Продолжаю цикл статей о рисках при юридическом оформлении недвижимости. 26 лет работаю в недвижимости в качестве юриста и риэлтора в Москве и Московской области .
В 2019 году в РФ банки выдали 889 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,96 млрд. рублей.По роду работы часто приходится сопровождать сделки с ипотекой по квартирам .В данной статье расскажу, как не совершать ошибок, которые будут стоить вашей семье миллионы рублей.
Нет необходимости брать ипотеку,если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом
Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить.
Не берите ипотеку ради повышения статуса и понтов
Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому-что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег.
Если в ближайшие 5 лет в городе в котором Вы живете,планируете переехать в другое место – не берите ипотеку
Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить ипотеку.
Старый дом (многоэтажка) или депрессивный район- не покупайте квартиру в кредит
Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене.Например в Воркуте ,некоторые квартиры стоят сейчас 200 тысяч рублей.
Страхование жизни/здоровья/объекта/потери трудоспособности- не экономьте при ипотеке
У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как будете оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу??
Нет постоянной и стабильной работы- даже не пытайтесь брать ипотеку
Оплата процентов и основного долга ипотечного кредита происходит ежемесячно.
Вообще не берите ипотеку,если платежи по всем долгам,включая ипотеку,превышают 25 %.Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но в жизни, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в т.ч.чрезвычайные, и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.
Помнить про ремонт и про другие расходы по сделке
Ремонт квартиры в 50 кв.м. обойдется в среднем в 800 тыс.руб.(работа плюс материалы).Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300 тыс рублей.
Экономический кризис в стране – не берите ипотеку
Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис: быстро избавляйтесь всеми доступными способами и увеличивать подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5,000,000 рублей, а через год она будет стоить 3,500,000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5 млн. руб.!
Сравните условия в других банках , только после этого берите ипотеку
Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!
Если есть возможность рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию- берите ипотеку
В трудные времена вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймете дешевле) ипотеку на 3-м году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250,000 руб.
Берите ипотеку только с фиксированной ставкой,без возможности банка ее изменить
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5,000,000 руб, будет вам стоить до 35,000 руб в год. Например, средние ставки в 2009 году поднялись до 15%, тогда как в 2011 году они упали до 11%. Потери заемщиков с плавающей ставкой, во время ее роста, выражались сотнями тысяч рублей в год.
Никогда не берите ипотеку на срок более 10 лет
Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру в целом.
Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5,000,000 рублей и берете в кредит 4,500,000 руб., на 20 лет, по ставке 12% годовых. В результате, вы заплатите банку 148% (или 7.4 млн.руб.) от стоимости квартиры, в качестве процентов, т.е. в общей сложности, вы заплатите за нее 2.5 цены! Потратьте лучше эти миллионы на свою семью и на свое будущее, а не на обогащение банкиров.
Валютная ипотека в РФ – можно вешаться сразу
Не имеет никакого значения, зарабатываете вы сейчас в валюте или нет. Сегодня у вас есть работа — а завтра ее может не быть. Стоимость жилья, например, в России, привязана к рублю. А рубль — развивающейся страны валюта нестабильная. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло, например, в 2014 году), а платить вы будете продолжать, исходя из долларовой стоимости, которая была на момент покупки. И, наоборот, если вы зарабатываете в рублях, ваш ежемесячный платеж может легко удвоиться или утроиться и разорить вашу семью, если курс «дорога в космос». На моей памяти, помню 4 таких случая: 1994, 1998, 2008 и 2014.
Есть накопления размером в 6 месячных доходов семьи (минимум)- берите ипотеку
По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как: потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т.д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться очень много денег на решение таких проблем. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочек по ипотеке.
Подписывайтесь на канал,напишите комментарии .По коммерческим вопросам связанным с юридическим сопровождением сделок с недвижимостью пишите -masterrealty@yandex.ru