Люди которые не любят включать
мозг они думают что недвижимость
приносит 6 процентов годовых
взяли ключи сделали ремонт заселили
квартиру получает доход и в принципе
можно быть спокойным и то получается
примерно что-то около ста шестидесяти
процентов годовых чем заключается суть
инвестирования в том что мы часть нашего
дохода который мы получаем
мы запускаем в активы то есть мы
начинаем превращать дать доход в активы
которые приносят далее нам вновь доход
давайте разберем несколько различных
схем с активами которые можно
использовать
первая схема это инвестиции в
недвижимость
то есть как мы действуем мы берем
например самый простой вариант берем
квартиру маленькую квартиру однушку
разбиваем ее на две квартиры студии как
это делается есть в других видео можете
посмотреть и начинаем и издавать что мы
таким образом добиваемся то есть мы
добиваемся того зачем мы разбиваем что у
нас существенно вырастает денежный поток
примерно в полтора раза мы существенно
дороже начинаем и издавать как
приобрести квартиру естественно за свои
ресурсы хорошо но у большинства людей
нет таких ресурсов что мы делаем мы
берем деньги банка виде ипотечного
кредита поставки но например вот сейчас
я недавно брал ипотечный кредит по
ставке 9 и 3 процента возможно когда вы
будете смотреть это видео ставки будут
уже другие но в данный момент они такие
взял кредит для того чтобы приобрести
квартиру например в новостройке сейчас
требуется от нуля до двадцати процентов
первый взнос
Если вы плохо ищете и ленивый то вы за
20 процентов найдете в любом банке если
вы постараетесь то вы найдете за 5 10
процентов первый взнос на покупку этой
квартиры то есть вам допустим при
стоимости квартиры 2 миллиона
вам потребуется примерно около 5 10
процентов то есть от 100 до 200 тысяч
рублей для того чтобы приобрести этот
эту квартиру и запустить ее обработку
естественно дальше уже вопрос как вы
собираетесь и разбивать надо ли вам
деньги на ремонт откуда вы возьмёте эти
деньги например виде там другого потреб
кредиты либо привлечет инвестора либо
накупите постепенно но тем не менее то
есть мы берем кредит платеж с этих двух
миллионов и с ипотеке у нас будет чуть
меньше миллион восемьсот у нас платеж по
ипотеке будет что-то типа 15 тысяч
рублей в месяц наша задача сдать эту
квартиру разбитую на две студии дороже
чем за пятнадцать тысяч рублей например
если мы начинаем ее сдавать по 15 тысяч
за каждую студию
соответственно вся квартира приносит
30000 рублей вычитаем 15000 рублей наше
остаются денежный поток наш плюс 15
тысяч рублей здесь еще могут быть
расходы на налоги расходы на
коммунальные услуги которые платят не
арендаторы оплатите вы но тем не менее я
думаю схема вам понятно то есть вот
таким образом работают инвестиции в
недвижимость мы находим ресурсы какие то
есть у нас например 5 10 процентов сто
двести тысяч и вы накопили следующие
ресурсы мы находим в банке находим
объект запускаем его в работу
это так работают инвестиции в
недвижимость базовая схема
дальше уже этих схем может быть большая
большое количество вариаций но принцип
вы должны понимать что мы используем
мультипликаторы то есть мы используем
усилители
которая позволяет нам существенно
поднять доходность виде кредитного плеча
виде разбивки квартира на студии в виде
того что берем ён на этапе более раннего
строительство виде того что начинаем
сдавать его посуточно и так далее е тут
есть масса способов как вытаскивать
намного больше денег то есть некие люди
которые не любят включать мозг они
думают что недвижимость приносит 6
процентов годовых но если вы включаете
мост мозг то оказывается что можно имеет
с этого порядка 20
20-30 процентов годовых чисто денежного
потока плюс прирост стоимости квартиры
плюс дополнительно погашение ипотеки
которые также постепенно идет двигаемся
дальше как выглядит инвестор sky
квартира вот мы заходим здесь одна
