Молодые люди представляют момент покупки собственной квартиры, как очень волнующее и обязательно позитивное явление. И только те, кто уже прошел этот путь, вспоминают всю процедуру, как страшный сон. Выгодно купить жилье, квартиру или дом только на первый взгляд просто. На самом деле, несмотря на отсутствие дефицита в этой области, такая покупка – очень хлопотное занятие. Прежде чем оформить документы купли-продажи, необходимо провести предварительную работу, поскольку ставки в игре очень высоки.
Сразу стоит уяснить, что купить приличное жилье по цене ниже рыночной, практически невозможно. Исключением могут стать индивидуальные случаи, когда продавцу в силу жизненных обстоятельств срочно нужны деньги, и он готов проиграть в цене в обмен на срочность. Но такие предложения мониторят опытные риелторы и у единоразового клиента немного шансов их переиграть. Но не стоит благодарить небеса заранее и спешить снимать депозит в банке, если вам неожиданно попалось объявление о продаже квартиры с чересчур заниженной ценой. Не исключено, что это обманная схема недобросовестных дельцов, у которых цель присвоить ваши деньги, или же фикция, рассчитанная на привлечение покупателей.
Подготовка к покупке
Оставим визуализацию специалистам по привлечению богатства, но все же, имеет смысл точно определить параметры будущей квартиры еще до того, как вы отправитесь на встречу с первым потенциальным продавцом. Какой район и этаж вас устраивает? Насколько важна инфраструктура и транспортная развязка? Если вы хотите дешево купить квартиру, вторичка – оптимальный вариант. Но нельзя забывать, что такое жилье находится в зданиях с определенным износом, а сама жилплощадь может иметь сомнительную юридическую историю.
Свои недостатки и преимущества имеет покупка в новострое. С одной стороны, вы покупаете абсолютно новое жилье, но с другой – вокруг нововозведенных жилых комплексов обычно не особо развита инфраструктура, а сама квартира нуждается в дорогостоящем ремонте, поскольку сдается в эксплуатацию с черновой отделкой. Купить квартиру в новостройке можно и на этапе строительства, если вы хотите сэкономить и не спешите с переездом.
Очевидно, что формировать свои желания стоит в соответствии с финансовым положением, но все равно определенная возможность маневра у вас остается. К примеру, вы можете купить однокомнатную квартиру в центре или же приобрести двухкомнатную, но уже в отдаленном районе.
На первый взгляд вопрос финансов кажется вполне понятным: вам известна сумма, которую вы готовы потратить, предложений на рынке достаточно, нужно всего лишь сделать выбор. Но когда дело доходит до практики, возникает ряд нюансов.
Каждый покупатель хочет сэкономить, а продавец – дороже продать. Вряд ли можно поспорить с этой аксиомой. Учитывая это правило, новичок на рынке обычно ориентируется на предложения с заниженной ценой. Но как писалось выше, не всегда такие объекты стоят внимания. Нередко объявления-утки даются с целью привлечь потенциального покупателя. Когда вы позвоните по указанному телефону, вам сообщат, что объект недавно продан и тут же предложат другой объект, но уже с более адекватной ценой.
Если же вы не можете подыскать подходящий вариант в соответствии с суммой, которая есть в распоряжение, стоит подумать о кредите. Кризисы последних лет вовсе не поставили точку в развитии института кредитования, поэтому вы всегда имеете возможность воспользоваться кредитными средствами для приобретения жилья, в котором вам будет действительно уютно.
Специалисты рекомендуют при составлении плана покупки оставлять определенную сумму на непредвиденные расходы. Если вы рассчитываете только на личные средства, стоит помнить, что часть из них пойдет на оплату юридического и нотариального сопровождения, а после покупки может потребоваться частичный ремонт.
Если вы хотите купить квартиру недорого и не прогадать, стоит на время забыть о таких качествах, как скромность и застенчивость. Во время осмотра объекта и проведения переговоров не бойтесь задавать вопросы, даже если они кажутся не существенными. Так вы сможете обнаружить какие-то скрытые недостатки и тем самым получить хорошие аргументы для снижения цены.
Услуги риелтора: выбираем специалиста
Как лучше покупать жилье? Самостоятельно или обратиться за помощью к посреднику? Специалисты уверяют, что без посторонней поддержки неопытному покупателю будет сложно. Эта сфера имеет много подводных камней, поэтому имеет смысл оплатить услуги агента, чтобы потом не пришлось платить за услуги адвоката.
Можно применить промежуточный вариант. Основные этапы работы провести самостоятельно, а на финишные мероприятия привлечь специалиста. Даже в небольших городах сегодня работают десятки юридических контор, которые готовы за определенную плату проконсультировать клиентов по интересующим их вопросам.
Но если вы все же решили воспользоваться услугами агентства недвижимости, возникает следующий вопрос – как правильно выбрать риэлтора? Если вы боитесь рисковать, стоит отдавать предпочтение крупным компаниям. Дополнительный показатель надежности агентства – членство в гильдии риэлторов регионального или федерального уровня. Но не спешите верить на слово сотруднику компании, который в телефонном разговоре всячески рекламирует услуги, или красивым картинкам на официальном сайте. Имеет смысл лично посетить офис агентства, проверить документацию и задать интересующие вас вопросы.
