Вы купили квартиру в ипотеку, но теперь вам понадобилось её продать. Причин может быть много: стало трудно выплачивать кредитные платежи, нужно переехать в другой район, увеличить жилплощадь или просто подвернулся выгодный вариант с новой квартирой.
Квартира по-прежнему находится в залоге у банка, но ипотека не означает, что квартиру нельзя продать. Мы собрали в одной статье основные способы продажи ипотечной квартиры.
Даже если долг банку ещё не выплачен, вы можете проводить сделки с квартирой.
Но прежде, чем приступить к выбору способа продажи, лучше всего выполнить несколько простых действий.
1. Определите причины и сроки продажи
Важный момент — определить причину, по которой вы хотите продать квартиру с ипотекой.
Купить что-то побольше или переехать жить в другой город — это одна история, в которой сроки не имеют большого значения. А невозможность выплачивать ипотечный кредит — совершенно другая. Из-за затянувшихся сроков продажи (при условии, что договориться с банком о рефинансировании не получилось) даже можно потерять свою квартиру.
И вполне реально, что всего пара дней могут стать решающими — квартира переходит в собственность банка и по его инициативе реализуется на торгах.
2. Свяжитесь с банком
Если регулярные ипотечные платежи по ипотеке стали слишком обременительными, можно подать документы на рефинансирование кредита — взять новый кредит, чтобы погасить старый. Такой шаг позволит снизить процентную ставку, изменить срок ипотеки и сумму ежемесячных выплат.
3. Проверьте условия договора и проанализируйте рынок
Определившись с причинами и сроками, загляните в договор, а потом на сайты недвижимости: сколько денег вам еще нужно выплатить по ипотеке и сколько сейчас в среднем стоит квартира, похожая на вашу? Не превышает ли долг стоимость квартиры, и оправдает ли продажа ваши ожидания? Например, если аналогичная квартира стоит 9 млн. рублей, а ваш долг — 6 млн, после продажи вы получите около 3 млн. рублей.
Изучите перспективы развития района. Есть ли вокруг школы и детские сады, как обстоят дела с метро и автобусами, планируется ли масштабное строительство новостроек или реконструкция дорог?
Возможно, окажется, что через полгода или год недвижимость в районе будет стоить дороже. Или наоборот — объем предложения увеличится, и квартиры на вторичном рынке потеряют в стоимости.
Когда вы окончательно решили, что продажа в определенные сроки необходима, приступайте к выбору способа продажи квартиры.
Первый вариант: погасить ипотеку самостоятельно и продавать квартиру без обременения
В этом случае найти покупателя будет проще — его не отпугнет слово «ипотека». Вопрос только в том, где взять денег на погашение ипотечного кредита. Есть два основных варианта:
Занять деньги у друзей и родственников
Это самый удобный вариант, но может быть нелегко психологически (иногда проще обратиться в банк, чем брать в долг у знакомых). Плюс многое зависит и от требуемой суммы — чем она меньше, тем проще будет занять и впоследствии рассчитаться с долгами.
Учитывайте, что искать деньги по знакомым — вариант не всегда быстрый. Например, если вы продаете ипотечную квартиру, чтобы купить другую, из-за сбора денег можно упустить удачный вариант.
Взять нецелевой кредит на погашение ипотеки
Можно взять недостающую сумму в нецелевой потребительский кредит под процент. При этом у вас должна быть хорошая кредитная история, а долг по ипотеке не должен превышать 1 млн. рублей — получить одобрение на большую сумму будет сложнее.
Банки предполагают, что ежемесячно на погашение ссуды вы можете тратить не весь свой доход, а только его часть и рассчитывают, какую сумму дать в кредит, исходя из вашей платежеспособности. Высчитать приблизительную сумму кредита можно, используя кредитный калькулятор.
Сложность этого варианта в том, что кредит могут вообще не одобрить или одобрить, но под большой процент. Тогда, если продажа вдруг затянется, придется платить значительно больше, чем при ипотеке.
Второй вариант: найти покупателя, который готов погасить ваш долг по ипотеке и купить квартиру
Такой вариант продажи выгоден, если вы не спешите с продажей. Потому что вам будет непросто отыскать покупателя, который готов выплатить аванс на покрытие ипотечного долга и только потом приступить к сделке. Покупатели понимают — есть риск, что как только они погасят ваш долг по ипотеке, вы передумаете продавать квартиру, а взыскивать потраченные деньги придётся в судебном порядке.
