Ситуация на рынке недвижимости хоть и не сильно, но меняется. Если раньше, чаще всего оспаривались сделки с пожилыми людьми, то сейчас суды с лёгкостью признают недействительными сделки, по основаниям указанным в статье 61.2 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Это так называемые "подозрительные сделки должника". Об этом и о многом другом я расскажу в данной статье.
С учётом новой судебной практики и на основании многолетнего опыта сопровождения сделок с недвижимостью, я подготовил данный перечень случаев, когда лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы не потерять её в будущем или не быть ограниченным в своих правах на неё.
1. Покупка квартиры у должника (будущего банкрота).
Купить квартиру у лица признанного банкротом можно только на торгах. Стоит отличать данную ситуацию, от приобретения жилья у должника.
Должник - это, вероятно, будущий банкрот. Все сделки совершённые должником за три года до приятия заявления о его банкротстве могут быть оспорены финансовым управляющим, в рамках процедуры банкротства. Недвижимость вернётся в собственность должника и будет продано с торгов. После удовлетворения трёх очередей кредиторов, оставшиеся деньги передадут покупателю по оспоренной сделки. если они вообще останутся.
Вероятность - это степень возможности наступления определённого события, в данном случае банкротства.
Как оценить риск? Это задача юриста, он должен проверить владельца квартиры. Следует изучить: данные портала ФССП, данные портала арбитражного суда, данные порталов городских судов и районных, будет здорово, если продавец покажет кредитную историю.
Если продавец не исполняет свои кредитные обязательства, и сумма просроченной выплаты более 500 000 рублей, на лицо все признаки будущего банкрота. Лучше отказаться от приобретения квартиры у данного лица.
Имейте ввиду, обращать внимание также нужно на юридические лица, где является учредителем или генеральным директором продавец, так как он может быть привлечён к субсидиарный ответственности. А значит, долги у него появятся.
2. Приобретение квартиры с перепланировкой, которую невозможно узаконить.
Перепланировка в квартире проверяется достаточно просто. Для этого понадобится поэтажный план и экспликация, выданные БТИ, либо иным надлежащим органом, и сама квартира.
Если в квартире имеется указанное ниже переоборудование/перепланировка, то стоит отказаться от её покупки: оконный проём изменён или перенесён; к квартире присоединено общедомовое имущество, например, часть тамбура, терраса, чердак и т.п.; затронута несущая стена или колонна; расширен санузел, за счёт кухни или жилой комнаты, центральное отопление вынесено в летнее помещение (на балкон, лоджию, террасу); перекрыт центральные воздуховод, газифицированная кухня совмещена с жилой зоной, изменён фасад дома в зоне расположения квартиры.
3. Без проверки истории наследства и приватизации.
Законом предусмотрена обязательная доля в наследстве. Даже если квартира была получена продавцом по завещанию, вероятность, что появятся наследники и начнут предъявлять права на квартиру, существует.
Даже иждивенцы наследодателя, которые формально не имеют к нему отношения, могут претендовать на наследство. Например, сожительница наследодателя, которая не состояла с ним в браке, но которую он содержал. Сомневаетесь? Почитайте Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 73-КГ19-3 от 23 апреля 2019 года.
Если квартира получена по приватизации, то нужно выяснить, кто был в ней прописан. Если был прописан супруг, который отказалась от приватизации, то лучше не покупать такую квартиру, так как за супругом сохраняется право пользования данным жильём. Стоит также помнить о тех лицах, чьи права были ущемлены при приватизации. Например, права детей, которых выписали до приватизации из квартиры.
4. Не покупайте квартиру с прописанными.
Законом предусмотрены случаи, когда таких прописанных нельзя будет выписать даже по суду. Это касается, например, завещательного отказа, когда квартира была получена по наследству, с обязательной пропиской в ней кого-либо. Или приватизации, когда супруг сохраняет право на пользования жильём.
Также может существовать договор найма (аренды), и прописанный будет пользоваться квартирой на законных основаниях, так как договор аренды не прекращается со сменой собственника. Пусть все выписываются до сделки, иначе существует вероятность получить квартиру с жильцами, а значит ваши права будут ущемлены.
5. У пожилых людей, если они отказались предоставить справки из ПНД/НД.
Достаточно часто оспариваются сделки по основаниям порока воли, сюда также можно отнести сделки, совершенные, хотя и дееспособным лицом, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором оно не было способно понимать значение своих действий или руководить ими.
Такие сделки совершаются либо пожилыми людьми, либо наркоманами/алкоголиками. Оспариваются такие сделки в суде лицом её совершившим, либо лицом, чьи законные интересы нарушены.
Также будет оспариваться сделка лица, признанного в дальнейшем недееспособным. Оспаривают сделку в этом случае его опекуны или попечители.
Если продавец отказывается пройти обследование психического состояния, или предоставить справки из соответствующих диспансеров, лучше отказаться от покупки квартиры.
6. Сделки по доверенности или без собственника.
Всегда подписывайте договор купли-продажи квартиры видя перед собой собственника. Во-первых, вы сами проверяете, кто подписывает договор, во-вторых, вы видите, что человек в здравом уме, в-третьих, собственник жив и здоров.
Все действия, кроме подписания договора, может выполнить лицо по доверенности. Но если вы не можете убедиться, что собственник жив и согласен продать квартиру, то её лучше не приобретать.
7. Если вы не можете проверить документы на квартиру.
Вам не предоставили документы основания приобретения прав на квартиру, смело отказывайтесь от такой сделки. Если вы не можете проверить, каким образом человек стал собственником и на каком основании, то говорить о законности владения им недвижимостью не стоит.
Также рекомендую проверять взаиморасчёт по предыдущей сделки, если квартира была куплена нынешнем владельцем. Вообще, грамотные юристы проверяют всю историю оснований владения квартиры. Для этого заказывается выписка из егрн с информацией о переходах права.
8. Покупка у несовершеннолетнего.
Продажа квартиры собственником, которому нет ещё 18 лет, происходит только с одобрения органов опеки и попечительства. Лучше всего, если решение об одобрении сделки уже имеется и альтернативное жильё приобретено, и вы можете в этом убедиться. В противном случае, есть риск столкнуться с нарушение прав несовершеннолетнего, на защиту которого встанет государство и оспорит сделку.
9. Материнский капитал использован, но требование закона не выполнено.
Маткапитал часто используется для погашение процентов по ипотечному кредиту и суммы долга, либо в качестве первоначального взноса. Родители обязаны оформить общую долевую собственность на детей, в этом случае. Но данные требования не соблюдается. Приобретя такую квартиру, покупатель рискует потерять её часть. Так как права несовершеннолетних будут нарушены. Интересы детей будут защищать органы опеки и прокуратура.
Обратите внимание на то, сколько у собственника квартиры детей, и как он приобрёл данную квартиру. Если в ипотеку, делайте выводы. Можно попросить предоставить справку из ПФР, что маткапитал не использовался. Если предоставить отказываются - делайте выводы.
10. Квартира несколько раз за короткий период времени переоформлялась.
Возможно, переоформление было фиктивным. Реальный владелец не менялся. Также мошенники и аферисты стараются оформлять квартиры на промежуточные звенья или вводить добросовестного покупателя. Будьте бдительны. Что должно насторожить: за три года с квартирой более трёх сделок; в цепочке переоформлений участвовало юридическое лицо; квартира переоформлялась среди взаимозависимых лиц или знакомых.
Если не можете всё до конца проверить, или мотивы переоформления вам не ясны, откажитесь от покупки такой недвижимости.
Читайте на pravonadom.info