Коммерческая ипотека, бизнес-ипотека, ипотека на коммерческую недвижимость – названий много, а суть одна: вам нужно помещение для бизнеса, а собственных денег на него нет, поэтому приходится обращаться в банк. Стоит ли этого бояться?.. Ну, опасаться нужно точно. А почему - расскажем в сегодняшней статье.
Бизнес-ипотека – это банковский кредит, предоставляемый индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для покупки нежилых объектов с целью использования их в коммерческой деятельности.
1. Преимущества бизнес-ипотеки:
· быстрое получение помещения в собственность;
· экономия на аренде;
· возможность получения дополнительного дохода от сдачи в аренду.
Но условия у таких кредитов, как правило, более жесткие, чем при жилищной ипотеке: срок кредитования может быть меньше, а первоначальный взнос, процентная ставка и пакет необходимых документов – больше. Банки объясняют это повышенными рисками в сфере коммерческого кредитования. И риски действительно есть, но об этом – чуть позже.
2. Недостатки бизнес-ипотеки:
- Придется сильно постараться, чтобы получить бизнес-ипотеку сроком более чем на 10 лет, и с процентной ставкой менее чем 10%.
- Первоначальный взнос, как правило, является обязательным условием и редко бывает меньше 20–25%.
- Бизнес-ипотека с нулевым взносом тоже бывает, но такой кредит выдадут только с дополнительным залогом (на движимое или недвижимое имущество) либо на очень короткий срок.
- При этом некоторые банки готовы предоставить заемщикам отсрочку по выплате основного долга на срок от 6 месяцев до 1 года.
3. Что можно купить в бизнес-ипотеку?
- офис,
- склад,
- помещение под магазин или производство,
- участок земли.
4. Требования к заемщику (для юрлиц):
- Резидентство РФ;
- наличие государственной доли в уставном капитале не более чем 25%;
- отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами и векселей, а также открытой процедуры банкротства.
5. Требования к заемщику (для физлиц):
- Гражданство РФ
- Возраст от 21 до 65 лет.
Кроме того, и для физических, и для юридических лиц имеет значение «возраст» бизнеса – чем дольше заемщик осуществляет коммерческую деятельность, тем, разумеется, лучше. К новичкам, чей опыт в данной сфере не превышает 6 месяцев, банки относятся с вполне понятной настороженностью.
Важно!
У банков есть требования не только к заемщику, но и к помещению, приобретаемому в кредит. Последнее в обязательном порядке должно относиться к объектам капитального строительства. Характеристики таких объектов закреплены в пункте 10 статьи 1 ГК РФ, но в упрощенном виде основным отличием капитальной постройки от некапитальной является фундамент, расположенный под землей.
Сам процесс оформления бизнес-ипотеки ничем не отличается от обычного жилищного кредита – вы изучаете условия в разных банках, выбираете подходящий, оставляете заявку в отделении или на официальном сайте, предоставляете необходимый пакет документов (учредительные и регистрационные документы юрлица или ИП, финансовая отчетность) и ждете решения.
А вот дальше, если банк ипотеку одобрил, начинается самое интересное.
6. Деньги выдаются под залог приобретаемого объекта
Но в российском законодательстве есть определенные «пробелы» касательно коммерческой недвижимости. На практике это приводит к тому, что залоговое обременение (оформление закладной) на нежилое помещение может быть наложено только после передачи заемщику права собственности на него (заключения сделки).
Проще говоря – банк вынужден сначала выдать заемщику кредит, и только потом, после подписания договора купли-продажи, получает возможность оформить залог на помещение. И это, конечно, риск для банка – в течение какого-то времени кредит остается необеспеченным. Именно поэтому схема приобретения помещения в бизнес-ипотеку чаще всего выглядит так:
- Заемщик (покупатель помещения) находит подходящее помещение, оформляет кредит и вносит первоначальный взнос (аванс по сделке)
- Банк выдает ему документ, гарантирующий передачу недостающей суммы продавцу после оформления помещения в залог
- Покупатель предоставляет этот документ продавцу и перечисляет ему аванс
- Между покупателем и продавцом оформляется договор купли-продажи помещения, покупатель становится собственником помещения
- Между банком и новым собственником помещения (бывшим покупателем) оформляется залоговый договор, на помещение накладывается залоговое обременение
- Продавец (бывший собственник) получает остаток суммы сделки от банка
В общем, вполне понятно, что далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку. И далеко не все потенциальные заемщики готовы ее взять - только самые отчаянные.
А как вы относитесь к бизнес-ипотеке? Что лучше для бизнеса – снимать помещение или купить его в кредит?
Делитесь своим мнением в комментариях и обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру – мы знаем еще много полезного о жилой и коммерческой недвижимости!
Обещанное видео:
_________________________
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!