Приняв решение приобрести квартиру, покупатели часто колеблются между новостройкой и вторичным жильем. Преимущества и недостатки есть как у нового, так и у старого жилого фонда, вопрос в том, какие характеристики первостепенны именно для вас. Чтобы сделать правильный выбор, нужно их проанализировать, оценить потенциальные риски, взвесить все «за» и «против» каждого варианта. Мы структурировали информацию по данной теме и написали статью с целью помочь вам разобраться в этой дилемме.
1. Сроки.
Главное преимущество вторичного жилья в том, что в него можно заезжать на следующий день после сделки. То есть, выплатив полную стоимость квартиры, вы сразу становитесь ее владельцем. В то время как, инвестируя в новостройку, вы, по сути, покупаете воздух: вы не можете оценить состояние квартиры вживую, поскольку она еще не построена.
Если вы входите в проект на раннем этапе, от выплаты стоимости квартиры до заселения в нее пройдет 2–3 года. Часто застройщик не успевает достроить дом в оговоренные сроки, поэтому дата ввода ЖК в эксплуатацию оттягивается. То есть, если вам нужно въехать в новую квартиру срочно, то вариант с финансированием незавершенных объектов строительства не для вас.
2. Документы
При инвестировании в новостройку вы приобретаете документ, согласно которому имеете право получить квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Это не право собственности, это просто бумага, подтверждающая, что вы заплатили деньги и можете получить квартиру в будущем. Тип документа зависит от схемы финансирования. Все намного проще с документами при покупке вторички: вы подписываете обычный договор купли-продажи – и сразу же получаете право собственности на квартиру.
3. Риски
Основной риск при покупке жилья связан с потерей денег. Квартира вторичного жилого фонда может быть заложена, продавец может представить фиктивные документы на нее, но хороший юрист проверит документацию, оценит риски и подберет надежный вариант.
С новостройкой все сложнее. Вы можете сколько угодно смотреть на реализованные проекты застройщика, можете нанимать юристов и проверять документы на землю, строительный работы, коммуникации и прочее, но вы не можете предсказать будущее. Увы, никто не в силах на 100 % гарантировать, что дом будет возведен, что государственные учреждения не отзовут у застройщика лицензию или что девелопер не решит обанкротить фирму и свернуть строительство из-за своих внутренних проблем. Поэтому риск потерять деньги и не получить квартиру при финансировании новостроек есть всегда.
4. Деньги
Цена покупки новостройки и вторичного жилья — параметр достаточно сложный, потому что сравнивают обычно совершенно разные дома с разным расположением. Цена на вторичку будет зависеть от локации и ремонта. Если на продажу выставляется «убитая» квартира, в которой необходимо делать ремонт, цена на нее может быть даже ниже рыночной. Однако новым владельцам придется тратить деньги на ремонт, а даже косметический ремонт сейчас обойдется в копеечку. Если же это квартира с хорошим ремонтом, то стоить она будет, в среднем, на 30 % дороже, чем квартира в новостройке с аналогичной локацией.
Стоимость квартиры в строящемся объекте зависит от месторасположения и этапа вхождения в проект. В некоторых новостройках цена за м² на этапе котлована в два раза дешевле цены за м² на завершающем этапе строительства. К тому же хороший риелтор сможет выбить вам неплохую скидку. Кажется, покупать первичку намного выгоднее. Однако есть один нюанс. Если у вас нет собственного жилья, и вы живете на съемной квартире, учитывайте, что все то время, которое дом будет строиться, вам нужно будет платить аренду. И обычно квартиры в новостройках сдаются без отделки, поэтому вам придется потратиться еще на ремонт и покупку техники.
Чтобы оценить реальную стоимость квартиры, необходимо сложить стоимость времени ожидания, стоимость самой квартиры и добавить стоимость ремонта. Так вы сможете понять, что вам будет выгоднее приобрести.
5. Способы оплаты
Если вы готовы заплатить сразу всю сумму, то для вас нет разницы, покупать новую квартиру или вторичку. Однако если целой суммы у вас нет, чтобы купить вторичку, вам нужно будет обратиться за кредитом в банк и выплачивать не только стоимость квартиры, но и высокие проценты банку. Преимущества первички в том, что большинство застройщиков предлагают беспроцентную рассрочку до окончания строительства. То есть у вас есть возможность производить оплату в несколько этапов. К тому же, у многих застройщиков есть дружественные банки, которые предоставляют ипотечный кредит под невысокие проценты.
