Какая картина встает перед нами, когда мы слышим “Хочу инвестировать в недвижимость?”.⠀
Покупаем → сдаем.
Вы с довольным лицом получаете пассивный доход. Вроде привлекательно, но давайте посчитаем.
Допустим, вы покупаете двушку за 5 млн., сдаете за 30 тыс. Получаем доход 6-7% годовых при идеальном раскладе, без учета простоя, ремонта и прочего геморроя. Положите во вклад эти 5 млн. и вы получите такую же доходность без лишней беготни.
А теперь смена кадра - картинка №2.
Вы совладелец недвижимости в Нью-Йорке, не надо искать арендаторов, заниматься организационными моментами, сопутствующими рентному бизнесу. Просто получаете регулярный доход до 15% годовых в долларах!
Для воплощения прекрасной картины №2 есть классный инструмент, называется REIT (Real Estate Investment Trust - Инвестиционный фонд недвижимости).⠀
REIT - это компания, которая вкладывает ваши деньги в покупку недвижимости, управляет ими или занимается застройками.
REIT обязан выплачивать 90% полученной прибыли инвесторам в качестве дивидендов.
У REIT небольшой порог входа - 1000 руб. и вы владелец недвижимости по всему миру.
Надежность у REIT очень высокая, еще ни одна REIT-компания не обанкротилась.
Еще один существенный плюс - высокая ликвидность. За 1 день квартиру не продать. Долю же в REIT можно продать за пару кликов мышкой, по рыночной цене.
Существует 3 вида фондов:
✔ долевой
Классическая схема, приобретаются объекты недвижимости, фонд выступает в качестве управляющей компании, 90% полученного арендный дохода, выплачивается пайщикам фонда.
✔ ипотечный
Кредитуют сделки по покупке недвижимости через ипотечный кредит.
✔ гибридный. Смесь ипотечного и долевого
Расскажу подробнее про долевые REIT, они занимают более 90% рынка.
Как я уже говорил, доходность по этому инструменту от 6% до 15% годовых, а средняя доходность за 20 лет - 12,5% в год!
Есть конечно красавчики, которые давали ещё больше жара. Например, Digital Realty Trust за 5 лет вырос в цене на 95%, да ещё и платил по 6% дивидендов в год, итого +125%
Уровень дивидендных выплат REIT превышает средний уровень доходности по этому показателю на рынке
У REIT есть льготы - они могут освобождаться от уплаты налогов. Но для получения льготы компания должна соответствовать следующим требованиям:⠀
— Не меньше 75% вклада фонда должны составлять или объекты недвижимого имущества, или ипотечные бумаги.
— Не меньше 90% выручки управляющие компании должны направлять на дивидендные выплаты.
Как выбрать REIT фонд
Я обращаю внимание при выборе REIT на:
- Структура активов. В какую недвижимость вкладывается фонд?
Тут вариантов масса - отели, офисы, торговые центры, тюрьмы, казино, склады, вышки операторов сотовой связи.
Например, вышки сотовой связи 5G точно будут востребованы, сейчас это технология набирает обороты. А частные тюрьмы США, которые тоже входят в состав некоторых REIT, могут запретить в связи с политической обстановкой.
- Дивидендная доходность
Как я уже говорил, компания должна выплачивать не менее 90% дохода в качестве дивидендов. Смотрим на дивидендную историю фонда, история должна быть не менее 5 лет. Если дивиденды из года в год растут, то это хороший знак.
- Финансовые метрики
Их несколько, основной FFO (funds from operation), который считается как чистая прибыль плюс амортизация собственности минус прибыль от продажи недвижимости. Есть и другие, но подробно останавливаться на них не буду, в двух словах не расскажешь.
Подведем итоги:
- REIT обладают высокой надежностью. Даже при самом плохом исходе — ликвидации REIT, у фонда остается физическая недвижимость, которую можно продать и расплатиться с вкладчиками.
- Регулярные выплаты дивидендов + потенциальный доход от роста стоимости акции.
- Низкий порог входа. Можно начать инвестировать с 1000 руб.
- Высокая ликвидность. Продать долю в фонде можно за 5 минут, без потери стоимости. Это в разы проще, чем продать физическую недвижимость.
На картинке посмотрите REIT фонды с лучшими характеристиками и график роста одного из успешных REIT фондов Digital Realty Trast.
Всё так сладко, что попа слипается? Так и есть. Остается выяснить, где купить этот пирожок?
1️. Нью-Йоркская фондовая биржа (мой выбор)
Здесь можно купить акции более 15000 компаний. Вам понадобится открыть счет у иностранного брокера, рекомендую InteractiveBrokers.
2️. Санкт-Петербургская биржа. Дорого, неудобно, мало REIT — около 30, в общем сложно, но можно. Могу порекомендовать только тем, кто уже и так работает с этой биржей. Есть такие?
3️. Купить ETF, в составе которого есть REIT.
В моем инвестиционном портфеле REIT занимают четверть. На самом деле тема очень интересная, буду писать о ней еще.
-----------------------------------------