Сегодня я расскажу свою историю, с которой начались мои отношения с недвижимостью и как, не имея ни рубля в кармане, я превратил спонтанную идею в стабильный доход.
Забегая вперед, я хочу развеять одну иллюзию, которая, возможно, многих остановит от инвестиций в недвижимости. Под словом «инвестиции» здесь и далее я понимаю не только деньги, но и время, силы, знания. Каждый инвестирует то, что у него есть. Я начал с инвестиций времени и сил. Все остальное пришло значительно позже.
Существует мнение, что инвестировав в недвижимость, вы можете уехать на Бали и только и успевать снимать дивиденды с карточки. Спешу расстроить - это не так. Недвижимость - это направление, требующее вашего постоянного участия. Вы должны держать "руку на пульсе". Держать руку на пульсе на рынке недвижимости, например, Санкт-Петербурга, где я живу, валяясь на заграничных курортах, не получится. Это не история про то, как не работать. Это история про то, как пахать на износ и достойно зарабатывать.
2015 год. Я молод, амбициозен, приехал покорять вторую столицу. Рынок труда встретил меня с моим региональным дипломом, пусть и красным, крайне холодно - менеджеров вроде меня тут как грязи и работают они продавцами в магазинах, а не как я себе представлял, в красивых офисах и дорогих костюмах. Работу я себе, конечно, нашел, но зарплаты не хватало на аренду комнаты, которую я тогда арендовал в районе м. Нарвская, продукты и, собственно, содержание семьи. Половину зарплаты "сжирала" аренда - за комнату я платил 13 000 рублей в месяц.
Тогда-то, помыкавшись по съемным углам, я начал искать варианты покупки собственного жилья. Вариант ипотеки рассматривать не пришлось – ни прописки, ни официального дохода. Да и в 19 лет имел неосторожность пропускать дни платежей по кредитам, что характеризовало меня как субъекта кредитной истории, мягко говоря, ненадёжного (как не смотря на это я кредитовался в Сбербанке на 600 и 400 тысяч рублей по персональному предложению - тоже расскажу как-нибудь подробно).
Купить квартиру в Петербурге было желанием запредельным. Нереальным. Неосуществимым. Но я засыпал и просыпался с мыслью о ней. О собственной квартире...
Живя в съемной комнате, с общим душем, кухней, кучей соседей разных мастей, от работников театра до только откинувшихся из мест не столь отдаленных, я часто думал - вот что мешает хозяину оборудовать комнату санузлом, мини-кухней по типу квартиры-студии и сдавать комнату по цене, приближенной к квартире? А мешала ему банальная нехватка денег. Представьте, сколько стоит протянуть водопровод от санузла до самой дальней от него комнаты, в которой я и жил? А еще принимая во внимание соседей, с которыми это худо-бедно надо согласовать, всякие нормы, по которым, как я уже значительно позже узнал, нельзя размещать санузел над жилыми помещениями (у нас был 4 этаж, а под нами, на 3 этаже, соответственно, в аккурат те самые жилые помещения). Короче, жил я с этими мыслями полгода...
За эти полгода мне удалось зарекомендовать себя на работе и получить пусть и небольшое, но повышение, супруга смогла найти работу и начали появляться хоть какие-то свободные деньги.
Первым делом, конечно, нам дико хотелось сменить место проживания. Но арендные платежи удручали, как и мысль о том, что при аренде более лучшего жилья, арендные платежи будут еще выше.
И тут, неожиданно для меня самого, я вспомнил свое пожелание о комнате, но оборудованной по типу студии. Предполагал, что по цене аренды они должны быть дешевле, чем квартиры-студии, но намного комфортнее, чем комнаты. И я начал искать. И я нашел.
