Почему риэлтор ваш враг?
Наверное, я мог бы написать целую книгу об этом, благо многолетняя юридическая практика позволяет вести долгие обстоятельные рассуждения по данной тематике.
Перед тем, как начать разбор полетов, хочу донести до всех читающих одно небольшое, но важное пояснение:
везде есть исключение из правил, и я знаю действительно хороших людей среди агентов по недвижимости, или, как это стало модно говорить, риэлторов. Многое из того, что будет сказано ниже, к ним отношения не имеет, потому что такие люди, как говорится, живут по совести.
Даже если они прочтут мою статью, им не будет обидно, потому что эти вопросы обсуждались с ними не раз и не два, и ребята полностью разделяют данную позицию. Уверен, таких можно встретить повсюду. Но позвольте перейти от частного к общему.
Итак, почему же риэлтор ваш враг?
В первую очередь нужно понимать, что посредничество в этой сфере в широком понимании слова стало распространяться примерно с 1997 года, когда появился орган, регистрирующий сделки с недвижимым имуществом – тогда еще «регистрационная палата». Конечно, сделки с недвижимостью насчитывают не один десяток лет, но, повторюсь, риэлторство как явление стало набирать обороты именно с введением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
Вот как описывает мой знакомый - один из «старых» риэлторов свою первую сделку: «тогда ведь не было никаких «интернетов», электронных площадок и прочего такого. Вот, находили как-то по знакомым продавцов, так же по сарафанному радио и желающих что-то купить. Как проводить сделку у нас толком никто не знал. Сидит, значит, продавец, напротив него покупатель, и я. Покупатель вываливает из сумки на стол кучу денег и двигает это дело продавцу. Продавец от этой кучи двигает кучку денег мне. Подписали договор, ударили по рукам. Сделка».
Я бы не хотел использовать грубый термин, но риэлторы буквально влезли на рынок недвижимости, хотели бы того участники сделок или нет. Давайте прикинем, какая, гипотетически, польза от них участникам? Риэлторы в один голос кричат, что они, де, профессионалы и лучше других знают, как правильно проводить сделку. Они же осуществляют поиск. И как бы без них стороны-то нашли друг друга? И что бы делали без их неоценимой помощи? Об этой оценке поговорим чуть ниже, кстати.
Так вот, давайте по порядку. Профессионалы. Да-с…
В России официально специальности «риэлтор» не существует. Уж сколько воды утекло с 1997 года, а вот какого-либо закона о риэлторской деятельности как не было, так и нет. Хотя, для сравнения, понятие "коллекторы" появилось сравнительно недавно и под этих господ уже есть Федеральный закон «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» от 03.07.2016 № 230-ФЗ. А для риэлторов специального закона нет. Есть так называемые саморегулируемые организации (СРО), но мы же понимаем, что это ну такое…
Как приходят в риэлторы? Кто эти люди в прошлом? Какое у них образование?
Да какое угодно! От трех классов церковно-приходского до высшего инженерно-технического. Прийти в этот профессию может абсолютно любой человек. Нет никаких требований, не нужно никаких справок. Как правило, риэлторы размножаются почкованием – организовывается агентство, набирается персонал. Обучается. Набирается опыта и уверенности. Персонал уходит и организовывает свое агентство. Набирается персонал. Далее по схеме. Как правило, в риэлторы идут те, кто не нашел достойного места под солнцем в других сферах деятельности. Это и всевозможные продавцы, работники заводов и фабрик, менеджеры, домохозяйки. Обычно в этот бизнес людей приводят знакомые. Ну или сами люди видят, как их знакомые ничего не делают, а получают порою от 100 000 рублей за сделку. Логика срабатывает железно: я на заводе за 25 тысяч впахиваю месяц в две смены, а Женька, вон, гуляет целыми днями, в соц. сетях зависает, и бац, сто тысяч прилипло! А я что, хуже?»
Зачастую риэлторская подготовка осуществляется, что называется, по месту. Так сказать, отрабатываем упражнение «взлет-посадка» и сразу в бой. Но и риэлторы с многолетним опытом, большей частью, не отличаются умом и сообразительностью, а если без сарказма, глубоким знанием предмета, юридической базы и правоприменительной практики, без которых проводить такие сложные юридические действия, как сделки, что шагать по минному полю, тыкая перед собою найденной в овраге палкой.
- Не верите? Найдите знакомого риэлтора и попросите дать определение сделки согласно Гражданского кодекса РФ. Посмакуйте выражение озадаченного лица и добейте контрольным вопросом – какое понятие шире - сделка или договор? Попросите рассказать - в чем между ними разница?
