В 2020 году мы можем стать свидетелями самой исторически низкой ставки ипотечного кредитования - на уровне 8%
Снижающиеся ставки по ипотеке будут поддерживать спрос на жилую недвижимость в 2020 году, однако девелоперам придется учитывать изменение потребительских предпочтений и запросов. Участники рынка не ждут значительного роста цен на квартиры в российских городах, тем не менее в некоторых регионах он может составить вплоть до 25 процентов.
Как будут меняться цены
Переход на новую схему продажи новостроек через эскроу-счета, произошедший в 2019 году, продолжит влиять на рынок и в наступившем году, считают аналитики.
"Летом 2019 года влияние было скорее спекулятивным - цены росли на ожиданиях ввода "эскроу", в то время как фактически проектов, перешедших на новую схему продаж, было немного, - отмечает руководитель аналитического центра АСП Денис Бобков. - В Москве даже на конец 2019 года это около 15%. В 2020 году количество новых проектов (а значит, автоматически подпадающих под "эскроу") будет расти, и это окажет влияние на рынок, прежде всего, в плане увеличения цен".
Переход на реализацию через эскроу-счета остается фактором вероятного снижения объема предложения, а также роста цен в сегменте новостроек, соглашается руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Однако вторым ключевым внутрирыночным фактором являются низкие ставки по ипотеке как причина роста потенциального спроса, добавляет он.
- На первичном рынке динамика цен может быть разнонаправленной. Многое будет зависеть от того, как будет проходить переход на продажи по эскроу в регионах, - отмечает Попов. - Сейчас многие новые проекты в региональных центрах не могут получить банковское финансирование из-за низких показателей доходности. Это может привести к дефициту предложения в некоторых городах. В таких условиях цены могут вырасти на 20-25% несмотря на скромные темпы экономического роста и стагнацию реальных доходов населения. В локациях, где объем предложения остается на высоком уровне (за счет ранее полученной разрешительной документации), рост цен не превысит 10% в годовом выражении.
На вторичном рынке и вовсе наиболее вероятна стагнация цен или совсем незначительный рост - не более, чем на 5-6% в годовом выражении, добавляет он.
- На сегодня нет явных причин, по которым цены будут глобально расти или падать, - считает директор департамента продаж "Галс-Девелопмент" Екатерина Батынкова. - На изменение данной ситуации могут повлиять макроэкономические и политические факторы. Рынок сейчас довольно стабилен. Если рост цен и наблюдается, то только в формате инфляции.
С этим утверждением согласна и руководитель управления аналитики, маркетинга и подготовки проектов АО "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. Цены на первичном рынке будут расти, но незначительно - порядка 3-4% за год, считает она.
А по мнению Дениса Бобкова, в Москве максимальный рост цен на новостройки в следующем году составит до 10%. Это будет обусловлено как удорожанием стоимости денег для девелоперов (вместо "бесплатных" средств от покупателей теперь они смогут пользоваться в новых проектах либо собственными средствами, либо кредитными от банков), так и постепенным сокращением объёма предложения. Выходить на рынок в нерентабельных условиях могут себе позволить только крупные девелоперы, зарабатывающие за счёт оборота всех проектов, а не отдельно взятого каждого, считает он.
- В регионах "маржа" и так была невысокой, а сейчас, при цене продажи менее 40-50 тысяч рублей за квадратный метр по эксроу-схеме, она и вовсе сходит на нет, - отмечает Бобков. - Внутренняя доходность падает ниже 5-8%.
На этом фоне девелоперы могут отказаться от реализации проектов, которые по потенциальной доходности могут проиграть даже банковским депозитам.