Чай или кофе, механика или автомат, айфон или андроид: в жизни часто приходится делать выбор, но нечасто этот выбор влияет на нашу жизнь. Покупка квартиры — другое дело. Чтобы выбрать правильно, нужно обдумать и взвесить все варианты. А мы постараемся помочь: расскажем о плюсах и минусах квартир в новостройках и на вторичном рынке недвижимости.
В чём разница между первичкой и вторичкой
Первичным называется то жильё, на которое ещё никто не оформлял право собственности. Его покупают на этапе строительства и только после сдачи дома оформляют в Росреестре.
Вторичное жильё — это уже зарегистрированная в Росреестре недвижимость. Неважно, жили в ней полвека или не жили совсем: после ввода дома в эксплуатацию права на квартиру регистрируются, и она начинает подчиняться правилам вторичного рынка.
Минусы вторичного жилья:
Сложно делать ремонт
Если представление об уюте у прошлого хозяина отличалось от вашего, возможно ремонт придётся переделывать. Это сложнее, чем обустроить квартиру с черновой отделкой. Нужно будет содрать обои, отколоть старую плитку в ванной и на кухне, снять потёртый паркет или линолеум. И только потом клеить и красить по-своему.
При осмотре квартиры проверьте состояние коммуникаций: осмотрите розетки, убедитесь, что на полу, стенах и потолках нет следов протечек. Лучше заметить повреждения сразу, чем сделать косметический ремонт, а потом обнаружить проблемы с трубами или проводкой. Если вы не профессиональный инженер-строитель, доверьте проверку независимому специалисту.
Сам дом тоже надо ремонтировать
Даже те здания, которые когда-то строились «на века», со временем изнашиваются. Во многих домах старого (и не очень) фонда нужно капитально ремонтировать подъезды и инженерные сети, которые могли прийти в аварийное состояние. В «новой вторичке», сдававшейся в последние 5–10 лет, таких проблем не будет.
Можно наткнуться на мошенников
В некоторых квартирах сменилось столько жильцов, что гарантировать их юридическую чистоту сложно. Продавец может оказаться недееспособным, права одного из прежних владельцев — ущемлёнными, квартира — с неузаконенной перепланировкой. Чтобы проверить владельца и недвижимость, нужно заказывать выписку о правах на квартиру из ЕГРН, просить справки о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам и сведения о зарегистрированных жильцах.
Можно нарваться на неблагополучных соседей
Соседи в давно заселённом доме — всегда лотерея. Вам может повезти, и вы найдёте в них друзей на всю жизнь. А может, за стеной окажется скандальная бабушка или шумные студенты. Прежде чем принимать решение о покупке квартиры, советуем познакомиться с соседями. Заодно можно будет расспросить их про дом и про продавца.
Плюсы:
Есть из чего выбрать
Застройка центральных и исторических районов плотная. Там нет места для новостроек, поэтому, если вы хотите жить в центре, вторичка — ваш вариант. Кроме того, вторичный рынок больше первичного. На нём легче найти жильё поближе к родителям, школе или работе.
Ждать меньше
Заселиться в квартиру можно сразу после заключения сделки. Не придётся ждать, когда достроится дом. А если повезёт найти вариант с хорошей отделкой, не нужен будет и ремонт. Можно сразу праздновать новоселье.
Инфраструктура развита
Вторичная недвижимость располагается в уже обжитых районах. Кругом много супермаркетов и аптек, торговых центров и кинотеатров, фитнес-клубов, школ, детских садов и секций. В районе уже налажено транспортное сообщение, поэтому добираться до работы будет проще.
Разбираемся с новостройками
Минусы:
Въехать сразу не получится
Если вы покупаете жильё в новостройке на этапе строительства, въехать туда сразу не получится. Нужно дождаться сдачи дома, оформить документы, сделать ремонт (если застройщик продаёт квартиры без отделки) и только потом устраивать новоселье. Это не критично, когда вам есть где жить. Но платить ипотеку и снимать квартиру на время строительства будет затратно.
Вокруг шум
Масштабные проекты сдаются поэтапно: часть корпусов возводится раньше, остальные достраиваются ещё год или два. При этом покупать жильё в первых домах первой очереди выгодно — начальная цена на квартиры на 3–5% ниже, чем на подобные в следующих корпусах. Но если выберете этот вариант, будьте готовы, что после заселения придётся жить с видом на стройку и спецтехнику. Учитывайте, что ваши соседи тоже новосёлы. Создавая уют в своих квартирах, они какое-то время будут шуметь перфораторами и стучать молотками.