А это, замечу, примитивнейшие, базовые понятия, которыми обязан обладать человек, сунувший нос в эту сферу. Я вам скажу, не каждый юрист сюда сунется, но не от того, что глупый, а просто специализируется на других вопросах.
Ладно, с профессионализмом разобрались.
Давайте же теперь обратимся к такой важной части работы риэлторов, как поиск объектов и покупателей.
Во все времена существовали районные газеты и доски объявлений. И уже упомянутое сарафанное радио. Это первые ресурсы, которыми могли воспользоваться люди при необходимости. С развитием интернета стали появляться digital-ресурсы в виде соц. сетей и прочего, коммуникабельность сильно возросла… вы думаете, риэлтор задействует базы FBI, подключается к космическим спутникам или черпает информацию из информационного поля земли? Конечно, нет! Это такие же люди, как и мы с вами, и пользуются они совершенно такими же инструментами для поиска. А раз так, то, бесспорно, люди сами могут находить друг друга без всякой сторонней помощи. Вот, кстати, еще один довод риэлторов – мы избавляем людей от необходимости общаться по продажам. Ну скажите пожалуйста, общество интровертов какое-то! А чего бы и не пообщаться? А кроме того, есть два нюанса: во-первых, общение уже происходит с риэлтором, и зачастую с целой командой одного офиса, а во-вторых, общаться-таки придется, когда найдется вторая сторона сделки.
Покупателю и того труднее. Попробуйте прозвонить «авито» или любой другой ресурс и в 9 из 10 случаев вы попадете на агента. А ведь агент – это посредник, работу которого придется оплачивать. Теперь перемотайте пленку назад. Вы звоните по объявлению, попадаете на риэлтора, и оплачиваете его работу. На юридическом языке это называется «навязывание услуг».
По факту риэлторы искусственно разводят (не дают контактировать) предполагаемые стороны сделки еще до знакомства, всячески препятствуя прямому контакту.
Теперь давайте поговорим о неоценимой помощи. Хотя оценить ее все же придется. Например, как вам старт от 100 000 рублей? Почему от? Все просто - зависит от жадности посредника.
В аптеке:
- Дайте мне таблеток от жадности, и побольше!
В общем-то, вся помощь сводится к «поиску» второй стороны сделки (см. выше), сбору минимального комплекта документов, урегулированию текущих вопросов и проведению сделки.
И вот тут мы с вами добрались до самой сути – почему же риэлтор ваш враг?
Первое: осознайте одну простую истину – риэлтор это посредник, главная цель которого – заработать! Причем, как показывает практика, совсем не важно, как и на чем. Иногда доходит до абсурда.
Пример: риэлтор заключает с вами договор как с покупателем на оказание услуг, берет с вас деньги. Назовите это как угодно: аванс, предоплата, задаток, «обеспечение», комиссия, да как вам понравится. Если сделка не состоится, а тем более по вашей «вине», денег вы, скорее всего, уже не увидите. Скорее всего, потому что, как я упоминал, бывают и исключения.
Так вот, риэлтор – это самостоятельное, можно сказать, третье лицо в сделке, которое стороной не является и вообще никак себя не позиционирует, но, тем не менее, у него свой финансовый интерес, который придется оплатить именно вам, участникам сделки.
Я сознательно не беру в расчет черных риэлторов – бандитизм и мошенничество отдельная тема для разговора.
А вот обычные риэлторы - чаще всего люди с низкими моральными устоями, им лишь бы сделку провести и денег срубить, а там трава не расти. «Там» - это последующие проблемы сторон – от мелких юридических по поводу всплывших бытовых нюансов до признания сделки недействительной в суде.
Ваш интерес как участника сделки для риэлтора вторичен. На первом месте собственная выгода!
Второе: собственно, вытекает из первого – опять-таки скажу не за всех, но тем не менее – риэлтор запросто утаит от вас обстоятельства, с точки зрения которых покупать такую недвижимость просто нельзя!
Далее в своих статьях и заметках я буду рассказывать о таких случаях, и, поверьте, они - не выдуманные истории, коих на «дзене» пруд пруди. Все они либо из моей практики, либо из практики коллег.
Важно понимать, что риэлтор живет сегодня. У него нет зарплат и окладов, белых и черных конвертов. Как говорится, что потопал, то и полопал. Риэлтор такой же человек, как и мы с вами – ему тоже нужно кушать, обеспечивать семью, оплачивать коммунальные платежи, заправлять машину, у многих кредиты. Ему нужны деньги регулярно, как и всем. Поэтому риэлтор всегда торопит, чем быстрее, тем лучше. Но страшнее то, что если ему становится что-либо известно об объекте или даже покупателе, что может поставить на сделке крест, поверьте, он либо скроет это вообще, либо будет вас убеждать, что это пустяки.
