Добрый день, уважаемые читатели, подписчики и гости канала.
Давайте немного отдохнем от обзоров проектов и снова поговорим о шагах, необходимых при выборе своего "идеального дома". В прошлой статье на эту тему мы прошлись по первым трем шагам на пути к вашей мечте.
Итак: 1. Мы решили, что нам нужен дом для постоянного круглогодичного проживания. 2. С бюджетом определились, морально настроились на всевозможные трудности/проблемы, все продумали, все предусмотрели, наше решение твердо и окончательно. 3. Со своими потребностями мы тоже определились. Состав семьи и количество жителей дома известны.
Ну что ж, можно браться за...
4. Выбор участка строительства.
"Да что ж такое то? Сколько можно уже? Мы хотим уже пойти и выбрать/заказать проект нашего дома, да начать мечтать в какой комнате и какие занавески будут висеть!".
Не торопитесь бежать сломя голову в архитектурное бюро. Мы еще успеем это сделать. А для начала совсем неплохо было бы определиться с участком. И вот что нас должно интересовать: размеры и форма участка, с какой стороны и какие коммуникации подходят к участку и как далеко от участка они находятся, с какой стороны основной подъезд к участку, есть рядом лес или водоем, как близко находятся соседние дома. К каким категориям земель и праву пользования он относится и какие есть на участке ограничения. Для чего это нужно, и почему сначала это, а потом уже проектировщики?
От размеров и формы участка зависят размеры вашего дома и этажность. Ведь не всегда можно разместить необходимой нам площади дом в границах существующего участка. Хороший архитектор, проектирующий ваш дом, должен "посадить" его на существующую местность, с учетом его особенностей, размеров и площади. А ведь еще существуют минимальные отступы от границ участка для строительства тех или иных сооружений, т.н. красная линия застройки. Минимальные отступы смотрите на изображении ниже:
В противном случае, имея на руках готовый проект и не имея участка, дом может не войти на понравившиеся вам и придется брать тот, куда войдет. В не очень для вас удобном месте.
Ориентация участка на местности, расположение основного подъезда к нему, направление сторон света относительно участка, а также направление движения солнца позволят архитектору правильно разместить дом на участке, так, чтобы главный фасад выходил на сторону улицы, а инсоляция помещений была оптимальной. В противном случае ваш красивый главный фасад может оказаться в той стороне, куда и вы практически не заходите, а ваша гостиная и кухня, где вы проводите много времени, будет светлой в первой половине дня, пока вы работаете в будни или отсыпаетесь в выходные, и чрезмерно темной во второй, когда вы придете с работы или проснетесь. Ваши спальни при этом будут чрезмерно освещаться и нагреваться под солнечными лучами утром, не давая вам комфортно спать. Но может выйти и так, что ваша гостиная будет постоянно темной, а спальни чрезмерно светлыми.
И не забудьте самостоятельно подумать где бы вы хотели видеть дом на вашем участке.
Наличие коммуникаций вблизи участка будущего дома тоже немаловажный аспект. Ведь может выйти и так, что ближайшая опора электроснабжения находится на значительном отдалении от участка и планируемого расположения на нем дома и вам придется устанавливать за свой счет дополнительные опоры и передавать их в собственность электроснабжающей организации - а вы ведь не рассчитывали тратить на это деньги, правда? Не лишним будет узнать есть рядом труба газоснабжения или нет, и если есть, то есть ли в ней газ - бывает так что труба есть, а газ потом еще пару лет ждут. Если же газовой трубы в округе не видно, то остается только ждать и рассчитывать на его появление. Так же неплохо если есть наличие централизованной системы водоснабжения по улице. Если таковой нет, то без воды вы конечно же не останетесь, ведь можно пробурить скважину и установить насос, но централизованная система изрядно облегчит вам жизнь и существенно сэкономит ваши из без того ограниченные финансы. Проектировщику также не будет лишним знать с какой стороны подходят коммуникации к участку, так он правильнее сможет расположить технические помещения в доме.
Наличие рядом с участком леса или водоема это красиво, но из-за их близкого расположения к участку и будущему расположению дома могут возникнуть определенные трудности. К примеру находящийся рядом водоем может быть причиной высокого уровня грунтовых вод, а от этого зависит тип фундамента и возможность строительства подвала в доме. Кстати, высокие грунтовые воды могут быть и вдали от водоемов и даже на возвышенностях, поэтому при выборе земли не забудьте узнать о них. Близкое расположение участка к лесу или роще может быть причиной большого количества корней в земле, а значит повлечет дополнительные расходы при их выкорчевывании. Водоем или лес рядом с участком это конечно замечательно, но стоит быть готовым к сюрпризам, которые они могут преподнести.
От категории земли зависит сама возможность строительства на нем дома под ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство). Например на землях сельскохозяйственного назначения, землях лесного и водного фонда, землях промышленности, запрещено строить жилые дома. Жилые дома разрешено строить только на землях населенных пунктов, предназначенных для ИЖС. Узнать категорию земли можно и перед покупкой, просмотрев информацию о назначении земли в публичной кадастровой карте Росреестра.
Также стоит узнать о праве пользования землей. Таких прав бывает несколько, но самые распространенные это право собственности и право аренды. Ну с правом собственности все ясно - у продавца есть документ о праве и он хочет продать участок. А вот с правом аренды не все так однозначно. Бывает так, что человек получает право на аренду земельного участка под ИЖС у муниципального образования. Такое право дается на 3 или 5 лет, в течении которого арендатор строит дом и, если успевает в срок зарегистрировать право собственности на дом, получает себе в собственность и участок. Если же не успевает, то назначаются новые торги на право аренды, по результатам которых это право может получить другой человек. Так вот ближе к нашей теме. Существуют такие "продавцы" (и я сам лично с таким сталкивался) которые под различными предлогами пытаются за несколько сотен или даже миллионов рублей продать фактически право на аренду участка. То есть этот "продавец" взял участок в аренду, потом понял что не потянет строительство дома в срок или до конца аренды осталось мало времени и решил "отбить" потраченные деньги и "наварив" немного сверху. Потом приходит срок окончания аренды и у вас благополучно изымают участок и выставляют на торги, и хорошо если на новых торгах именно вы сможете получить право аренды. А если нет? Где вы будете искать того "продавца" и на каких основаниях предъявлять ему что-то?
А если коротко?
"Ох, много информации. Пока прочел забыл что было первым на что нужно обратить внимание. Давай короче, а?"
Первым делом выбираем участок. Категория земли "Земли населенных пунктов" под ИЖС. Не слишком узкий и маленький по площади. Определяем с какой стороны будет организован основной подъезд к участку и примерное место расположения дома. Смотрим на природу вокруг и мысленно готовимся к возможным сюрпризам.
Второе. Смотрим на близлежащие коммуникации: в непосредственной близости к планируемому расположению дома на участке установлена опора электропередачи, есть ли централизованная система водоснабжения, есть ли газификация улицы или хотя бы поселка и с какой стороны к участку это все подходит.
Третье. Узнаем на каком праве продавец-частник пользуется и продает землю. Земля должна быть в собственности. Либо идем в "Фонд земельных ресурсов" (название может меняться в зависимости от региона) законно распоряжающийся муниципальными землями и выбираем себе там землю в собственность или аренду и участвуем в торгах.
Ну а дальше, имея землю в собственности или аренде, идем...
Спасибо за прочтение и до новых встречь.
Понравилась статья? Проголосуй "Пальцев вверх". Есть что добавить или возразить? Пиши в комментариях.
Первую часть читайте ЗДЕСЬ.
Также читайте обзоры на проекты частных домов на канале по ссылке.