Новый год традиционно собирает на наших страницах немало интересных и серьезных людей, которые охотно поздравляют коллег и смолян с этим замечательным праздником, подводят итоги, делятся ожиданиями…
Полезный и познавательный разговор получился у нас с Вадимом КОСЫХ, который одновременно руководит крупнейшим региональным строительным холдингом АО «Смолстром-Сервис» и Союзом строителей Смоленской области, входит в Правление Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей», а также возглавляет ряд иных профильных некоммерческих структур.
Так что его оценка состояния отечественной (ровно как и региональной) строительной отрасли – это мнение практика, глубоко и всесторонне погруженного в тему…
Нам нужна предсказуемость
- Вадим Вячеславович, в начале разговора хочется услышать от вас мнение стратегического охвата. Что происходит в нашем строительстве?
- Прямо сейчас идет переход отрасли на проектное финансирование с использованием т.н. эскроу-счетов. Процесс этот не самый простой и пока далеко не завершенный. Но уже можно утверждать, что сокращается и количество строительных организаций, и объемов вводимого жилья.
- В принципе это было ожидаемо, ведь так?
- Да.
Начиная с 2000-х годов у нас в стране сложился институт долевого финансирования строительства деньгами дольщиков. Тогда банки не были готовы вкладываться в возведение жилья по причине высокой рискованности отрасли. Для застройщиков такое решение обладало решающим преимуществом – деньги дольщиков привлекались без процентов.
Вместе с тем, побочным негативным явлением стало появление обманутых дольщиков. В принципе это и стало формальным предлогом для ликвидации института долевого строительства. Хотя, если быть справедливыми, то обманутыми оказались не более 0,8% от всех участников схемы. К тому же при желании организовать строгий контроль за целевым расходованием застройщиком поступивших от людей средств не так уж и сложно.
Но, имеем то, что имеем. Закон принят, и мы обязаны его выполнять.
И тут оказывается, что работать по данной схеме готовы не более 10 банков, да и у тех недостаточно соответствующих специалистов, способных квалифицированно обрабатывать огромные объемы заявок от застройщиков и оценивать всю совокупность рисков и перспектив каждого конкретно взятого объекта. В результате в целом по отрасли мы имеем недофинансирование. Сейчас еще строится жилье, начатое по старой схеме долевого строительства. Но уже начинается монополизация рынка, когда очень крупные в основном федеральные компании, имеющие свои огромные оборотные средства, поглощают малые, не способные привлечь финансирование.
Пройдет некоторое время и все это приведет к удорожанию жилья. Точные цифры прогнозировать не берусь.
- Но на этом, судя по всему, трудности отрасли не исчерпываются?
- К сожалению нет.
Например, сейчас финансовое лобби продвигает инициативу, в соответствии с которой все новые квартиры должны продаваться с уже готовой отделкой. В кредит, естественно, как порядка 80% жилья. Да, к варианту с готовой отделкой прибегают некоторые покупатели квартир, но ведь нельзя же навязывать его всем подряд. Здесь могу сказать определенно – это подорожание квадратных метров минимум на 10%!
Так что в целом строительной отрасли не хватает предсказуемости. Это основной негатив.
- В рамках регионального Союза строителей вы подобные вопросы поднимаете, транслируете их выше?
- Постоянно. Союз для того и существует, чтобы вырабатывать общее мнение строителей и смежников и озвучивать его в различных высоких инстанциях. На какие-то вопросы получается влиять. В любом случае, это необходимо делать, даже если сразу не удается добиться результата.
Стабильность и социальные проекты
- Давайте теперь от общего подхода перейдем к конкретике. Как на фоне непростой ситуации чувствует себя АО «Смолстром-Сервис»?
- Могу сказать, что трехлетка 2017-19 годов для нас оказалась хорошо стабильной. И тому есть целый ряд причин.
- В чем это выражается?
- Мы строим жилье в соответствии с озвученными планами и ни разу не нарушили своих обязательств перед дольщиками. Нам удается квалифицированно анализировать рынок и обеспечивать устойчивый спрос на наши квартиры.
- Какие квартиры в основном покупают? Небольшие? Кризис ведь.
- Я бы не сказал. Наша пропорция продаж последние годы примерно следующая: две однокомнатных квартиры, на две двухкомнатных, на одну трехкомнатную. В целом, не смотря на кризис, люди все же стремятся улучшить свои жилищные условия, ищут и находят для этого возможности, выбирают оптимальные варианты…
- А что за ряд причин стабильности вашего Холдинга вы упомянули?
- Первая объективная, от нас не зависящая. Трехлетка 2014-16 годов была кризисной и продажи квартир резко упали. Затем произошла некоторая адаптация к новым реалиям, банки опять же стали снижать проценты и предлагать более выгодные условия кредитования… И таким образом сработал эффект т.н. «отложенного спроса».
На втором месте я бы назвал верно выбранную нами стратегию комплексной застройки. Напомню, что мы уже несколько лет реализуем крупные проекты микрорайонов: «Алтуховка», «Новосельцы» и район улицы Матросова в Смоленске.
