Покупая жилье в кредит, заемщик планирует жить в нем долго и счастливо. Однако не всегда с помощью косметического ремонта можно полностью преобразить свой дом — иногда приходится прибегать к радикальным методам. Вот здесь заемщиков и ожидает сюрприз от банка. Перепланировка в ипотечной квартире осуществляется совсем не так просто, как в свободном от обременения объекте недвижимости.
Возможно ли это
Сделка по покупке жилья в кредит предусматривает обязательную передачу покупаемого или другого объекта недвижимости в залог. Поэтому вопрос: «Если квартира в ипотеке, можно ли делать перепланировку?» — интересует многих ипотечных заемщиков. Ведь клиент, пока не выплатит долг, не имеет права распоряжаться жильем. Взяв в залог недвижимость, банк снижает вероятность непогашения долга.
В случае прекращения поступления платежей и возникновения просрочки он инициирует судебное разбирательство с целью продажи объекта ипотеки и погашения остатка задолженности, либо недвижимость реализуется самим заемщиком в добровольном порядке. Учитывая столь важную роль, которую играет предмет ипотеки для банка, последний заинтересован в том, чтобы рыночная стоимость недвижимости не только не падала, а по возможности еще и росла.
По этой причине сотрудники банка обязаны с определенной периодичностью проверять залог, чтобы удостовериться в том, что квартира или дом не утратили своей стоимости по вине заемщика. Простой ремонт не может существенно повлиять на цену жилья, другое дело — перепланировка. Ведь в результате этого процесса может поменяться жилая площадь квартиры или дома, а неправильный подход неопытных строителей — существенно ухудшить технические характеристики жилья, что серьезно повлияет на рыночную стоимость залога.
Поэтому со стороны кредитора ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, будет скорее отрицательным — ему так проще контролировать сохранение залога.
Но в то же время банковское законодательство дает возможность заемщику пользоваться жильем на свое усмотрение. Однако он не должен допускать ухудшения технических характеристик имущества и снижения его стоимости больше, чем оказывает влияние обычный износ. Кроме этого, режим использования недвижимости регулируется непосредственно ипотечным договором. В нем указываются права и обязанности сторон.
Так, практически каждый договор содержит пункты, предусматривающие право сотрудников банка на доступ в помещение с целью проверки его сохранности, а также прямой ответ на вопрос, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире. В банке понимают, что в процессе эксплуатации недвижимости с большой вероятностью владельцу захочется изменить ее вид: возможно, перенести дверные проемы, убрать стены, изменить расположение водопроводных труб и т.д. Поэтому в ипотечном договоре фиксируется возможность сделать перепланировку жилья, но только после письменного согласия кредитора.
Как можно получить разрешение
Заемщику о своем решении сделать перепланировку обязательно нужно известить банк. Вполне логично, что сотрудники финансового учреждения потребуют провести внеплановую проверку залогового имущества. Если существенных изменений в конфигурации жилья в ходе ревизии не окажется, тогда можно смело писать заявление на получение разрешения на осуществление капитальных ремонтных работ. Но перед тем как обращаться в банк, владельцу жилья сначала нужно получить согласие БТИ. Именно эта организация несет ответственность за влияние ремонтных работ на технические характеристики объекта недвижимости и всего многоквартирного дома в целом (если перепланировка делается в квартире).
Это разрешение необходимо приложить к заявлению с просьбой о проведении капитального ремонта. В банке решение принимается на кредитном комитете. Во внимание берется: качество обслуживания задолженности; своевременность выполнения других обязательств (страховка, регистрация права собственности и т.д.); влияние ремонта на рыночную стоимость жилья (определяется независимым экспертом по недвижимости). Письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры позволит соблюсти все требования кредитора и избежать неприятностей.
Требуемые документы
Банк рассматривает просьбу клиента о перепланировке на основании следующих документов:
- заявления;
- паспорта;
- кредитного и ипотечного договоров;
- проекта или эскиза будущей конфигурации недвижимости;
- разрешения БТИ.
Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry.html