Риэлтор не обременен, как уже отмечалось, никаким специальным законодательством и, соответственно, ответственностью. Он не боится потерять лицензию, то есть право заниматься этой деятельностью, потому что нет никаких лицензий. Риэлторы пришли к юристам и те составили для них договора, по которым привлечь нечестного посредника к материальной ответственности либо очень сложно, либо невозможно. Имейте это в виду!
Риэлторы, чувствуя себя вольготно, проводят сделки, порою, халатно.
Вот распространенный пример: некоторое время назад Росреестр перестал требовать предоставление согласий супруга на сделку как от продавцов, так и от покупателей. Если ранее регистратор при проверке поступивших документов, не найдя такого согласия, обязан был приостановить регистрацию, то теперь запросто пропускает, ставя в деле соответствующую отметку. Посредник смекнул – если Росреестр не требует, значит и не надо! Зачем делать лишнюю работу? Зачем лишний раз убеждать сторону брать согласие даже бывшего супруга? А между тем, хотя бы Росреестр и перестал требовать такое согласие, это прямой путь к признанию сделки недействительной судом. Но ведь риэлтору-то все равно.
Я не хочу рекламировать юристов в свете вышесказанного, но они, в отличие от риэлторов, являются не заинтересованными лицами. Юрист получает деньги за работу, а не за сделку, и в этом кардинальное отличие. Если в процессе сбора документов и выяснения обстоятельств по сделке юрист обнаружит что-то критичное, вы об этом тут же узнаете. Вознаграждение юриста в любом случае зависит от заранее оговоренного прайса и составляет в Московской области (в среднем) 20 – 30 тысяч рублей. Сразу оговаривается, что эти деньги юрист получает вне зависимости от наступления такого события, как сделка.
Комиссия риэлтора в Московской области составляет от 100 до 200 тысяч рублей. Хотя иногда, если повезет, могут заработать и 300 тысяч, и даже больше. Иногда риэлторы выстраивают целые звенья (как муравьи при форсировании ручья), и каждый накидывает свою комиссию сверху. Переплата покупателя за объект недвижимости (чаще всего хороший добротный дом с земельным участком) колоссальна. В Москве совсем другие прайсы. Стартуют от 200 тысяч в самом скромном варианте.
Еще о некачественной работе посредника – если риэлтор может что-то не сделать, но бездействие все равно приведет к сделке – он так и поступит. Для риэлтора важен сам факт события. Если сделка зарегистрирована в реестре, риэлтор со спокойной совестью считает, что его работа выполнена. А что случится далее – не его проблема.
Еще среди риэлторов огромная конкуренция, особенно в маленьких подмосковных городах, ведь объектов не так много. Взгляните на карту «авито». Отследите какой-нибудь многоквартирный дом. Иногда по фото можно узнать одну и ту же квартиру, но под разными объявлениями и даже с разной, но близкой ценой. Почему? Это риэлторы вышли на контакт с собственником, который не стал ни с кем заключать эксклюзивный договор. Продавайте, мол, кто хотите. Вот и продают. Конкуренция иногда перерастает в конфликты и даже в «боевые действия», и тут уже может зацепить и сторону сделки. Всего описывать не буду, но как минимум риэлторы могут поливать друг друга грязью, а вы – главный слушатель этой оперы. А помните, с чего начиналось? – мы избавим вас от необходимости общения с другими участниками. Как бы то ни было, приятного в этом мало.
А еще в случае с продавцом посредник будет занижать стоимость, и если воспитания и тактичности хватает, мягко, но напористо, а за отсутствием оных грубо, как на овощной базе.
- Да у вас помидоры гнилые, вы совсем охренели со своими хотелками?!
Риэлторы зачастую работают грязно как в отношении с коллегами по цеху, так и с вами, мои любезные участники сделок.
Подытоживая статью, хочу дать вам понять, что в отличие от любых других сфер гражданского оборота, где почти всегда участники действуют по своей воле, сами выбирая способы реализации своих прав как участников, сделки с недвижимостью – это такая белая ворона, где посредников ищете не вы, а они вас, грубо и бесцеремонно вторгаясь туда, куда их не звали, и заламывая прайсы, сопоставимые с полугодовым доходом большинства жителей нашей страны. Риэлторы, не имея ни образования, ни лицензий (читай, контроля со стороны государства), не обременяя себя ответственностью, встают у руля и ведут ваш корабль туда, где им, риэлторам, сулит солидный куш, и плевать, что путь этот лежит через рифы.
P.S. В последнее время наметилась следующая тенденция – покупатели сознательно ищут объект без посредника, а продавцы покупателей, не желая оплачивать сомнительные и навязываемые услуги маклеров по продаже недвижимости.