Наконец, являясь крупным разветвленным холдингом, наша группа компаний включает практически все звенья строительной отрасли: архитектурно-проектную, добычу нерудных материалов, производство железобетона, кирпича, столярных изделий… У нас свой самодостаточный парк техники, укомплектованный штат инженерно-технических и прочих работников. Такой подход позволяет минимизировать издержки и оптимизировать все процессы, улучшить логистику и в итоге предложить конкурентоспособные цены при стабильно высоком качестве.
- Расскажите о специфике строительства новых микрорайонов. Какие стратегические задачи вы здесь видите и как их решаете?
- Действительно это требует особого подхода. Если в районе ул. Матросова имеется уже сложившаяся городская инфраструктура, в которую мы вписываем свои дома, то «Новосельцы» и «Алтуховка» по сути, строятся с нуля, что конечно же является для нас серьезным вызовом.
Новый детский сад на 250 мест в микрорайоне «Алтуховка» готовится принять детвору. Некоторые родители из крайних домов даже смогут посредством нехитрой оптики наблюдать за своими бесценными чадами на прогулке…
Ведь в данном случае мало просто построить дома, сделать к ним подъезды, облагородить прилегающее пространство: разбить газоны и клумбы с зелеными насаждениями, обустроить игровые детские и физкультурные площадки, зоны отдыха… Для нас это уже стандартная практика.
Дополнительно в случае с новыми микрорайонами требуются полноценные въездные дороги с тротуарами и освещением. Но главное – никак не обойтись без детских садов, школ, поликлиник, магазинов, банков, салонов красоты, аптек, фитнес-центров и прочих неотъемлемых составляющих современной жизни.
И если в случае со сферой услуг нам лишь требуется создать условия – предусмотреть первые этажи домов под аренду и продажу – тогда по мере заселения микрорайонов бизнес сам туда придет и будет конкурировать за клиентов. То в случае с крупными инфраструктурными и социальными объектами без помощи властей и бюджетов всех уровней никак не обойтись.
- Насколько известно, вы эти вопросы все же решаете…
- Да.
Еще два года назад мы построили современный детский сад на 250 мест в «Новосельцах». В уходящем году такой же детский сад сдали в «Алтуховке». Кроме того, в 2019-м в оба микрорайона проложены полноценные дороги, и скоро туда начнут регулярно ходить маршрутные такси и автобусы.
Читайте также: В Алтуховке появился новый детский сад раньше срока
- Как осуществляется финансирование подобных объектов?
Полноценные современные дороги с тротуарами в этом году построены в микрорайонах «Новосельцы» (слева) и «Алтуховка». И уже скоро сюда будут ходить маршрутные такси и автобусы
- Детские сады мы возводим за свои средства, а затем у нас их выкупает Администрация Смоленска за счет средств федерального, регионального и местного бюджетов. Дороги изначально строятся за бюджетный счет. Основную организационную работу по таким вопросам проводит Администрация Смоленской области, которая и привлекает по различным профильным программам федеральное финансирование, составляющее наибольшую долю необходимых средств.
- А что касается поликлиник и школ?
- Мы опять же с различными уровнями власти работаем и над этими вопросами. Все, сами понимаете, упирается в деньги. Со временем, уверен, и это решим. Сейчас медицинское обслуживание в микрорайонах осуществляют кабинеты Врачей общей практики, которые работают и по полисам Обязательного медицинского страхования, и на коммерческой основе. А детвору пока принимают близлежащие школы из других районов.
Читайте также: Смоленская областная клиническая больница – о стратегии здоровья
Обустраивая город
- В этом году АО «Смолстром-Сервис» отметилось благоустройством сквера с самолетом на ул. Багратиона в Смоленске. Получилось, на наш взгляд, неплохо. Даже в морозы там полно смолян с детьми: гуляют, занимаются на тренажерах, катаются на качелях… Наверняка, с весны это будет местом притяжения районного масштаба.
- Действительно, получилось и в самом деле неплохо. Особенно оригинальная подсветка место украсила.
- Чьи это проектные решения?
- Детальная проработка наших штатных проектировщиков. Хотя они работали в рамках эскизного проекта, утвержденного на публичных слушаниях. И работы все мы выполняли, кроме ремонта непосредственно самолета, который доверили специализирующейся компании, справившейся с заданием хорошо.
- Ведь это не совсем ваша специфика.
- Да. Но дело в том, что сквер реконструировался в рамках программы «Комфортная городская среда». К сожалению, до этого не раз на подобных объектах подводили недобросовестные подрядчики. Поэтому одним из ключевых условий конкурса была надежность компании, наличие у нее соответствующих возможностей. АО «Смолстром-Сервис» вполне соответствует. Мы заявились, победили и все выполнили в полном соответствии с контрактом и досрочно.
От себя и наших сотрудников добавлю: благоустраивать любимый город – это еще и особое удовольствие…
Беседовал Сергей ЩЕМЕЛЕВ
Читайте также:
Более полусотни парков и скверов обустроят в Смоленской области
Три новых детских сада и школа появятся в Смоленске
Узнай о новостях Смоленска на нашем сайте:
Веб-сайт: http://forvita.info
А также в социальных сетях:
Вконтакте: https://vk.com/forvita
Одноклассники: https://ok.ru/forvita
Facebook: https://www.facebook.com/groups/1441496752582692/?ref=bookmarks
Твиттер: https://twitter.com/XlFokNBXpt7B0J8