5 комнатная квартира у м. Проспект Просвещения, раздербаненная на комнаты. Кажется, это было бывшее общежитие, где в свое время эти комнаты выкупали, объединяли, потом снова делили... Каждая комната, как я и хотел, сделана по типу студии, снабжена своей металлической дверью, душевой кабиной, мини-мини кухней и унитазом. В комнате был хороший современный ремонт, хорошая мебель (встроенный шкаф-купе, раскладной угловой диван, барная стойка), вся необходимая бытовая техника (плазменный телевизор, стиралка, микроволновка, маленький холодильник и даже духовка). Мне этого было достаточно. Цена - 15 000 в месяц, то есть всего на 2 000 дороже той комнаты, которую я снимал до этого. Мы переехали в тот же день.
С тех пор мысли об этих переоборудованных комнатах преследовали меня и я не совсем понимал, что с этими мыслями мне делать.
Я регулярно мониторил Авито - рассматривал эти самые комнаты, сам не зная зачем. Оценивал те или иные решения, которые помогали сделать из комнатки 15 кв.м. приемлемое жилье для молодой семьи, подписался на разные паблики по дизайну, где регулярно выискивал какие-то удачные решения по дизайну маленьких квартир и сохранял их в свою подборку.
Настал день Х. Обычное утро, я, как и всегда, мониторю Авито. Смотрю, появилась в продаже комната у м. Ладожская. В превью - убитая комната, 12 кв. м., и космический ценник - 1,4 млн. «Заинтригован». Естественно, открываю объявление - уже привычное бывшее общежитие, коих в Ленинграде в свое время клепали пачками, удобства на этаже. Комната неудобной вытянутой прямоугольной формы, без ремонта от слова совсем - крашенные стены как в старых подъездах. Но цена... Я не понимал, откуда такая цена, ведь я, регулярно мониторя Авито, уже могу назвать среднюю цену комнаты в любой точке города и почти полтора миллиона за убитую коматушку на Ладожской уж точно, мягко говоря, "не в рынке". Цена завышена на 25-30%.
Что-то ёкнуло у меня в сердце, да так, что через 3 часа я уже стоял в этой самой убитой комнате на просмотре. Пришло три таких же интересанта типа меня. Интересанты посмотрели, не вдохновились, разошлись. Я остался и решил поговорить с хозяйкой комнаты. Ну распирало меня от любопытства, почему же такая цена.
Хозяйкой оказалась женщина лет 55. Я честно сказал ей, чем вызван мой интерес и поразглагольствовал на тему несоответствия цены предлагаемому объекту. Просмотр закончился, мы пошли до метро и разговорились.
Комната досталась женщине в наследство от брата. Продает ее она уже второй год. Продавала по-старинке - через какие-то газеты и сарафанное радио. О рыночных ценах женщина не в курсе и, устанавливая цену, исходила из каких-то своих расчетов. На Авито объявление выложил ее сын, и в первый же день обеспечил ей 3 просмотра.
Пока она рассказывала о своем брате, истории появления этой комнаты (которая брату тоже досталась в наследство), безуспешных попытках ее продажи, в моей голове созрел план. Рассрочка. Чем черт не шутит? Я попросил у этой женщины продать мне комнату в рассрочку. «Вы все равно ее долго продаете, и неизвестно сколько еще будете продавать, тем более такая цена, а я за это время вам уже выплачу рассрочку», «Сейчас комната стоИт, Вы только платите за нее коммуналку и налоги, а будет приносить ежемесячные деньги», «Для вас это удобнее, чем сдавать комнату - платить-то я буду больше, чем был бы арендный платеж, и вам не надо постоянно искать новых жильцов и терпеть вытекающие из этого неудобства, да и не продать Вам комнату за эти деньги, она стоит на 30% дешевле, а я готов взять за эту цену, списав высокую стоимость комнаты на проценты, которые я бы отдал банку, если бы я был кредитоспособен и мог бы взять кредит», "В таком состоянии и без ремонта не сдать в аренду и продать крайне сложно" - не умолкая парировал я, придумывая все новые и новые аргументы в свою пользу. И она согласилась. Без долгих уговоров. Взяла и согласилась.
