Предисловие.
Довольно часто, а если быть конкретнее - более 40% сделок с недвижимостью происходит с квартирами, которые находятся в ипотеке.
Наши клиенты, приходя на бесплатную консультацию, с потребностью продать свою квартиру, осторожно так нам задают вопрос: "Знаете, мы хотим продать свою квартиру, а она в ипотеке, наши знакомые сказали, что уже ничего не сделать, и придётся нам сначала гасить ипотеку, и только потом можно ее продавать, это так?"
Как же приятно видеть радость в их глазах, когда сообщаешь им, что это абсолютно нормальная ситуация, и квартиру продать можно. Разумеется, есть определенные сложности, при этом, агентства недвижимости для этого и нужны, чтобы решать проблемы и показывать пути их решения.
Шаг №1 - Узнаем где закладная и какой остаток по ипотеке.
Что такое закладная?
Закладная - это именная ценная бумага удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации. Как правило, закладная составляется банком и подписывается заемщиком в момент получения кредитных средств.
Почему важно знать, где в данный момент находится закладная? У банков есть такая "фишка", они продают закладные в другие банки. Да, это доставляет некоторые неудобства в определенных случаях, при этом, с этим ничего не поделать, это их бизнес и полностью законный.
В общем, звонИм в банк, в котором Вы оформляли ипотеку и спрашиваем, где находится закладная. Здесь есть два варианта:
1. Вам повезло, и ваша закладная все ещё в том же банке, где и была изначально.
2. Ваша закладная стала "жертвой" и была успешно продана. В этом случае интересуемся у менеджера банка, в какой банк она была продана и как давно. Вообще, вас должны были уведомить об этом письменно=)
После того, как Вы выяснили судьбу вашей закладной, фиксируем остаток ипотечного хвоста - оставшуюся задолженность по ипотеке.
Шаг №2 - узнаём своих потенциальных покупателей.
Так как наличие ипотеки считается неким обременением, то и ряд покупателей априори перестанет быть вашими потенциальными покупателями (далее - ПП). По практике, из 100% всех ПП в вашем распоряжении останется около 50-70%, и этот остаток ПП нужно знать, давайте я вас с ними познакомлю.
1. Это те ребята, у которых есть вся сумма на покупку НАЛИЧНЫМИ.
2. Те, у которых есть НАЛИЧНЫЕ средства, для закрытия ипотечного хвоста, а остальная часть будет добавлена ипотечным кредитом.
3. И те, кому может быть одобрена ипотека в том банке, в котором находится закладная, либо в том банке, который кредитует сторонние банки.
Вот эти три типа покупателей, которые РЕАЛЬНО могут купить вашу квартиру, находящуюся в ипотеке.
Шаг №3 - сама сделка.
При выставлении своей квартиры в рекламу, делайте качественное описание вашей квартиры с не менее качественными фотографиями, укажите, что ипотека возможна, а про наличие ипотечного хвоста не указывайте, а сообщайте об этом при телефонном разговоре.
Во время телефонного разговора сразу выясните у покупателей, какая у них ситуация: наличные, ипотека, и то и другое, и уже после того, как Вы поймете, что да, в принципе это реальный потенциальный покупатель сообщите, что ваша квартира в ипотеке с таким-то остатком и переходите к более конкретным вопросам.
Далее уже дело техники.
Вот так, очень коротко, я вам дал понять, что не нужно переживать, если Вы решили продать свою квартиру с ипотекой. Это реально!
Если Вам интересно узнать более подробно о самой технологии продажи квартиры с ипотекой, СТАВЬТЕ ЛАЙКИ, пишите в комментариях свои вопросы, и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на мой канал. С удовольствием отвечу на ваши вопросы и буду публиковать интересующую вас информацию.
С уважением,
Владимир Волков.
АН "Диал", г.Екатеринбург.