Покупка или продажа объектов недвижимости - нерядовое событие в жизни большинства людей. Ведь не так часто приходится семейным советом принимать “шестизначные решения”.
Риск – это, конечно, благородное дело, но он не всегда оправдан, когда речь идет о собственных деньгах и немаленьких. К сожалению, многие об этом забывают, и оформляют сделки с недвижимостью, полагаясь только на свои силы. Чем это может закончиться, порталу Urbanus.ru рассказала Нино Гулбани, юрист технологичной компании Homeapp.
1. Общие ситуации
Если клиент уже выбрал объект, который планирует приобрести в ближайшем будущем, юрист в первую очередь проверяет юридическую чистоту объекта недвижимости на предмет рисков (Due diligence).
Мошенники часто применяют схему продажи арестованного объекта, обеспечивают сокрытие зарегистрированных в объекте лиц, однако, благодаря юридической проверке объекта, отслеживанию истории перехода прав на объект сводит такие схемы к минимуму.
Второй этап - получение необходимых материалов. Перечень документов может различаться в зависимости от условий сделки (приобретение объекта “свободными деньгами”, ипотечные сделки), разобраться с ними часто может только профильный юрист.
Третий этап - подготовка текста договора купли-продажи. Недостаточно использовать просто типовой договор, каждая сделка содержит индивидуальные условия и договоренности.
Юрист обеспечивает правильность, законность составления такого документа, при проверке готовых договоров выявляет “скользкие” положения, способные подставить клиента. Ведет переговоры по порядку проведения расчетов по сделке, подачи комплекта документов на государственную регистрацию.
На данном этапе юрист выявляет налоговые последствия для сторон сделки, анализирует возможность налоговых смягчений для клиента.
2. Покупка новостройки и долевое строительство
Современное законодательство активно защищает права участников долевого строительства, постоянно совершенствуя и развивая способы защиты, тем не менее, мошеннические схемы тоже не стоят на месте и “идут в ногу” со временем.
Договор долевого участия (ДДУ) имеет ряд особенностей, как и каждый гражданско-правовой договор, разобраться с которыми сможет только юрист.
Специалист в первую очередь установит является ли предложенный договор ДДУ или застройщик хочет уйти от обязанности соблюдения 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве.”
Юрист также анализирует положения ДДУ на предмет обязанности застройщика передать объект на основании передаточного акта (в собственность), на предмет срока передачи объекта. И, конечно же, юрист обеспечивает проверку самого застройщика на надежность и соблюдение 214-ФЗ.
3. Покупка вторички
Риск стать обманутым покупателем на данном этапе возрастает по сравнению с первым, где объект недвижимости еще в статусе “новорожденного”.
Юрист проверяет “триаду полномочий” со стороны продавца (это владение, пользование, распоряжение), обеспечивает проверку личности продавца на предмет судебных разбирательств, банкротства, нарушения прав супруга продавца, несовершеннолетних детей (до 18 лет), прав наследников.
Кроме того, он проводит анализ истории перехода прав на объект недвижимости, т.е. сколько раз объект находился в собственности и у какого количества лиц, проводит изучение данных по “прописанным” лицам. В том числе, если история объекта берет свое начало в далеком прошлом, анализируются данные базы архива зарегистрированных лиц как временно, так и постоянно в объекте, данные кредитной истории продавца. Также юрист проверяет дееспособность продавца посредством запроса справок из специальных учреждений.
4. Покупка загородной недвижимости
Загородные объекты являются самыми сложными для проверки, поскольку имеют ряд нюансов и особенностей. Такие сложности касаются в первую очередь самого земельного участка, который может быть внезапно разделен на несколько более мелких участков, установлен сервитут и иные обременения, по такому участку могут вестись, в частности, судебные разбирательства.
Вместе с тем, история земельного участка более сложная для изучения, поскольку информация не всегда бывает из “одного окна”, необходимо делать ряд дополнительных действий, связанных с взаимодействием, например, местной администрации, местными архивами и т.д.
Пример из практики. При продаже загородного дома покупателю были представлены все оригиналы документов для анализа. Юрист внимательно изучил их, но его смутил внешний вид продавца, который несколько отличался от фотографии паспорта. По данным выдачи паспорта он был обновлен (по достижению 45 лет) за 1,5 года до продажи объекта. Юрист проанализировал представленные продавцом данные и выяснил, что документы были получены мошенниками незаконным путем, а за собственника-продавца выступал иной субъект из мошеннической группировки. Эта история оказалась со счастливым концом.
Юрист в сфере недвижимости - специалист с особым мышлением, знанием теории и практики, умением оперировать положениями быстро меняющегося законодательства, наличием опыта в области судебной практики, позволяющим еще до этапа заключения самой сделки понимать риски и способы их минимизации.
Если человек не компетентен в вопросах покупки или продажи недвижимости, то решать такие вопросы без участия юриста ему небезопасно.
Анализировать документы, выявлять риски при сопровождении сделок с недвижимостью следует профильным специалистам,
- считает Нино Гулбани.
А вы как думаете? Юрист при заключении сделок с недвижимостью необходим, желателен или не нужен совсем?
Это тоже интересно:
Читайте также:
Как выбрать квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция к сделке
Большинство квартир в новостройках Москвы стоят меньше 10 млн рублей
Как торговаться при покупке квартиры? Лайфхаки профессионального риелтора!
__________________________________________________
Понравилось? Ставьте лайк!
Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашим рейтингом самых популярных новостроек.
И непременно подписывайтесь на Urbanus — мы знаем всё о жилой недвижимости.