На следующий день мы снова встретились и детально обсудили условия сделки. Еще на следующий день мы оформили сделку у нотариуса (цифры и как безопасно для обеих сторон оформить подобную сделку, я напишу в конце статьи).
У меня есть комната. Моя. Собственная. В Питере. Без вложений. Без ипотеки. С этими мыслями я шел домой в этот день и был очень доволен собой.
Эйфория длилась ровно месяц - до первого платежа по рассрочке. Жить в новой комнате мы не могли, ведь она была для жизни совершенно не пригодна без предварительного ремонта, и мы продолжали снимать комнату в бывшем общежитии на Проспекте Просвещения.
Четкого плана во время сделки с комнатой на Ладожской у меня не было - я был обескуражен самой мыслью о собственной жилье, был готов жить впроголодь и платить рассрочку. А в случае кризиса - сделать там супер-эконом ремонт и переехать туда.
Но тут вмешались мои еврейские корни, которые не давали мне спокойно спать, пока у меня есть простаивающий актив, который сейчас, скорее, был больше пассивом.
Ежемесячные расходы по простаивающей комнате составляли:
14 600 рублей - платеж по рассрочке;
1 900 рублей - коммуналка (общедомовые расходы, содержание общего имущества, домофон)
Чуть больше 15 000 рублей, вдобавок к тем 15 000, которые я плачу за аренду комнаты, в которой мы с семье живем, - было для меня по тем временам крутовато.
Я начал думать. Было очевидно, что надо ремонтировать комнату, чтобы превратить ее из пассива в актив. На ремонт нужны деньги, которых не было.
Было два варианта - сделать эконом-ремонт и сдать комнату или же сделать ремонт по типу переустройства в студию, и жить самим, положив конец эпопее со съемным жильем.
Я решил прибегнуть к варианту "комбо" - переделать комнату в мини-студию и сдать ее.
Я все продумал и просчитал - как "дотащить" фановую трубу, как организовать воду, как расставить мебель, чтобы она просто влезла в этот крохотный уголок, как уместить холодильник и прочие житейские мелочи.
Мои расчеты были примерно следующими:
Пластиковое окно. Обязательно надо ставить - старую деревянную раму ремонтировать было бесполезно, да и в образ моей будущей мини-студии оно ну никак не вписывалось. Заложил 12 000 рублей по ценам известного бело-зеленого строительного гипермаркета.
Звукоизоляция и подготовка стен. Комната, все же, располагалась в бывшем общежитии, и без звукоизоляции никак. Планировал смонтировать деревянную обрешетку, в нее минеральную вату Rockwool, зашить гипсокартоном, оштукатурить. Заложил на материалы 42 000 рублей по ценам все того же строительного гипермаркета.
Пол. В комнате был старый паркет, который я планировал демонтировать и организовать пол по технологии «Кнауф Суперпол», а сверху уложить ламинат. Заложил 25 000 рублей.
Потолок планировал звукоизолировать и сделать натяжным, на что отвел бюджет в размере 20 000 рублей.
На пороги, плинтусы и всякие мелкие шалабушки я заложил 3 000 рублей.
Дальше пошло самое дорогое: 100 000 рублей я заложил на обустройство воды и канализации, 50 000 рублей на мебель, 30 000 рублей на технику и 10 000 рублей на всякого рода предметы обихода, типа жалюзи, шторы, карнизы, коврики и т.п.
Нехитрыми подсчетами стало ясно, что на превращение убитой комнаты в пригодное для жизни место надо порядка 300 000 рублей.
А денег, тем временем, как не было, так и нет. Платежи по рассрочке продолжали тянуть деньги каждый месяц.
Я решился на абсолютное, как мне тогда казалось, безумство - найти арендатора на комнату месяцев так на 18 и взять с него деньги наперед, и на них сделать ремонт. Свое "шикарное" предложение я разместил на Авито. Но вот незадача - звонков не было. Как-то не вдохновляла никого фотография убитой комнатушки и обещание того, что через месяц будет конфетка, да еще и по солидной предоплате проживания на полтора года вперед.