По статистике только 19% покупателей могут купить квартиру в ипотеке за свободные, то есть не кредитные, деньги, и только 10% из них будут согласны на предоплату. Даже если вы найдёте такого покупателя, он, скорее всего, станет торговаться — это может снизить стоимость квартиры на 10–15%. В этом случае лучше обратиться за услугой срочного выкупа — скидка от рыночной стоимости будет меньше (9–13%)
Третий вариант: переоформить ипотеку на покупателя
При таком варианте сделки покупатель берет на себя все ваши обязательства по ипотеке: он сам должен будет погасить остаток долга и выплатить проценты. Обременение с квартиры не снимается, а переходит на покупателя, который закрывает долг после того, как становится собственником.
Самое сложное в таком варианте — убедить покупателя оформить ипотеку в вашем банке. Особенно, если у него есть выгодные условия в другом банке. Например, он получает там зарплату или ему одобрили ипотеку по специальным условиям. Такие покупатели тоже будут настаивать на скидке.
Но даже если оба — и продавец, и покупатель — обслуживаются одним банком, сделка может развалиться — ипотеку покупателю могут не одобрить или одобрить, но под большой процент. Непрогнозируемость этого варианта — его главный недостаток. Вам придется положиться на удачу и лояльность банковских сотрудников.
Четвёртый вариант: обратиться в риэлторское агентство
Сертифицированные риэлторы выложат ваше объявление о продаже на основные площадки по поиску квартир, у них есть навыки переговоров, и они обеспечат профессиональную юридическую поддержку сделки. Плюс, возможно, у них есть полезные знакомства в банках.
Риэлтор будет вести сделку на всех её этапах, поможет собрать документы и скажет, куда их нести, и даже постарается убедить покупателя перейти в банк продавца, если это будет необходимо. Но все таки рассчитывать на чудо не стоит — по факту, риэлтор не сделает ничего такого, что не сделали бы вы сами, только сэкономит ваше время и поможет со сбором документов и оформлением сделки.
Пятый вариант: положиться на волю банка
Если выплачивать ипотеку нет никакой возможности и хочется поскорее закрыть долги, можно полностью передать полномочия банку. Он выставит квартиру на торги. Если ваша недвижимость ликвидная, и к ней есть интерес, её могут продать и по рыночной цене — банк вычтет из этой суммы ваши долги и даже вернет разницу.
Однако чаще с молотка квартиры уходят с большим дисконтом. Учтите, что в этом случае неизбежны дополнительные траты (судебные издержки, доначисление процентов), так что выгодной такую продажу не назовёшь. Соглашаться на этот вариант стоит, если рыночная стоимость квартиры на данный момент ниже суммы долга (а такое бывает).
Шестой вариант: обратиться в специализированную компанию, которая поможет закрыть ипотеку и продать квартиру
Если нет проблем с выплатами
Такие компании имеют собственный капитал, поэтому не только продадут квартиру быстро, соберут и подготовят все необходимые документы, разработают безопасную схему сделки для вас, но и предоставят финансирование, закроют ипотечный долг и снимут обременение до сделки так, что ваши потенциальные покупатели даже об этом не узнают и у них не будет повода для торга. Подобная услуга будет стоить 4-6% , но есть и компании от 1,5%.
Если есть проблемы с выплатами
Если ваш долг по ипотеке составляет больше 60% от цены квартиры, можно обратиться в компании, которые выкупят вашу квартиру со скидкой 9-13% за срочность. Но зато вы получите деньги практически сразу — в среднем 10 рабочих дней с учетом регистрации сделки.
Этот вариант подойдет, если у вас проблемы с ипотекой (просрочки по выплатам или предпосылки к ним). И продать недвижимость нужно быстро, так как промедление даже в несколько дней может привести к потере квартиры — с торгов она уйдёт значительно дешевле.
Традиционные агентства недвижимости тоже иногда выкупают квартиры, но они редко берутся за таких клиентов, а если берутся, то требуют скидку до 25%.
Если ипотека просрочена, и банк подал в суд
Если у вас начались проблемы с обслуживанием ипотеки, просрочки по ежемесячной оплате, начисление пеней и штрафов, то банк может подать в суд. Имейте в виду, что квартира с молотка уйдёт по цене куда ниже рыночной.
Времени на сделку при таких обстоятельствах в обрез (от постановления до суда обычно проходит 3-4 месяца), поэтому «традиционные» варианты продажи не подойдут.
На этот случай у Моментум 24 есть услуга «гарантированная продажа» — компания купит у вас квартиру сама, если не найдет покупателя в установленные сроки.
Так вы точно будете точно знать, сколько денег и в какой срок вы получите. Комиссия за такую услугу составляет от 4,5%.
Проконсультируйтесь с экспертом, если хотите продать ипотечную квартиру дорого, в точный срок и без лишних хлопот.
Оставьте контактные данные, и наш специалист перезвонит вам, чтобы подобрать самый выгодный способ реализации вашей недвижимости. Это бесплатно ;)