Инфраструктура плохо развита
Доступные новостройки строят там, где есть много места: на пустырях и окраинах. К ним бывает сложно добраться на общественном транспорте, а иногда — даже на своей машине. В округе может не быть поликлиник, торговых и развлекательных центров. Социальная инфраструктура возводится медленнее, чем жилые дома, поэтому семьи с детьми могут столкнуться с нехваткой мест в школах и детских садах. Со временем всё это появится, и район обживётся, но на первых порах придётся терпеть неудобства. Позитивные примеры тоже есть: некоторые застройщики возводят новостройки рядом детскими садами и школами, в таком случае даже первым жильцам будет вполне комфортно.
Плюсы:
На покупке можно сэкономить
Строящееся жильё стоит меньше, чем готовое, потому что его нужно ждать. Чем раньше заключается договор с застройщиком, тем меньше будет итоговая сумма. Как только квартира сдаётся, её цена вырастает на 10–30%. Так что приобретение жилья в новостройке не только способ сэкономить, но и выгодная инвестиция.
Коммуникации — современные и технологичные
Заселиться в квартиру можно сразу после заключения сделки. Не придётся ждать, когда достроится дом. А если повезёт найти вариант с хорошей отделкой, не нужен будет и ремонт. Можно сразу праздновать новоселье.
В новостройках первый капитальный ремонт обычно проводят через 15–25 лет.
СРОК СЛУЖБЫ ОБОРУДОВАНИЯ И КОММУНИКАЦИЙ ПО НОРМАМ:
радиаторы и нагревательные приборы — 30 лет
трубопроводы (центральное отопление) — 30 лет
запорно-регулировочная арматура (центральное отопление и горячее водоснабжение) — 15 лет
трубопроводы (горячее водоснабжение) — 15 лет
внутренние водостоки из полимерных труб — 15 лет
ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА:
на конструкцию здания, фасада, стен, несущих конструкций, окон, кровли —>5 лет
на крыши и межпанельные швы — до 10 лет
Благоустроенные дворы
Во дворах новостроек возводят детские площадки, высаживают деревья, разбивают скверы. В новых кварталах строят детские сады, школы, поликлиники и парковки. Всё чаще встречаются дворы без машин, в которые могут заехать только аварийные службы или грузовики. Подъезды располагаются на уровне земли, без пандусов и ступеней. Это сильно облегчает жизнь мамам с колясками и маломобильным людям.
Большой выбор вариантов планировки
Кухня размером с полноценную гостиную, несколько ванных комнат, панорамные лоджии, эркеры, гардеробные — всё это гораздо легче найти в новостройках. Пространство распределяется рационально, без проходных комнат и длинных узких коридоров. Некоторые застройщики предлагают жильё со свободной планировкой, так что квадратные метры можно будет спланировать под себя.
Ремонта можно избежать
Если не хочется тратить силы и время на ремонт, можно найти застройщика, который сдаёт квартиры с отделкой. Вы получите жильё с ровными стенами, гидроизоляцией пола и цементной стяжкой, а это сильно уменьшит масштабы будущего ремонта. Квартиры с готовой отделкой в нейтральном стиле — остаётся только поставить мебель и добавить декор.
С юридической точки зрения всё чисто
Во-первых, покупка жилья у застройщика оформляется по договору долевого участия, охраняется законом «О защите прав потребителя» и 214-ФЗ. Это защищает дольщика от ошибок при строительстве, от банкротства застройщика и от задержек по срокам. Во-вторых, квартирой в новостройке никто не владел. Все документы чистые, а сделку после покупки никто не сможет оспорить.
Легко наладить контакт с соседями
Квартиры в новостройках покупают люди с похожим уровнем дохода, поэтому маргиналов среди соседей не будет. На волне общей эйфории от новоселья легко завязываются приятельские отношения, которые потом могут перерасти в многолетнюю дружбу. Среди новосёлов традиционно много молодых семей с детьми. Если у вас есть ребёнок, ему будет просто найти компанию для игр.
Приобретаете квартиру в новостройке:
Проверьте застройщика. Теперь вся информация о застройщиках и проектах хранится на сайте наш.дом.рф — это единая система данных, подконтрольная Росреестру, Минстрою и Центробанку. наш.дом.рф
Изучите проект. В новых домах делают квартиры с несколькими вариантами планировки. Выберите тот, который вам больше подходит (например с большой гардеробной, кухней-гостиной или раздельным санузлом). Узнайте о том, каким будет ваш подъезд и что планируют сделать во дворе. Это можно увидеть на сайте застройщика и обсудить с менеджером.
Узнайте, как будет развиваться район. Вам помогут менеджеры застройщика, сайты районных газет и издания о недвижимости. Узнайте, когда достроятся все дома жилого квартала, будут ли рядом садики и школы, построят ли станцию метро, откроют ли новые маршруты автобусов, трамваев и троллейбусов. Возможно, к тому времени, как достроится ваш дом, район вокруг него сильно изменится.