Я решил доработать свою идею, немного вложиться и прибегнуть к услугам дизайнера-визуализатора и заключить договор со строительной компанией для проведения всех строительно-отделочных работ. В планах было делать ремонт самому, но сейчас мне надо было показать потенциальному арендатору серьезность моих намерений, поэтому вариант "все сделаю сам" отпал.
Я заказал дизайн-проект за 30 000 рублей с только-только появляющейся на рынке технологией с очками виртуальной реальности. Разработка дизайн-проекта со всеми правками заняла около 15 дней. Тут пригодились все мои сохраненные подборки решений для маленьких квартир. Я четко понимал, что и как должно быть. Дизайнер же придал моим словам красивую графику и связал хотелки с инженерией и доступными по бюджету материалами.
С этим проектом я пошел по строительным фирмам. Доверия не внушила ни одна. Толи я слишком подозрительный, то ли все-таки надо этим строительным фирмам показывать свои реальные объекты, на которых идет работа прямо сейчас, а не только картинками убеждать заказчика в своем превосходстве.
В итоге я заключил договор на проведение строительно-отделочных работ с частным лицом (прорабом), который смог показать 3 своих объекта, которые он ведет прямо сейчас и дал возможность пообщаться с заказчиками. В договоре мы зафиксировали цены, которые, кстати, совпали с моими расчетами с погрешностью в 5%.
Забегая вперед - и с этой строительной бригадой, и с этим дизайнером я работаю до сих пор. Я нанимаю их на обустройство всех моих объектов, которые я приобретаю.
Теперь найти потенциального арендатора было проще. У меня был готов дизайн-проект, у меня была готова визуализация проекта, посмотреть которую можно было в комнате в очках виртуальной реальности, у меня был договор со строителями.
И я вновь пошел на Авито со своим объявлением. Я попросил оплату за аренду на 24 месяца вперед (на 18 уже не катило, т.к. это не покрыло бы мои затраты и я не смог бы рассчитаться с бригадой, купить мебель и технику). Из плюсов я предложил только-только сделанный ремонт, в котором никто кроме потенциального арендатора еще не жил, был готов учесть пожелания арендатора по дизайну, мебели и технике и гарантировал фиксацию цены на весь срок аренды.
Две недели мой телефон молчал. Подкрался очередной платёж по рассрочке за комнату. Коммнуалку за комнату не платил уже 2 месяца. Отданные дизайнеру 30 000 рублей дали дыру в семейном бюджете. Начал печалиться. Неужели все зря... Неужели и этот ход не поможет…
Ничего не бывает в этой жизни зря. Я в этом убеждался уже много раз.
В один прекрасный вечер мне позвонила женщина – по объявлению. Она из другого города, ищет жилье для своей дочери-студентки и ее подруги, которые поступают на 1 курс Петербургской академии художеств. Сейчас на дворе май, а приехать дочки-подружки должны только во второй половине августа.
В качестве серьезности намерений женщина выслала мне почтовый денежный перевод на мое имя в размере 15 000 рублей. Мы определили, что если при просмотре и личном общении нас всех всё устроит, эти 15 000 мы зачтем в счет платежа. Если что-то сорвется по вине потенциального арендатора - я оставлю деньги себе за "простой".
Но все сложилось. В начале июня Татьяна (так звали мою надежду на светлое будущее) приехала в Питер. Я показал ей комнату, дизайн-проект, договор со строительной бригадой. Татьяну и меня все устроило и мы заключили договор аренды. Я получил деньги за период с августа 2015 по август 2017. 360 000 рублей. Я был счастлив.
Я побежал к строителям, оплатил цену, которую мы зафиксировали договором. Надо было успеть все обустроить к приезду студентов, к тому же, дизайн надо было дополнить втором спальным местом, вписать которое в 12 кв.м. без эффекта общежития - высший пилотаж.
