Торговая недвижимость из года в год остается востребованным сегментом для мировых инвесторов.
В этой статья я отвечу на главные вопросы в этом направлении:
1. Каковы особенности торговой недвижимости?
Наиболее ликвидный и востребованный объект инвестирования на коммерческом рынке- это как раз торговая недвижимость. Эта недвижимость обладает меньшей налоговой базой, небольшим порогом входа, довольно высоким уровнем средней доходности. У таких объектов , как правило, присутствует отдельный вход и выделенная площадь. И , наоборот, отсутствует трудность совместного управления по эксплуатации.
2. Какие тренды наблюдаются на этом рынке?
На данный момент эта недвижимость трансформируется, как и во всем мире, в сторону интернет-ритейла, и , скорее, размещение в торговых помещениях большей части сервисных предприятий. Спрос на аренду не падает . В принципе он находится на одном и том же уровне. Один из трендов - это все больше становится мелких арендаторов, которые занимают небольшие площади.(это также связанно с развитием интернет-ритейла,потому что набирают популярность пункты выдачи и представительства онлайн-компаний.) Существенно увеличилось количество предложений по продаже и аренде помещений за счет ввода в эксплуатацию многофункциональных комплексов.Много строится Жилых Комплексов. Спрос на торговую недвижимость фокусируется на тех местах, где есть потенциал трафика и ближайшего окружения в виде большого количества домохозяйств.
3. Каковы риски инвестирования в торговые помещения?
Риски присутствуют при любых инвестиционных сделках, однако в данном случае они не высоки.
Основная опасность- это риск предыдущих переходов права, который надо исключать при приобретении объекта. Торговые помещения с юридической точки зрения относятся к гражданскому праву и арбитражу (т.е. к корпоративному праву) и иногда, по истории некоторых объектов , можно найти риски потери права по ним.
Второй риск- это изменение в градостроительной политике города и ухудшение торгового потенциала самого помещения. Что бы исключить этот риск, необходимо подробно изучить генплан( и очень тщательно подойти к выбору объекта).
И третий немаловажный нюанс- это недостижение ожидаемой доходности по объекту. Этот нюанс можно исключить за счет качественного анализа рынка.
4. Как выбрать безопасный и выигрышный объект торговой недвижимости?
В самом начале надо определить бюджет. Далее , следует определиться с форматом, который вы хотите приобрести.( супермаркет в формате арендного бизнеса торговых помещений или небольшое помещение в составе жилого комплекса). К выбору надо подходить с " холодной головой", используя доходный и сравнительный подход. Желательно найти профессионального консультанта, т.к. самостоятельный выбор на агрегаторах ведет к поспешным выводам и поиску привлекательной цены, которая , в свою очередь, может скрывать за собой риски отсутствия проверки объекта и потери права собственности.
5. Какие объекты являются наиболее прибыльными?
Важную роль играет то, каким был выбор- был ли он взвешенным, учитывались ли все возможные риски. На уровень доходности влияют местоположение, транспортная доступность и трафик. Кроме того, для увеличения прибыли советую всегда учитывать любой опыт неэффективного и убыточного использования помещения предыдущими собственниками.
Торговое помещение которое приносит прибыль.
Вот такие мои советы при выборе торговой недвижимости.