Владельцы недвижимости должны испытать кучу трудностей при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
По действующему закону правообладатель имеет право обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в специально созданную в регионе комиссию или непосредственно в суд
Законопроектом отменяется механизма оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях и суде и вводится механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной бюджетными учреждениями (отмена ст.22 Закона, введение новой статьи 22-1), с возможным дальнейшим обжалования решения ГБУ
1. Недостатки решения о передаче определения кадастровой стоимости в размере рыночной в ведение ГБУ:
- Ликвидация механизма, который уже работает. (За 2014-2018 годы (данные по октябрь 2018 г.) в комиссии Росреестра и в суды по поводу несправедливой кадастровой стоимости обратились 251 000 граждан и юридических лиц в отношении принадлежащих им 520 000 объектов недвижимости и снизили кадастровую стоимость на 10 065 000 000 000 рублей.)
- Никто не может быть судьей в собственном деле (nemo judex in propria causa) . Определение кадастровой стоимости в размере рыночной предлагается передать в ведение ГБУ, то есть тех организаций, которые проводят кадастровую оценку и которые уже связаны полученными результатами кадастровой оценки, которые эти результаты будут защищать. От величины кадастровой оценки зависит размер налогов, собранных в региональные и муниципальные бюджеты. Поэтому учреждение, как часть региональной системы власти, не будет заинтересовано в снижении кадастровой стоимости и установлении ее справедливой величины.
- Высокая вероятность коррупции. Вопрос определения кадастровой стоимости в размере рыночной передается на откуп единолично руководителю ГБУ. Это значит, что сразу же появятся фирмы, зарегистрированные на родственников руководителя ГБУ или его друзей, которые будут предлагать услуги по снижению кадастровой стоимости – и отчеты об определении рыночной стоимости, выполненные специалистами таких фирм будут приниматься ГБУ. А отчеты, выполненные другими оценщиками, приниматься не будут.
- Отмена понятия «дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость», и как результат сокращение сроков оспаривания. В настоящее время по действующему закону (ч.ч.4 и7 ст.22) правообладатель недвижимости в любое время в течение действия кадастровой оценки (3-5 лет) может, предоставив отчет об определении кадастровой стоимости на дату кадастровой оценки, оспорить кадастровую стоимость. Законопроектом (ч.ч.5 и 7 ст.22-1) предлагается. что отчет об определении рыночной стоимости делается на произвольную дату (не на дату кадастровой оценки), но заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
- Фактический запрет на оспаривание «архивной» кадастровой стоимости. По действующему закону (ч.4 ст.22) заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки. Законопроектом (ч.2 ст.22-1) предлагается, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета, что фактически ведет к запрету оспаривания «архивной» кадастровой стоимости, даже в случаях если еще не исключено ее применение для целей налогообложения.
2. Недостатки предложенного законопроектом механизма обжалования решения ГБУ:
- Такое уже было - Законом 135-ФЗ об оценочной деятельности предусматривалось, что решения комиссии Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости могут быть обжалованы в суде. Иски по подобному основанию составляли не более 3% от всех исков по оспариванию кадастровой стоимости и как правило заканчивались отказом в удовлетворении исковых требований. Законопроектом выбран самый неудобный для правообладателей способ установления справедливой кадастровой стоимости.
- Интерес правообладателя состоит в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. И правообладателю нет интереса выяснять в судебном порядке – правильно ли поступило ГБУ, отказав в удовлетворении этого требования. По действующему закону правообладатель имеет право непосредственно в суде установить кадастровую стоимость в размере рыночной. По предлагаемому законопроекту правообладатель такого права будет лишен. Вместо спора о рыночной стоимости спор о том – право или нет ГБУ
- При данном способе непонятен предмет обжалования. По тексту и логике законопроекта правообладатель не может просить непосредственно у суда установить кадастровую стоимость в размере рыночной, а может лишь обжаловать отказ ГБУ. Получив отказ ГБУ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной что должен просить правообладатель у суда? Просить проверить является ли данный отказ законным? Является ли данный отказ обоснованным? Однако удовлетворение и тех и других требований судом маловероятно. При проверке законности отказа суд выясняет – в компетенции ли данного органа принятие такого решения? – не нарушена ли процедура принятия решения? – соответствует ли решение закону? И вот разбирая иск правообладателя о признании незаконным отказа ГБУ установить кадастровую стоимость в размере рыночной, суд (не вникая в вопрос какова действительная рыночная стоимость объекта) установит, что решение данного вопроса находится в ведении ГБУ, никаких нарушений процедуры принятия решения суд установить не сможет, поскольку никакой процедуры принятия решения ГБУ законом не установлено. И наконец, суд установит, что отказав в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, ГБУ никакого закона не нарушило. Рассмотрев эти три вопроса суд откажет в иске правообладателя о признании решения ГБУ незаконным. Рассмотрение иска о признании отказа необоснованным сопряжено с еще большими трудностями. Во-первых, процессуальное законодательство не знает таких исков. Суд может решить – законно или нет то или иное решение. Но не может решить - является оно обоснованным или нет. Никаких критериев обоснованности/или необоснованности законом не установлено. Однако практика оспаривания кадастровой стоимости в судах показывает, что практически к любому отчету об определении рыночной стоимости при желании можно предъявить формальные претензии о его несоответствии федеральным стандартам оценки. Поэтому если ГБУ найдет формальные нарушения требований федеральных стандартов оценки в представленном отчете (а найти их можно всегда и в любом отчете) – у суда не будет оснований для удовлетворении иска о признании отказа ГБУ необоснованным.
Начало
Законорея. Часть 1. Общая оценка законопроекта
Законорея. Часть2. Владельцы недвижимости должны меньше знать
Законорея. Часть3. Владельцы недвижимости должны меньше мочь
Памятка читателям ДЗЕНа: Поставив 👍 или 👎 вы помогаете роботам Яндекса (а они пока еще недалекие ребята) оценить качество статьи, улучшить или ухудшить карму автора. Если статья, что называется «зашла» - поделитесь ссылкой на нее в соцсетях. И комментируйте – не сдерживайте себя. А то я как будто в пустоту пишу.
Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.