Ипотека – кредитный продукт, предусматривающий выдачу денег на покупку жилья. Учитывая, что сумма, которую берет заемщик, достаточно большая, максимальный период погашения ипотеки установлен на отметке 30 лет. Вполне логично, что у заемщика за это время может возникнуть потребность распорядиться своей недвижимостью — например, продать ее или подарить. Но можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
Суть ипотечного кредитования
Приобрести жилье за собственные деньги очень сложно. Ускорить процесс можно, оформив ипотеку. С целью снижения риска непогашения долга банки берут в залог приобретенную недвижимость. Объектом залога может быть и другое имущество. Это практикуется, если у клиента нет денег на авансовый взнос или жилье покупается на первичном рынке, но находится на стадии строительства.
Основные параметры ипотечного кредитования стандартные: процентная ставка – ниже, чем по другим кредитным продуктам, так как заем обеспечен недвижимостью; срок действия договора – до 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, что при больших суммах ипотеки важно для заемщика; авансовый взнос – может быть и нулевым, но для этого банк потребует дополнительное обеспечение. Как правило, финансовые учреждения его устанавливают в пределах 10-30% и выше; сумма кредита – прямо зависит от доходов заемщика и созаемщика, а также рыночной стоимости жилья; график погашения – обычно аннуитетный (равными частями), именно такую схему выплат предлагает большинство банков.
Да и заемщику сложно вносить слишком большие платежи в начале кредитования, что свойственно дифференцированному графику; дополнительные расходы – оформление ипотеки предусматривает также оплату страхования жизни, здоровья и недвижимости (ежегодно), оплату нотариальных услуг и экспертной оценки имущества.
Покупка жилья в кредит сопровождается оформлением: кредитного договора; ипотечного договора; поручительства (при наличии). Информация о недвижимости и ипотечном договоре обязательно должна быть внесена в Госреестр.
Таким образом накладывается обременение на имущество. Запись в реестре будет сохранена, пока заемщик не выплатит долг и не уведомит об этом регистрирующий орган. В связи с этим возникает вопрос, возможна ли дарственная на квартиру в ипотеке.
Можно ли оформить дарственную
Квартира, находящаяся в ипотеке, является гарантией своевременного выполнения условий кредитного договора. Поэтому банк существенно ограничивает права клиента относительно собственности. Так, к примеру, заемщик без согласия кредитора не может: сделать капитальный ремонт; сдавать квартиру в аренду; продать или передать недвижимость третьему лицу. Стоит отметить, что отношения, которые возникают между сторонами на основании ипотечного договора, регулируются также ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 и Гражданским кодексом РФ. В нормативных актах прописано, что заемщик является собственником недвижимости, значит, может распоряжаться ею по своему усмотрению, но при условии, что его действия не ущемляют права третьих лиц. То есть заемщик может продать, подарить, обменять и т.д. ипотечную квартиру, но с согласия кредитора.
Таким образом, ответ на вопрос, можно ли ипотечную квартиру подарить, утвердительный, но подразумевает длительную бюрократическую процедуру, которой можно избежать лишь после полного погашения задолженности. Пока долг не выплачен, все действия с жильем необходимо согласовывать с банком. Банк заинтересован в сохранении обеспечения, чтобы при нарушении сроков погашения кредита можно было его реализовать и вернуть деньги. Кроме этого, финансовое учреждение не менее заинтересовано в платежеспособном заемщике, который своевременно выполняет все свои обязательства. Эти два момента существенно влияют на решение банка по вопросу, можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке.
Процесс перехода права собственности на залог невозможен без параллельного переоформления кредитного договора на нового заемщика/собственника жилья или передачу в ипотеку другой недвижимости, которая принадлежит действующему должнику. Логично, что кредитор не захочет ухудшить свои позиции. Поэтому, если клиент пожелает подарить имущество другому лицу с недостаточными доходами или передать в ипотеку недвижимость, которая по рыночной стоимости значительно уступает действующему залогу, он с большой вероятностью получит отказ кредитора.
Также ипотечных заемщиков интересует вопрос, можно ли подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке? В этом случае клиентов ждет отрицательный ответ. Ведь на жилье будут претендовать уже несколько человек. Это значительно усложнит для банка судебный процесс по реализации квартиры с торгов, который начнется, если заемщик перестанет погашать кредит.
Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/oformit-darstvennuju-ipoteka.html