С момента перехода на новый механизм финансирования жилищного строительства — через специальные эскроу-счета в уполномоченных государством банках — прошло полгода. LegenDaily анализирует, что конкретно изменилось в финансовой схеме и как нововведения изменили процесс строительства.
Изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве предусматривают, что с 1 июля 2019 года весь объем проектов жилищного строительства страны условно разделился на три категории:
- проекты, реализующиеся по старым правилам (с привлечением денежных средств от дольщиков по договорам долевого участия — ДДУ): для этого объект должен быть построен не менее чем на 30% и в нем должно быть продано не менее 10% недвижимости;
- проекты, подпадающие по принятым критериям под новую схему работы через эскроу-счета: дольщики перечисляют деньги за купленное жилье не напрямую застройщикам, как раньше, а на специальные счета в банках, откуда застройщик получит эти средства только после сдачи дома в эксплуатацию;
- проекты, которым будет отказано банками в получении проектного финансирования (из-за ненадежности застройщика, спорных параметров проекта и т.д.)
Новые правила
Новая схема строительства с применением счетов эскроу предусматривает, что:
- размещать свободные деньги на депозите и получать проектное финансирование застройщик может только в уполномоченном банке;
- деньги по ДДУ также поступают на эскроу-счета только уполномоченного банка, который выделяет застройщику средства в полном объеме, необходимом для реализации проекта;
- стоимость проектного финансирования зависит от объема средств на эскроу-счетах: чем больше недвижимости в проекте продано и соответственно чем больше денег накопилось на счете — тем ниже процентная ставка по кредиту для застройщика;
- объем финансирования, получаемого застройщиком от банка, ограничен — бюджет проекта и его структура заранее должны быть согласованы, и застройщик не должен превышать этот бюджет;
- застройщик обязан вложить в проект не менее 10% собственных средств.
Застройщикам запрещено:
- привлекать нецелевые займы;
- использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;
- принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;
- выпускать и выдавать ценные бумаги;
- создавать коммерческие и некоммерческие организации;
- осуществлять наличные расчеты.
Как изменились условия строительства жилья после 1 июля 2019 года
Благотворные перемены
«Переходить на новую систему проектного финансирования застройщики будут в условиях нехватки порядка 20% капитала и падения маржи в 1,5–2 раза в течение трех лет под давлением процентных расходов», — добавляют аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА».
Около четверти участников рынка могут вообще не получить доступ к проектному финансированию, поскольку не соответствуют критериям банков. Чтобы не обвалился первичный рынок жилья, отрасли нужна господдержка на 1 трлн рублей до 2022 года, подсчитали в «Эксперт РА».
Но в целом изменения будут благотворны для отрасли: снизится риск недостроя, отсеются недобросовестные застройщики, останутся те, чья бизнес-модель позволяет получать стабильную рентабельность, говорят эксперты.