В общем, примерно с начала 2015 года хотят эти люди одного: чтобы недвижимость приносила им максимальный доход. Из российской недвижимости необходимо выжимать всё, на что она способна. В мягком варианте просто приходит осознание, что недвижимость нужно использовать иначе, чем в прошлом. Если для достижения цели максимизации доходов требуются инвестиции, их можно найти (у себя же в кубышке или в кредитующем под залог банке). Но куда двигаться? С чего начинать? Ошибки весьма нежелательны, слишком многое на кону. И здесь необходимо было бы написать, что появляюсь я, рыцарь на белом коне, помогаю советом, консультацией, добрым словом и т.д. Но, как правило, я не появляюсь. Появляются разные люди с разными мнениями и жизненными историями, «сыновья подруги моей мамы»; читаются многочисленные статьи в прессе; организуются встречи с экспертами и псевдоэкспертами; обсуждения, рассуждения и т.д. Иногда принимается какое-то решение, выделяются какие-то средства, нанимаются какие-то люди, делаются какие-то действия. Потом случается, что дело идет не так, появляются сомнения, колебания, разочарования, негатив.
А просто нужно было в самом начале потратить совсем немного денег и заказать работу, которая называется «Анализ лучшего и наиболее эффективного использования», в просторечии «анализ best use».
Этот вид исследований заказывают у меня наиболее часто, можно сказать я на нём специализируюсь. В общем и целом в рамках этого исследования даётся ответ на вопрос, что нужно сделать, как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход, как от ренты, так и от продажи. В процессе создания исследования грамотные консультанты (отношу себя к их числу) исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования. Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки, приводится аналитическая информация, создаётся уникальная финансовая модель. По сути собственнику актива описываются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков, консультант может лишь рекомендовать какой-либо из вариантов, выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования. Но благодаря самому факту наличия исследования итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается именно в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в рузультате исследования.
Всем собственникам активов я настоятельно советую не тратить время, которое также является ценнейшим ресурсом, а переходить к заказу исследования best use сразу же после осознания необходимости перемен и повышения доходности недвижимости. Не нужно проводить часы, дни и месяцы в беседах о светлом будущем, не нужно получать информацию обрывками, не нужно идти на чьём-либо поводу и не нужно придумывать велосипед. Единственно возможное правильное действие: заказать изучение и просчёт вариантов развития актива.
🔻 Покажите этот текст Вашим Клиентам, друзьям, родственникам или знакомым, если они находятся в раздумьях относительно того, как увеличить поток доходов от принадлежащих им активов. Решение есть - анализ best use - и это работает.
🔥 Не согласны со мной и моими выводами? Напишите почему!🧐 Я Вас внимательно слушаю.