Договор не должен быть рамочным, скачанным из интернета - по нему потом невозможно будет что либо доказать в суде.
Если вы сдаете квартиру, укажите или проверьте на наличие в документе следующие пункты:
- как можно полнее описать передаваемую в найм квартиру - ее состояние в целом, наличие обоев, ламината и так далее. Перечислить предметы мебели и интерьера, находящие в квартире, не забыть про занавески, кухонную утварь, сантехнику. В идеале прописать оценочную стоимость каждого предмета, чтобы в случае его порчи взыскать ущерб в суде.
- прописать кто будет проживать в квартире - ФИО членов семьи.
- дать согласие или запретить проживание домашних животных, если разрешено - каким именно (собакам?).
- дать согласие или запретить передавать квартиру в субаренду.
- прописать право собственника посещать квартиру раз в месяц в определенный день для проверки состояния квартиры и снятия показания со счетчиков.
- прописать порядок оплаты за коммунальные услуги, последние показания счетчиков.
- обсудить и указать в договоре кто производит ремонт техники, текущий мелкий ремонт в квартире в случае необходимости
- срок аренды многие указывают 11 месяцев - но практика давно идет по пути, что если договор исполнялся, то отсутствие регистрации договора в Росреестре не делает его недействительным.
- будет ли повышаться арендная плата? Если да - оставить для себя эту преференцию в договоре, указав, например, так: "арендная плата может быть повешена не более чем на _____процентов в случае ________, не чаще одного раза в год".
- указать срок предупреждения о досрочном расторжении договора сторонами в одностороннем порядке - очень важное условие, которые многие игнорируют;
- также важный вопрос - подсудность споров, арендатор может быть не местным (так обычно и бывает) и если подсудность не будет предусмотрена договором судиться придется по месту регистрации ответчика - арендатора. "Все споры по настоящему договору рассматриваются в суде по месту жительства арендодателя" - можно так прописать
- составить акт приема передачи квартиры, мебели, техники и т.п., ключей, либо написать, что договор подтверждает их передачу и отдельно акт составляться не будет.
Если вы арендатор и хотите снять квартиру, проверьте договор или обсудите с арендодателем следующие пункты:
- если будет производится ремонт - будут ли расходы засчитаны в счет арендной платы, если да - указать это на бумаге и каким образом арендатор должен подтвердить понесенные расходы.
- нужно ли будет что то сверлить в квартире, прокладывать кабель? Если да - лучше получить письменное разрешение собственника, чтобы потом не было претензий о причиненном ущербе.
- указать про право расторгнуть договор в одностороннем порядке без каких либо штрафов и отступных, срок предупреждения о расторжении;
- проверить кто собственник квартиры и есть обременения на квартире - через свежую выписку из ЕГРН. Чтобы избежать ситуации с последующим появлением на пороге реального владельца (такие ситуации часто бывают по ипотечным квартирам)
- проверить собственника на отсутствие долгов через базу данных ФССП - так как пристав может прийти в квартиру и описать ваше имущество, не вникая в детали аренды и т.п. Пристав обычно вообще не во что не вникает. Конечно, потом действия пристава можно оспорить, доказать, что имущество ваше - но нужны ли такие проблемы, если их можно избежать.
- все платежи за квартиру производить либо на карту, либо наличкой по акту приема передачи или брать расписку.
Адвокат Демина Наталья, https://urist-rostov.com/