После проведения ремонта, я купил мебель и технику. Комната была готова для жизни.
Татьяна «приняла» комнату по Viber-у и поблагодарила за порядочность.
Я полюбопытствовал, почему же они сняли у меня комнату и сразу заплатили за 2 года? Ведь многое за 2 года может измениться. Татьяна сказала, что ей так спокойнее - долгосрочная аренда для нее значит то, что девочки неожиданно не окажутся на улице и Татьяне не придется экстренно выезжать в Петербург искать им жилье. Кроме того, по условиям договора я не мог поднимать арендную плату в течение всего срока аренды.
Сейчас 2020 год. Девчонки живут в этой комнате до сих пор - летом 2020 года заканчивают Академию художеств. А Татьяна, когда в сентябре 2017 года закончился ее депозит, платила за аренду все так же вперед, но уже за 1 год.
К тому времени я бы уже относительно состоятельным Буратино, платежи по рассрочке вносил по 3-4 наперед и деньги, единовременно уплачиваемые мне в счет будущей аренды, мог себе позволить тратить по своему усмотрению.
С тех пор такие решения стали в моей жизни регулярными. Сейчас по Питеру у меня несколько таких комнат (не считая квартир, таунхаусов, домов и автомобилей, о которых я буду рассказывать в других своих статьях).
В этом случае и всех остальных я оформлял комнаты в собственность по одной и той же схеме: оформляли у нотариуса договор купли-продажи комнаты. Сама комната, при этом, являлась предметом залога на протяжении всего срока рассрочки. Это самая простая и оптимальная схема – спокоен продавец, так как понимает – если покупатель перестанет платить, он просто заберет себе комнату обратно, и спокоен покупатель – без копейки денег он становится собственником комнаты, с которой вправе делать все, кроме отчуждения.
Теперь о цифрах.
Стоимость комнаты составила 1 400 000 рублей.
Срок рассрочки - 8 лет или 96 месяцев.
Ежемесячный платеж - 14 600 рублей.
Идем в ипотечный калькулятор. Если бы я взял ипотеку на 1 400 000 рублей на 8 лет под 10% годовых, мой ежемесячный платеж составил бы 21 243 рубля.
Разница существенная. В сравнении с рассрочкой я бы переплатил банку 637 728 рублей.
Даже если сделать альтернативный расчет со стоимостью комнаты 1 000 000 рублей (напоминаю - я купил ее по завышенной цене, мысленно списав высокую стоимость на проценты), мой платеж составил бы 15 174 рубля.
Это близко к тому, сколько я платил, но все равно немного выше. Банку я переплатил бы 55 104 рубля. А еще - банк очень неохотно дает ипотеку на комнаты, плюс страховки жизни, имущества, от потери работы и т.п. И еще один минус - сдавать ипотечную комнату сложно. Точнее сложно получить согласие банка на аренду. А сдавать без этого согласия - чревато. В случае же с рассрочкой, такое согласие не требуется.
И я искал вариант без ипотеки, потому что мне ее попросту не давали. К тому же, первого взноса, которого бы требовала ипотека, у меня не было. Комната мне "досталась" с нулем в кармане.
В ремонт, обустройство воды и канализации, дизайн, мебель и технику я вложил 350 000 рублей.
Итого комната обошлась мне в 1 750 000 рублей.
Сдаю ее я за 15 000 руб./месяц. Цену не поднимаю с 2015 года.
Таким образом, комната стоит на самоокупаемости и через 10 лет себя полностью окупит.
Долго? Долго. Но не забывайте, что Вам это не стоило ни рубля. А через 10 лет комната станет чистым активом, приносящим чистые деньги.
В моем случае рассрочку я закрыл через 4 года, летом 2019 года. С тех пор подобные приобретения я делаю регулярно и за наличные, но это уже совсем другая история... Ее и множество других я буду освещать на своем канале. Подписывайтесь!