Арбитражный суд Северо-западного округа (кассационная инстанция) согласился с Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга
и Ленинградской области, а также Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по вопросу определения объёма полномочий проверяющих органов, осуществляющих муниципальный контроль в рамках договорных (гражданско-правовых отношений)
с арендаторами муниципального имущества. При этом, арбитражные суды определили критерии не только для порядка проведения проверок арендатора муниципального имущества, но и установили необходимость доказывания выводов, сделанных уполномоченным органом в акте проверки.
Выводы рассматриваемой судебной практики интересны не только участникам хозяйственной деятельности, арендующим муниципальное имущество, но контролирующим органам.
Фабула дела.
В 2004 году Комитетом по управлению городским имуществом
Санкт-Петербурга (далее – Комитет, Истец) был заключен договор аренды пятиэтажного здания с юридическим лицом на использование объекта недвижимости под санаторий сроком до 2053 года. При этом Арендатору,
по условиям договора, запрещалось сдавать помещения в субаренду, а также проводить переустройство/перепланировку арендуемого здания
без уведомления собственника муниципального имущества. В качестве санкций, в договоре предусматривался штраф за передачу помещений
в субаренду в размере годовой арендной платы, а за перепланировку, переоборудование помещений – в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы.
Руководствуясь нормативным актом местного значения, а именно Распоряжением ККИ от 05.09.2017 №11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда», сотрудники Комитета провели обследование спорного здания и составили акт, в котором сделали вывод о нарушении условий договора, ввиду того, что использование помещений имело разнородный характер – под размещение пункта проката спортинвентаря, кафе-бар, банкетный зал. Сотрудниками уполномоченного органа в акте сделан вывод в форме констатации факта,
о том, что в обследуемом объекте недвижимости проведена несогласованная перепланировка.
На основании одного акта проверки, муниципалитет обратился
за взысканием штрафа в судебные органы. По итогам расчета, произведенного муниципалитетом, сумма штрафа, с учетом всех выявленных нарушений, составила более трех миллионов рублей.
Судебные акты.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 13.04.2019, Постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда
от 19.07.2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.11.2019 № А56-151072/2018.
Выводы судов.
1. Исходя из текстов судебных актов, очевидно, что сотрудники Комитета, в соответствии с пунктом 3.3. указанного порядка, провели на месте обследования следующие действия: фотографирование и обмеры объекта недвижимости. Между тем, сам порядок проведения обследований предусматривает привлечение экспертов для компетентной оценки полученных данных. Иными словами, сотрудникам Комитета принадлежат полномочия по фиксации объективной реальности посредством фотографирования и вербального описания, в то время как оценка нарушений должна производиться экспертами. К аналогичному выводу пришел суд кассационной инстанции.
2. Арбитражные суды всех инстанций по данному делу указали, что содержание акта, логика его построения и информация, которая в нем содержится, не позволяют составить картину нарушений даже с субъективной точки зрения. Представленная Комитетом информация в акте является недостаточной и неполноценной, в связи с чем, непригодна для использования в качестве доказательства. Выводы, содержащиеся в акте, в свою очередь, признаны не доказанными.
3. Отдельным вопросом, рассмотренным в рамках дела, является вопрос необходимости присутствия при проведении проверки арендатора. Так, судом апелляционной инстанции четко сделан вывод, который нашел свое подтверждение в решении кассационной инстанции, что проверка может проводиться уполномоченным органом, как в присутствии арендатора, так и без него. Однако, при инициировании проверки, должно быть соблюдено обязательное процессуальное действие со стороны уполномоченного органа – направление уведомления о проверке. В случае неявки арендатора, уполномоченный орган вправе провести обследование проверяемого объекта недвижимости/земельного участка, но только при наличии доказательств получения арендатором указанного уведомления.
4. Совокупно выводы судов всех инстанций сводятся к тому,
что Истцом не была соблюдена процедура проведения проверки и собрано недостаточно доказательств, подтверждающих нарушение условий договора аренды.
Комментарий.
1. В рамках данных судебных разбирательств не дана оценка содержанию понятия «использование объекта капитального строительства под санаторий». Выводы органа местного самоуправления о нецелевом использовании здания спорны, поскольку пункт проката спортинвентаря, кафе-бар и банкетный зал выполняют функцию социально-бытового обслуживания населения и, согласно классификаторам некоторых муниципальных образований, являются однородными по своей сути. Такие однородные виды использования недвижимости включаются в регламенты одной из территориальных зон, а, значит, причисляются к функционалу санаторно-курортного обслуживания.
2. Согласно Распоряжению ККИ от 05.09.2017 №11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» решение о проведении обследования принимается председателем Комитета, первым заместителем (заместителем) председателя Комитета, в форме Приказа о проведении обследования объекта недвижимости. В Приказе указывается, в том числе мотивированное основание инициации проведения проверки. Без обоснования причин проведения проверки,
она носит необъективный, предвзятый характер. Однако, такого Приказа в материалы дела предоставлено не было, судами оценка этому обстоятельству не давалась.
Официальный сайт группы судебных представителей: fabulakas.ru, официальная почта для вопросов, консультаций - fabulasamara@yandex.ru
© FABULA, 2020 год
