Продолжаю цикл статей о рисках при юридическом оформлении недвижимости. 26 лет работаю в недвижимости в качестве юриста и риэлтора в Москве и Московской области.Многие люди думают над решением актуальной жизненной задачей- купить в ипотеку или арендовать квартиру.
Жилищный вопрос ,не только москвичей испортил….Все совершеннолетние россияне жилищные вопросы решают по-разному,в разное время и при разных возможностях. Кто-то, живет всю жизнь с родителями, часть людей на служебной площади, общежитиях, другие в квартирах полученных по наследству ,некоторые находят мужей(жен) с квартирами.Сколько поломанных судеб и браков из-за отсутствия нормальных жилищных условий, особенно после рождения детей.
Но в России,в городах, только пять основных способа обеспечить постоянное проживания : покупка (строительство) жилья за собственные денежные средства, покупка с привлечением заемных источников(банк, друзья, родственники), коммерческий найм , социальный найм и благотворительное жилье. По разным причинам автор в этой статье рассматривает только покупку квартиры с привлечением средств банка и коммерческий найм квартиры.
Итак на промежутке 10 лет ,что выгодно снимать или покупать ? А на протяжении 20 лет?Да можно посмотреть ипотечный калькулятор банка, посчитать все, включая страховку, ремонт, мебель и прочее…Посчитать аренду,в спальном районе Москвы например. Это для банковского работника, все просто-ему необходимо Вам ипотеку продать для выполнения финансовых показателей банка ! В жизни все гораздо сложнее...
Недвижимость, это такой же рыночный продукт, как и какао-бобы например. В том, смысле, что цены на недвижимость как повышаются , так и падают например. Посмотрите внимательно на график роста и падения цен на квартиры в Москве в долларах США с 1991-2019 годы и график роста и падения цен на аренду на типовую двушку в спальном районе Свиблово, г.Москва в рублях с 1998-2015 годы (внизу статьи). Видите, самые коммерчески активные и лучшие годы с ростом цен на стоимость квартиры и на аренду остались позади. Тысячи людей стали миллионерами, кто делал сделки с квартирами в правильные годы. Но вечеринка имеет свойство заканчиваться…
Вот пожалуйста ,жизненный случай. Пригласили Дениса,семейного человека,46 лет, на работу, руководителем отдела продаж в коммерческой компании из другого региона в Москву на зарплату в 120 тыс.рублей в месяц. Поработав один год, и поснимав жилье, он решает купить квартиру в ипотеку в Москве за 11 млн.рублей. В 51 год, компания в которой Денис работает, разоряется ,и он может устроиться только на 50 тыс.рублей в месяц в другую компанию и не тянет ежемесячные выплаты по ипотеке банку. Квартиру решают продать и купить уже за свои деньги меньшей площади в Московской области. Алексей,одинокий , 27-летний молодой программист снимает однокомнатную квартиру 4 года в Москве за 35 тысяч рублей в месяц. Его пригласили работать программистом в другую страну на пятилетний контракт. В течении двух недель отказался от аренды квартиры, взял в руки рюкзак,и поехал в аэропорт.Это я к тому, что жилищные вопросы решаются , часто и не математикой с калькулятором в руках. Итак, понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:
- Величина арендной платы за квартиру.
- Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
- Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
- Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
- Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.
- Время ипотечного периода или аренды
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры
1. Ипотека.На сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.Например,при цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.
2. Аренда квартиры.Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.
3. Депозит и накопления.Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.
Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем
1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры.Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.
2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке.
Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.
3. Сравните две цифры
Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:3 200 000 ÷ 84 = 38; 34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.
4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос.Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.
Подписывайтесь на канал,напишите комментарии .По коммерческим вопросам связанным с юридическим сопровождением сделок с недвижимостью пишите -masterrealty@yandex.ru