6. Состояние квартиры и коммуникации
Квартиры вторичного рынка, как правило, находятся в домах старого жилого фонда. А это стены с облущенной штукатуркой и неприятный запах в подъезде, забитый мусоропровод, постоянно ломающиеся лифты, прогнившие трубы, слабая электропроводка, грибок на стенах и прочие «прелести». Старые «хрущевки» и «сталинки» полностью исчерпали свой ресурс, электропроводка в них не рассчитана на современные нагрузки. Сколько ещё могут простоять такие дома, вряд ли кто-то ответит точно. Этот момент стоит учитывать, покупая квартиру для длительного проживания.
Квартира в новостройке – это новая инженерия и коммуникации, это монолитно-каркасная технология строительства, которая гарантирует прочность и долговечность конструкции. В новостройке не нужно «вытравливать» неприятный запах и бороться с грибком. К тому же, современные дома имеют высокий уровень тепло- и звукоизоляции, что позволяет не отвлекаться на городской шум, не быть молчаливым слушателем диалогов соседей, и избавляет от необходимости дополнительно утеплять квартиру.
7. Планировка
При покупке вторичного жилья, вы не сможете ничего изменить в планировке. Нельзя увеличить площадь кухни за счёт прихожей, убрать стену или увеличить комнату. Любая перепланировка должна пройти многочисленные этапы согласований, к тому же, она не всегда возможна.
Покупая квартиру в новостройке, вы получаете просторную кухню, ванную, светлые комнаты с высокими потолками и большими окнами. При ее отделке вы можете воплотить самые смелые дизайнерские решения и обустроить все на свой вкус.
8. Территории общего пользования
Даже если вы нашли квартиру с хорошим ремонтом на вторичном рынке, никто не гарантирует вам чистоту в подъезде и на лестничной клетке. А современные ЖК могут похвастать красивой отделкой коридоров на этаже, бесшумными лифтами, комфортными лобби и зонами отдыха. Также планировки новых ЖК предусматривают террасы с цветочными клумбами, аллеями, лавочками и хорошим освещением, детские и спортивные площадки, возможность свободно подъехать к дому и припарковать машину.
9. Парковка
В домах старого жилого фонда не предусмотрены стоянки для автомобилей. Поэтому вы можете либо оставлять ее во дворе, если найдете место, на свой страх и риск, либо искать платную парковку поблизости. А вот в новостройках есть подземные паркинги, парковочные места в которых рассчитаны исходя из количества квартир. А некоторые ЖК имеют еще и гостевую парковку.
10. Инфраструктура
Квартиры «старой вторички» обладают тем преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру. С другой стороны многие современные ЖК возводятся по принципу «города в городе», когда любую услугу можно получить, не выходя за пределы комплекса. Поэтому не так страшно покупать жилье где-нибудь на окраине.
11. Обслуживание дома
Еще одно однозначное преимущество новостройки в том, что застройщик, как правило, еще в начале строительных работ заключает договор с частной эксплуатационной компанией, которая будет осуществлять уборку территорий, вывоз мусора и прочие коммунальные услуги. Жильцам не нужно тратить время на коллективные собрания и голосовать за каждое решение, как это происходит в случае ОСМД в домах старого жилого фонда.
12. Соседи
Соседи в новостройках и в старых домах будут разными. Если в новостройке квартиры покупают люди примерно одного социального слоя: те, у кого хватило денег на квартиру именно в этом доме, то во вторичной недвижимости соседями оказываются совершенно разные люди. Предугадать, какие соседи попадутся – невозможно. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо меньше, чем в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче – все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило, поддающиеся разрешению.
Вторичка
Первичка
Вывод
В данной статье мы проанализировали плюсы и минусы квартиры в новостройке и в старом жилом фонде. Теперь вам остается соблюсти баланс между всеми характеристиками, расставить приоритеты и выбрать наиболее приемлемый вариант на свой вкус. Если въехать в новую квартиру вам нужно как можно скорее, выбирайте вторичку, однако если вы можете подождать, присмотритесь к проектам застройщиков. Ведь квартира в строящемся доме – это не только новый жилой фонд, но и финансовая выгода. Поэтому не пожалейте время на проверку надежности застройщика и инвестируйте в квартиру своей мечты.