В последние 15 лет в нашей стране начался быстрый рост выдаваемых ипотечных кредитов, хотя закон 102-ФЗ "Об ипотеке" был принят в первоначальной редакции, аж в далеком 1998 году.
Но начиная с 2014 года, более продвинутые аналитика говорят о том, что рост доходов населения прекратился уже в 2012-13 году, и все остальное время идут простые манипуляции со статистикой.
Т.е. по итогу, что мы имеем, доходы подавляющего большинства (90%) населения падают, но жить надо здесь и сейчас, поэтому и лезут в ипотеку, под "человеколюбивые" 12-15-24% годовых, оставим за скобками обсуждение этих процентов, имеем, что имеем.
Но, т.к. ипотечные кредиты длительные, обычно более 5 лет, то никто из покупателей ипотечной недвижимости не может с полной уверенностью так заглянуть в будущее, мы сейчас говорим о доходах семьи "счастливых ипотечников". Сворачивание бизнеса, потеря работы или еще хуже, болезнь основного добытчика денег, открывает перспективу остаться без жилья, в самом обозримом будущем.
Ипотечный кредит, (если очень просто) состоит из самого кредита и оформленного и связанного с этим кредитом залога, часто с оформлением закладной. По последней редакции 102-ФЗ "Об ипотеке" закладная стала "первичной". У банка, владельца закладной (или той организации, которой закладная была продана), для предъявления прав требования по закладной, никаких дополнительных документов не требуется. Только закладная и все.
Но в таком случае, есть небольшие тонкости, если закладная будет утрачена, испорчена, или была неправильно оформлена, то ее можно признать ничтожной, недействительной, утраченной, это достаточно длительный процесс, но результат может стоить того, ведь на кону зачастую единственная недвижимость семьи.
Но если закладную признают недействительной (ничтожной, утраченной и т.д.), то снимается только залог с недвижимости, кредитный договор остается и кредитные платежи остаются, но это уже будет необеспеченный кредит, без залога. И недвижимость банк не сможет обратить взыскание и продать с торгов в погашение кредита. А у получателя кредита может не оказаться никакого другого имущества для обращения взыскания по иску банка, и это только в том, случае если у вас будет несколько месяцев просрочки по платежам и банк выиграет у вас в суде (что при грамотном подходе со стороны должника, не так то просто).
Но приступим к главной теме данной статьи: перевод ипотечного кредита в беззалоговый. ФЗ-102 " Об ипотеке" ст. 14 (рекомендуем, если вы решились на этот шаг, внимательно и основательно изучить данный закон, в основном все будет основываться на нем, он регулирует отношение должника и владельца закладной), итак ст. 14,
1. Закладная должна содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица;
3) имя первоначального владельца закладной, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии), идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) достаточное для идентификации описание объекта недвижимости: вид, кадастровый номер, площадь или иная основная характеристика объекта недвижимости и ее значение, адрес или при отсутствии адреса иное описание местоположения;
9) установленную в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности рыночную стоимость предмета ипотеки;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера и даты государственной регистрации,
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки (наименование органа регистрации прав, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, дата государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована);
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.
Документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Здесь приведена статья 14, с небольшими сокращениями, но смысл передан точно.
Т.к. закладную составляют люди, людям свойственно ошибаться, если вы не сняли копии с закладной или не пере фотографировали ее, при подписании и государственной регистрации, то сейчас самое время это сделать. Обращаетесь в банк, который выдавал вам ипотечный кредит, с письменной просьбой ознакомиться с закладной, банк обязан вам ее предоставить, делайте фото каждой страницы, включая заднюю.
Придя домой самым внимательным образом, сверяете каждый пункт закладной, с требованием ст. 14 ФЗ-102, со своими данными и данными кредитного договора.
Даже крупные банки, выдавая ипотечные кредиты и потом проводя экспертизу полученных закладных, находят в них достаточное количество помарок, описок, опечаток, да таких, что закладную признают полностью несоответствующим стандартам и требованиям закона, но залогодателя (т.е. вас) в известность не ставят.
Продолжение следует...