Экономика может страдать как от внезапных крахов, так и от хронических заболеваний. Рынки жилья в богатом мире стали причиной проблем обоих типов. Триллион долларов безнадежных ипотечных кредитов взорвал финансовую систему в 2007-08 годах. Но столь же пагубной является ползучая дисфункция, которую жилье создавало десятилетиями: оживленные города без пространства для роста; стареющие домовладельцы, сидящие в полупустых домах, которые стремятся защитить свою точку зрения; и поколение молодых людей, которые не могут легко позволить себе арендовать или купить и думают, что капитализм подвел их. Большая часть вины лежит на искаженной жилищной политике, которая восходит ко Второй мировой войне и которая переплетается с увлечением домовладением. Они стали причиной одного из самых серьезных и продолжительных экономических крахов в богатом мире.
В основе этой неудачи лежит недостаток строительства, особенно вблизи процветающих городов, в которых много рабочих мест. От Тулы до Махачкалы установлены жесткие правила, которые защищают элиту существующих домовладельцев и не позволяют застройщикам строить небоскребы и квартиры, которые требует современная экономика. В результате высокая арендная плата и цены на жилье затрудняют перемещение работников туда, где находятся наиболее производительные рабочие места, и замедляют рост.
Жилищные рынки не только неэффективны, но и глубоко несправедливы. На протяжении десятилетий падение процентных ставок усугубляло нехватку предложения и приводило к резкому росту цен. В Америке безумие сосредоточено в процветающих городах; в других богатых странах средние национальные цены взлетели, особенно в англоязычных странах, где катание на лодках по собственности является национальным видом спорта. Финансовый кризис не уничтожил эту тенденцию. В Великобритании цены на жилье с поправкой на инфляцию примерно равны их докризисному пику, в то время как реальная заработная плата не выше. В Австралии, несмотря на недавнее падение, цены остаются на 20% выше, чем в 2008 году. В Канаде они выросли вдвое.
Стремительный рост стоимости жилья привел к зияющему неравенству и обострил как межпоколенческие, так и географические разногласия. В 1990 году поколение бэби-бумеров, средний возраст которых составлял 35 лет, владело третьей частью американской недвижимости по стоимости. В 2019 году аналогичной по размеру когорте миллениалов в возрасте 31 года принадлежало всего 4%. Мнение молодых людей о том, что жилье недоступно—если у вас нет богатых родителей—помогает объяснить их дрейф в сторону “тысячелетнего социализма”. И домовладельцы всех возрастов, которые оказались в ловушке в местах упадка, возмущаются неожиданными доходами от жилья, которыми пользуются в успешных городах и вокруг них.
Эти аргументы преувеличены. Трудно показать, делает ли владение собственностью лучших граждан. Если вы игнорируете кредитное плечо, обычно лучше владеть акциями, чем владеть домами. А культ собственника-оккупанта имеет огромные издержки. Те, у кого есть дома, часто становятся нимбами, которые сопротивляются развитию в попытке защитить свои инвестиции. Анализ данных, проведенный экономистом, показывает, что число новых домов, построенных на одного человека в богатом мире, сократилось вдвое с 1960-х годов. Поскольку предложение ограничено, а система смещена в сторону собственности, большинство людей чувствуют, что они рискуют остаться позади, если они арендуют. В результате политики сосредотачиваются на субсидировании маргинальных покупателей, как это делала в последние годы Россия. Это направляет наличные деньги в средний класс и еще больше повышает цены. И это подпитывает рост ипотечных долгов, что делает кризисы более вероятными.
Это не обязательно должно быть так. Не везде поражена каждая часть жилищного проклятия. В Токио нет недостатка в недвижимости; между 2013 и 2017 годами он построил 728 000 жилых домов—больше, чем Россия,—не разрушая качество жизни. За последние 20 лет количество грубых шпал сократилось на 80%. Швейцария предоставляет местным органам власти финансовые стимулы для развития жилищного строительства—одна из причин, по которой на душу населения приходится почти вдвое больше домов, чем в Америке. Новая Зеландия возмещает некоторые непредвиденные доходы домовладельцев за счет налогов на землю и имущество, основанных на оценках, которые часто обновляются.
Самое главное, в некоторых местах уровень владения домом низок, и никто даже глазом не моргнет. Это всего лишь 50% в Германии, которая имеет сектор аренды, который поощряет долгосрочную аренду и предоставляет четкие и законные права для арендаторов. С достаточным предложением и небольшими налоговыми льготами или субсидиями для владельцев-арендаторов, домовладение гораздо менее заманчиво, и политическое влияние нимби приглушено. Несмотря на сильный недавний рост в некоторых городах, реальные цены на жилье в Германии в среднем не выше, чем в 1980 году.
Можно ли избежать фетиша домовладения? Немногие правительства сегодня могут игнорировать гнев по поводу нехватки жилья и несправедливости поколений. Некоторые из них ответили плохими идеями, такими как контроль за арендной платой или еще больше ипотечных субсидий. Тем не менее, был достигнут определенный прогресс. Америка ограничила свои налоговые льготы для выплаты процентов по ипотечным кредитам. Британия запретила взимать с арендаторов сомнительные авансовые платежи и ограничила рискованное ипотечное кредитование. Молодое движение yimby - "yes in my backyard" - возникло во многих успешных городах, чтобы продвигать строительство. Те, кто хочет, чтобы народ поддерживал свободные рынки, должны надеяться, что такие движения увенчаются успехом. Жилищная политика не только не укрепила капитализм, но и сделала систему небезопасной, неэффективной и несправедливой. Пора снести это прогнившее здание и построить новый рынок жилья, который будет работать.
Есть ли у вас дополнительная жилплощадь и как вы ею распоряжаетесь?
Пиши в комментарии
