Финансирование покупки жилья — это только одна сторона рынка кредитования. Есть и другая, которая предусматривает аккумулирование средств для осуществления подобных активных операций. Вклады физлиц, безусловно, хороший источник фондирования, однако иногда этого недостаточно для быстрого накопления дешевых ресурсов с целью использования для ипотечного кредитования. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – один из способов, к которым прибегают финансовые учреждения, чтобы привлечь дополнительные деньги для увеличения объемов кредитования, позволяющий удешевить для клиентов стоимость займов.
Что собой представляют
Ипотечные ценные бумаги — это долговые ценные бумаги, которые выпускает банк, чтобы привлечь дополнительные финансовые ресурсы. Их обеспечением служат уже выданные ипотечные кредиты. Например, банк выдает несколько кредитов на покупку жилья на общую сумму 20 млн рублей и сразу в таком же размере проводит эмиссию ИЦБ, чтобы снова получить возможность использовать средства в аналогичном объеме. Учитывая, что это долговые бумаги, эмитент обязывается выплачивать инвесторам определенный процент плюс постепенно погашать задолженность.
Деньги на выплату он получает за счет ежемесячного погашения по кредитным договорам. Свою прибыль кредитор формирует как разницу между процентами по выданным ипотечным займам и выпущенным ценным бумагам. Например, средняя ставка по кредиту на покупку жилья составляет 11-12% годовых, а плата по ИЦБ может быть в пределах 2-4% — учитывая объемы сделок, получается неплохой заработок.
Стоит отметить, что ценные бумаги, выпущенные в 2017 году, обеспечиваются кредитами, выданными в 2016 году и ранее. В следующем году их будет покрывать ипотека, оформленная в 2017-м и ранее и т.д. Учитывая, что на текущий момент ставка по кредитам на жилье постепенно снижается, аналогичную динамику демонстрирует и доходность ИЦБ. Банки-эмитенты формируют пул ипотечных кредитов за счет надежных заемщиков, так как наличие просрочки существенно снижает доходность сделки. Регулируется оборот ценных бумаг ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который был принят в ноябре 2003 года.
Как это работает
С помощью ценных бумаг эмитент:
- получает еще один источник финансирования;
- снижает стоимость ресурсов;
- может оперативно восстанавливать свои пассивные ресурсы.
Выгода инвестора заключается в доходе, который гарантируется своевременным выполнением обязательств по кредитам надежными заемщиками с высоким кредитным рейтингом. При этом платежеспособность кредитора не играет важной роли — даже если его объявят банкротом, инвесторы все равно будут получать свои выплаты.
Упрощенная схема выпуска ИЦБ выглядит следующим образом:
Банк активно выдает ипотеку с оформлением закладных.
Из всего перечня закладных банк выбирает те, которые обслуживаются надежными клиентами и формирует из них пул.
Пул продается ипотечному агенту, созданному АИЖК.
Ипотечный агент осуществляет выпуск ИЦБ, которые предусматривают поручительство агентства и выкуп дефолтных закладных (обеспечивают кредиты, по которым заемщики перестали выполнять обязательства).
Банк покупает все ИЦБ у ипотечного агента. Ценные бумаги продаются инвесторам.
Разновидности ИЦБ
Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг, которые находятся в обиходе на территории РФ, следующие:
- облигации с ипотечным покрытием – долговые ценные бумаги, выполнение обязательств по которым обеспечивается ипотечным залогом;
- сертификаты участия – являются разновидностью именных ценных бумаг, которые подтверждают право их владельцев на ипотечное покрытие, на доверительное управление ипотечным покрытием, право получить деньги от погашенных кредитов и т. д.
Существует отдельная разновидность облигаций — жилищная. В данном случае покрытием может выступать только ипотека, где обеспечением являются объекты жилой недвижимости. Облигации с ипотечным покрытием гарантируют держателю выплату номинальной стоимости ценных бумаг и процентов. Как уже упоминалось, их эмиссию осуществляют как банки, так и специализированные агенты.
Последними являются специально созданные юрлица, видом деятельности которых может быть только покупка прав требования по ипотечным кредитам. Ничем другим они не имеют права заниматься. Самым известным среди организаторов эмиссий ИЦБ с помощью ипотечных агентов является АИЖК.
Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipotechnye-tcennye-bumagi.html