1. Инвестиции в жилую недвижимость
Начнем с консервативного- инвестиции в жилую недвижимость, с целью сдачи в аренду. Как правило доходность тут около 5% годовых, заработок на повышение стоимости кв.м. пока что надеяться не приходиться потому что они показывают уже долгую отрицательную динамику, а так же жилая недвижимость не совсем пассивный вариант и может создать вам некоторые проблемы- затопили соседи, или часто меняются квартиранты. Увеличить доходность объекта можно путем посуточной сдачи объекта(многие кстати используют эту модель как бизнес, арендовав квартиру- сдают в суб аренду), однако придется расплатиться собственным временем, этот вопрос сможет решить доверительное управление, которое в свою очередь съедает ваш процент от заработка.
2. Жилая недвижимость за рубежом
Такая же ситуация как и в предыдущем варианте, но доходность примерно от 3 до 5 процентов в долларах или евро, целью этой стратегии люди руководствуются сохранением капитала- за рубежом.
3. Жилая недвижимость в новостройки
Недвижимость в новостройки инвестируют, как правило, с целью дальнейшей перепродажи. Достаточно популярный вид вложения средств, которые требует тщательного анализа расположения объекта и его инфраструктуры, а так же подрядчика который строит. Средняя доходность таких сделок была 15-20%, но с 1 июля начал действовать новый регулирующий закон, где вместо денег дольщиков будут использоваться банковские деньги, посмотрим как в будущем поменяется ситуация и доходность по таким сделкам.
4. Коммерческая недвижимость
Доходность чуть выше чем в жилой, около 7-8%, однако не стоит забывать о налогах, если в жилой недвижимости 90% арендодателей не платят налог с прибыли, то в коммерческой так сделать не получиться, но есть множество путей налоговой оптимизации. На мой взгляд самое интересное в коммерческой недвижимости это конечно же стрит-ритейл, но чек тут от 5-10 миллионов рублей. Арендуют как правило федеральные арендодатели с солидным денежным потоком и контрактом на 5-15 лет. Преимуществом тут так же является продажа такой недвижимости, продавцы такие объекты продают как готовый бизнес, а не помещение, где расчет исходит не от кв.м., а от ежемесячного денежного потока арендатора умноженного на Х- лет, таким образом увеличивая стоимость продажи в несколько раз
5. Недвижимость как бизнес. Хостелы, отели, коворкинги
Проинвестировать придется не только деньги, но и время. Зайти в эту сферу можно без покупки недвижимости, а взяв ее в аренду. Доходность будет зависеть от города/расположения/рекламы/ремонта и еще кучи факторов, спрогнозировать прибыль и доходность вы сможете только на конкретном объекте составив финансовую модель. Потенциально на данный момент, это самый доходный пункт, но и самый неопределенный. Если вы начинающий предприниматель, рассмотрите готовый бизнес или воспользуйтесь покупкой франшизы, это повысит расходы, но и предостережет от ошибок, в этом вопросе главное тщательно все изучить.
7. Апартаменты и апарт-отели
Апартаменты- это помещения в нежилом, по документам, помещении или здании, но подходящее для проживания. Застройщики продают в таких апарт-отелях как правило номера. Приобрести их можно с целью перепродажи на этапе застройки, что очень повышает риск, но и доходность, либо для сдачи в аренду. Больше подходит для регионов с большим количеством туристов, апартаменты можно сдавать как посуточно, так и на длительный срок. Как правило застройщики предлагают вариант доверительного управления такого помещения. Доходность с ренты будет около 8-12% годовых. Перед покупкой стоит ознакомиться с законодательной и налоговой базой, по сути тоже коммерческое помещение, но под них в ряде регионов сейчас создаются отдельные нормы законов.
6. Покупка квартиры на 1 этаже и перевод в не жилое.
Этот вид деятельности не назвать пассивным, но стоимость кв метра нежилого помещения как правило выше стоимости жилого в несколько раз. На этом многие пытаются заработать, купив квартиру жилую на первом этаже дома в проходном месте, перевести в нежилое, затем продать, либо сдать в аренду. Самим это сделать в ряд ли получиться, нужны квалифицированные юристы которые уже имели с этим дело, доходность может достигать с продажи до 30%
7. ЗПИФЫ
Закрытые паевые инвестиционные фонды- вариант для покупки и инвестирования в дорогостоящие помещения, такой фонд создается как правило под конкретный покупаемый объект. Это могут быть коллективные инвестиции, например в стрит-ритейл коммерческих помещений, где чеки сотни миллионов рублей. Помещение может быть куплено как для аренды так и для дальнейшей перепродажи. Все вопросы по покупке, аренде и продажи берет на себя УК, инвестор просто получает свой доход, либо в будущем может продать свой пай внутри фонда, либо после продажи объекта получит денежные средства. ЗПИФЫ контролируются сразу 5 сторонами, такими как ЦБ РФ, депозитарием, независимыми оценщиками и т.д Доходность такие компании указывают в среднем около 12%, правда стоит заметить что где то стоят звездочки, и такой процент при владении объектом более 10 лет.
8. Недвижимость REIT на фондовом рынке
Не всегда есть возможность приобрести сразу объект недвижимости, с помощью Инвестиционного фонда недвижимости это возможно даже от 100$. Инвестиционный фонд недвижимости – это бизнес, когда компания за счет коллективных инвестиций приобретает недвижимое имущество, которое сдает в аренду. Вы покупаете часть акций это публичной компании, которая в свою очередь может иметь десятки и сотни объектов недвижимости. Акции этой компании торгуются на бирже. Почти всю арендную плату REIT выплачивает акционерам в виде дивидендов. Кроме того, с ростом стоимости портфеля недвижимости и арендной платы растут цены акций REIT. Доходность составляет в среднем от 4-6% в валюте. Акции покупаются через зарубежные брокерские платформы. Вам же остается только выбрать правильный фонд и получать девиденды.
9. Банкротство
Приобрести залоговую жилую или коммерческую недвижимость на аукционах по банкротству, с дальнейшей продажей, разница в цене и будет вашей доходностью, как правило дисконт составляет 20-30%, но в некоторых случаях может составлять и до 90% от первоначальной стоимости объекта, но к ликвидным объектам это не относиться.
Купить можно и под аренду, за счет более низкой стоимости, ваша доходность будет выше чем при сдаче в аренду такой же жилой или коммерческой недвижимости, однако без профессионального опыта или обращения в компетентную компанию этого делать нельзя, потому что можно остаться и вовсе без денег.
Инвестируйте только в то, что вы понимаете, и по правильной цене. Уорен Баффет.