Признаки надежной компании
Очень хорошо, если ваши друзья, знакомые или родственники уже имели опыт продажи или покупки квартиры, и могут порекомендовать вам хорошего риэлтора. Но не расстраивайтесь, если у вас нет связей в этой области. Зная несколько правил, вы и сами сможете сделать вывод о надежности компании и профессионализме агента. При посещении офиса риэлторской фирмы, обратите внимание на такие параметры:
- Место расположения. Уважающая себя компания не будет снимать помещение в отдаленных районах с неналаженной транспортной развязкой. Солидный офис в престижной городской зоне – признак процветания бизнеса, потока клиентов, следовательно, надежности.
- Срок существования. Молодые агентства могут оказывать качественную профессиональную помощь и иметь определенные перспективы в будущем, но вы ведь не хотите рисковать? Большой стаж говорит о том, что компания выдержала кризисы и конкуренцию, а потому заслуживает доверия.
- Интерьер. Продавленный диван в приемной и стул с поломанными ножками – это явное неуважение к клиентам. Руководство авторитетной компании делает все возможное, чтобы создать комфортные условия пребывания в офисе как клиентам, так и сотрудникам.
- Порядок и дисциплина. Если вы записались на определенное время, а вам предлагают «подождать еще полчасика, потому что девушка не успевает», вставайте и уходите. Есть масса других агентств, которые будут уважать свое и ваше время.
Уже в первый визит стоит попросить образец договора на подбор кваритры. Изучая документ убедитесь, что в нем прописаны риски, форс-мажоры. В договоре должно фигурировать название фирмы, а не только фамилия риэлтора. Так безопасней с юридической стороны, в случае возникновения каких-либо судебных споров.
Если же вас все устраивает, и вы готовы работать с конкретным риэлтором, не спешите доверять ему на все 100%, даже если он вам кажется очень милым, обходительным и надежным. Даже не сомневайтесь, каждый агент преследует собственную выгоду и далеко не всегда она пересекается с вашей. Следует насторожиться в следующих случаях:
- вам сообщают, что на выбранный вами объект нашелся покупатель, который предлагает больше денег;
- вам категорически отказывают в торге;
- риэлтор требует завышенный аванс;
- предлагаемые варианты не отвечают затребованным параметрам.
Чтобы не возникло недоразумений, нужно максимально подробно проинформировать специалиста о своих пожеланиях. Если вы катигорически не хотите наблюдать из окна за рассеивающимся дымом из заводской трубы и мечтаете о тихих соседях-пенсионерах – обязательно предупредите об этом агента. Таким образом, вы сэкономите его время и свои нервы.
Как правило, риэлтор старается включить в стоимость объекта и свои комиссионные, о чем клиент может и не знать. Указывая в договоре максимальную сумму, которую вы готовы заплатить имейте в виду, что именно за такую цену жилье вам будет предлагать специалист в надежде получить высокий процент за услуги. Исключить недоразумения вам помогут такие правила:
- обговорите заранее сумму вознаграждение с агентом и зафиксируйте ее документально;
- обсудите аванс и возможные расходы при заключении сделки;
- потребуйте указать в договоре пункты, регламентирующие ситуации, когда ни один из предложенных вариантов не подошел.
Если вы платите аванс, обязательно нужно получить от риэлтора расписку о его получении. Заранее выясните вопросы, связанные с оплатой оформления сделки. Как правило, такие издержки несет покупатель, но следует заранее обсудить все нюансы. Как правило, грамотно составленные договора обязывают агента предоставить покупателю не менее 3-х вариантов жилья, полностью соответствующих заявленным требованиям. Если специалист не справляется с поставленной задачей, он возвращает аванс и выплачивает ранее оговоренную неустойку. Если же риэлтор выполняет все условия, но клиент не удовлетворен предложениями, даже если они соответствуют заявленным требованиям, он вправе потребовать возврат аванса, но за вычетом оплаты предоставленных услуг.
Стоит учесть, что агентство полностью отвечает за ошибки своих сотрудников, но не несет ответственности за недобросовестного продавца. Возмещение морального ущерба покупателю при каких-либо юридических недочетах при проведении сделки возможно только при наличии у компании гражданского договора страхования. Но теоретически любой договор может быть аннулирован через суд, поэтому при выборе риэлтерской конторы и в процессе поиска жилья нужно быть крайне внимательным.
Популярные способы покупки квартиры
Итак, подходящие варианты найдены, выбор сделан и дело остается за немногим – расплатиться за жилье. Как лучше всего это сделать? Наличными, банковским переводом или же рассмотреть варианты кредитования и рассрочки? Метод проведения денежных расчетов никак не регламентируется на законодательном уровне. Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки, поэтому мы рассмотрим каждый их них.