студия то здесь это то что проход на
кухню одна студия вот здесь вот вторая
студия
здесь санузел одной из студий сейчас
можно все заглянуть
здесь раковина душевой поддон унитаз
полотенце сушитель душик
и вот здесь вот мы проходим в первую
студию она небольшая то здесь это кухня
но собственно кухня и здесь я осталась
вот если мы посмотрим сюда тут у
кухонный блок стиральная машина
холодильник стол
телевизор комод небольшой дивану там вот
лоджии вот это вот студия 1 а на площади
примерно около 14 квадратных метров все
вместе и это студии сейчас дается за
1800 1900 сутки
если посуточно когда мы помесячно
сдавали это было 21 тысячи
часто задают вопросы как вот вы по таким
высоким ставкам сдаете но здесь есть на
самом деле несколько нюансов первый
нюанс это нагон потока арендаторов если
вы просто пытаетесь давать как все
разместили одно объявление на авито и
ждете то результаты будут не очень но
если вы разместите объявление на 25
досках объявлений добавить и хорошие
фотографии плюс хорошее описание дадите рекламу то у вас поток будет
намного больше плюс еще подключите
местных риэлтеров то вы в этом случае
сможете сдавать по верхней планке они по
среднерыночной наша задача как
инвесторов сдавать всегда по верхней
планки по крайне мере стараться это
делать когда мы делаем инвесторский
ремонт мы стараемся максимально
экономить на всем
избыточном то есть то что нам не
требуется серьезно для того чтобы
эффективно сдавать эту студию в
зависимости конечно от уровня жилья
которые вы делаете это жилье
эконом-класса понятно что здесь идет
достаточно серьезный экономия там вот
холодильник или со стиралки и табачные
недорогой диван недорогой шкаф
минимальный отделки стен то есть они ей
просто покрашены белой краской или без
там
отбор в без ничего лишнего это наш
классический инвесторский санузел
которые обожают все наши инвесторы от
которого в шорки обычные люди он весь
площадью 2 квадратных метра и сюда
вмещается ну то есть даже чуть меньше 90
сантиметров вот здесь вот и около 2
метров вот так вот здесь вот идет
душевой поддон
душик унитаз
маленькая раковина но полотенце сушитель
зеркало то есть такой небольшой санузел
на самом деле это был санузел и площадью
4 квадратных метра он разделен стенкой
на 2 вот этот вот один относится к одной
студии соответственно 2 и 2 седую студии
при этом все осталось на своем месте мы
не стали никуда переносить санузел и не
стали делать никаких дополнительных
мокрых точек то есть все максимально
максимально оптимизирована с точки
зрения расходов
заходим во вторую студию она побольше
вот здесь вот заходим здесь находится
кухонный блок эта зона коридора и
кладовке то есть изначально по
планировке тут дал была кладовка здесь
коридор поэтому здесь можно совершенно
спокойно закону поставить мокрую точку и
все это согласованного бы три это не
быстро то есть бы ты и у нас быстро дней
работает не умеет но это все совершенно
нормально можно согласовать
главное чтобы мокрой точки не находились
над жилыми помещениями этот нюанс важный
есть и вот здесь вот основное помещение
студии есть вот это вот студия
вот как она выглядит здесь вот она таких
гораздо более просторное здесь
кровать-диван
столик естественно телевизор что очень
важно для всех жильцов
шкаф то есть это студия получается такой
гораздо более просторно ему больше чем
26 метров в сумме достаточно большая
такая получается полна практически
полноценной однушка которая всем
комфортно
единственный нюанс что для того чтобы
попасть в туалет и душ надо пройти через
небольшую зону коридора это небольшой
минус этой квартиры этой студии но зато
это огромный выигрыш с точки зрения
расходов на ремонт целом при желании мы
вполне могли поставить второй санузел
здесь потому что здесь была зона
кладовке в кладовке можно сделать второй
санузел но это бы сильно удара жалом и
очень сильно подняло стоимость
инвесторский ремонт поэтому здесь выбор.