Продолжаю цикл статей о рисках при юридическом оформлении недвижимости. 26 лет работаю в недвижимости в качестве юриста и риэлтора в Москве и Московской области.Интересна тема перепланировки и переустройства квартиры.Люди покупают квартиру и думают,что они могут в ней наконец-то воплотить свои самые смелые фантазии совместно с дизайнером.Однако дом многоквартирный(МКД),в нем живут и другие собственники,имеются центральные коммуникации, поэтому все пожелания владельца к внутренней конфигурации жилища регулируются Гражданским кодексом РФ,Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ и Постановлениями администраций конкретного региона или города.
Сначала, есть смысл разобраться ,в чем разница между терминами «перепланировка» и «переустройство».Итак , перепланировка жилого помещения- это изменение его конфигурации,требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.А вот переустройство жилого помещения –установка,замена, перенос инженерных сетей,санитарно-технического,электрического или другого оборудования,требующие внесения изменения в его технический паспорт(материалы). Может ли представлять перепланировка одной конкретной квартиры угрозу жизни,здоровью и безопасности всех жильцов многоквартирного дома ? Безусловно.Есть конкретные примеры в разных городах России..
Пример 1. Ярославль ,2013 год. Пшеничников купил квартиру на первом этаже многоквартирного дома и решил сделать из нее нежилое помещение, чтобы потом использовать в коммерческих целях. Нанятые гастарбайтеры демонтировали все внутренние перегородки, сняли полы и стали проводить земляные работы, углубляясь в фундамент. Ранее, прежний хозяин квартиры незаконно пробил второй дверной проем в центральной несущей стене. После начала строительства в стене дома появились трещины и перестали закрываться двери в комнатах многих квартир. Это свидетельствовало о нарушении конструктивных элементов здания. И случилась трагедия: обрушился подъезд из шести квартир и погибла пожилая женщина. Пшеничников был осужден на 1,5 года лишения свободы и на 3 года лишен возможности заниматься предпринимательством, связанным со строительством и обслуживанием капитальных объектов.
Пример 2.Пермь,2014 год. Обрушился угол 5-этажного жилого дома на улице Куйбышева, погибли два человека и еще двое пострадали. Обрушение произошло из-за ослабления несущих конструкций в результате незаконной перепланировки офиса на первом этаже.
Пример 3.Москва,2016 год. Мужчина решил сделать бассейн в 6-комнатной квартире на 14-м этаже высотки на проспекте Мира в Москве. Для этого в одной из комнат он проложил дополнительные водопроводные трубы и собрал железное сооружение. К счастью, он не успел его наполнить. Напуганные соседи вызвали милицию и сотрудников ЖЭУ. По словам техника, если бы хозяин наполнил 30-тонный бак, то он бы продавил потолок и рухнул вниз, уничтожив несколько квартир с жильцами.
Конечно,наибольшую опасность представляет снос несущих стен в квартире. Какие бывают несущие стены: наружная стена; стена, отделяющая соседние квартиры друг от друга; стена, граничащая с лестничной клеткой. Кроме того, несущие стены от обычных отличаются толщиной. В технической документации несущие стены обозначаются, как правило, более толстыми линиями либо специальной штриховкой.Узаконить снос несущей стены невозможно в принципе !! Однако проем до 1,2 м по ширине с условием выполнения технического заключения и усилением металлоконструкцией проема согласовать возможно. На панельные дома например в Москве, выдает техническое заключение на проемы в несущих стенах- МНИИТЭП, на монолитно-кирпичные – Экспертный центр при Мосжилинспекции. Монополия товарищи однако…
Итак, нельзя категорически делать в Москве по 508 и 1104 Постановлениям г.Москвы:
-Размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями,расположенные этажом ниже. Исключение- двухуровневая квартира(когда нижний этаж тоже ваш) или под вами нежилое(техническое) помещение ;
-расширять кухни за счет площади жилых комнат и санузлов ;
-увеличивать площади санузлов за счет жилых комнат и кухонь ;
-переносить радиаторы центрального отопления на лоджии(вне зависимости от того,утеплена она или нет);
-затрагивать и прятать в стены стояки газоснабжения,отопления,водоснабжения и канализации;
-сносить несущие стены полностью.
7 причин для согласования перепланировки помещения :
Штрафы.Неизбежные трудности-кроме штрафа обяжут узаконить в течении 2 месяцев.Опасность лишиться квартиры- по решению суда могут выселить,а квартиру выставить на публичные торги.Невозможность приватизации.Серьезные проблемы с продажей квартиры.Понижение цены недвижимости.Угроза безопасности другим жильцам.
Подписывайтесь на канал,напишите комментарии .По коммерческим вопросам связанным с юридическим сопровождением сделок с недвижимостью пишите -masterrealty@yandex.ru