Наличный расчет
С одной стороны, наличный расчет снимает с покупателя ряд проблем. Не надо платить комиссию за банковский перевод и думать о ежемесячных платежах в будущем. Но это и самый нервный способ, поскольку в деле фигурирует очень крупная сумма. Вопрос безопасности здесь имеет первостепенное значение.
Еще на этапе ведения переговоров нужно внимательно проверить состояние квартиры, промониторить юридическую чистоту, согласовать с продавцом наиболее удобные способы передачи денег. Многие агенты считают, что купить вторичную квартиру за наличные – это оптимальный вариант. Однако формально переход прав собственности к новому владельцу происходит по факту государственной регистрации сделки, а регистрация проводится спустя 10 суток после подачи документов. Когда же необходимо произвести расчет с продавцом? Практикуется 2 варианта:
- Расплатится перед оформлением документов, взяв с продавца расписку о получении средств.
- Оплатить покупку после оформления всех необходимых бумаг.
Второй вариант рискован для продавца, поэтому чаще всего передача денег осуществляется на первичном или промежуточном этапе, но с обязательным юридическим сопровождением. Минимизировать риски обоих сторон помогают грамотно оформленные расписки, присутствие свидетелей, фиксация предачи денег на видео.
Банковская ячейка
Такой вариант расчета наличными средствами имеет следующую схему:
- арендуется банковская ячейка на определенный срок;
- покупатель помещает туда деньги, после чего его допуск блокируется на весь срок аренды, кроме последних 2 суток;
- продавец может воспользоваться ячейкой только после предъявления договора продажи собственности, зарегистрированного соответствующей государственной структурой.
Если сделка не состоялась, покупатель в последние дни аренды забирает свои средства из ячейки.
Ипотека
Это идеальный вариант для людей со стабильным доходом, но не располагающих достаточной суммой для приобретения желаемой квартиры. Первичный взнос при заключении ипотечного договора в разных банках варьируется в пределах 10 – 40 %. С одной стороны это отличный способ решить квартирный вопрос. Ведь многие люди годами живут в съемном жилье и ежемесячно оплачивают за проживание огромные суммы. Но с другой – это огромная ответственность. Если вы не уверены в финансовой стабильности, стоит сто раз обдумать все за и против, прежде, чем принять решение. Выбирая такой вариант оплаты, вы в течение многих лет будете вынуждены переводить банку определенную сумму, а залогом вашей платежеспособности при этом станет сама квартира.
Чтобы не пожалеть в будущем, стоит трезво оценить свои возможности в настоящем. Некоторые люди считают, что если они будут экономить на еде, развлечениях, уходе за собой и ходить пешком на работу, то смогут досрочно погасить долг. На самом деле – это путь в никуда. При такой установке, ваше стремление к развитию и достижению каких-либо социальных целей упадет до нуля. Работая без выходных и экономя на всем, вы рискуете впасть в затяжную депрессию и потерять вкус жизни.
Чтобы избежать такого печального развития событий, стоит уяснить главное правило ипотечного кредитования – ежемесячные платежи должны быть для вас посильными. Долг за квартиру должен стать фоном вашей жизни, а не причиной ежедневных проблем. Но если после всех условных расчетов вы определили, что ежемесячно вычитаемая сумма не нарушит ваш привычный образ жизни и не отразится на ее качестве, значит стоит воспользоваться такой возможностью.
Рассрочка
Такой вариант является единственно возможным для покупателей, которые не имеют полной суммы платежа на момент покупки жилья, но планируют в ближайшем времени получить недостающие средства. Рассрочка – это схема, представляющая собой нечто среднее между ипотекой и единовременным расчетом.
При покупке жилья по такому плану, вы вносите определенную сумму при первоначальном взносе, а остальные деньги – в течение определенного времени ровными долями, согласно установленному графику. Первый взнос, как правило, составляет не менее 50% от общей стоимости, срок платежей – 3-6 месяцев, реже до 2 лет.
Этот способ оплаты подойдет людям, которые имеют стабильно высокий доход или планируют в ближайшем будущем получить определенную сумму, к примеру, за продажу имеющийся недвижимости.
Известно, что стоимость жилья при сдаче объекта значительно возрастает. Чтобы сэкономить, многие покупатели стараются приобрести квартиру в процессе строительства. Застройщикам так же выгодно получить инвестиции еще на базе строительства, поэтому они часто предлагают выгодные условия беспроцентной рассрочки с минимальной предоплатой.
Выбираем алгоритм действий
Если вы определили, какая вам нужна квартира, выбрали район, определили лимит суммы и способ оплаты, можно приступать к практическим действиям. Независимо от того, будете вы работать с риэлтором или самостоятельно, нужно обращать внимание на любые детали. А если цена кажется вам заниженной, нужно удвоить бдительность.
По дороге на объект изучите местность и контингент. Для большей наглядности стоит воспользоваться общественным транспортом. Вряд ли вам захочется жить в криминальном районе. Если у вас есть дети или же вы планируете их завести, нужно узнать расположение детских садов, школ, поинтересоваться наличием кружков и секций. Имеет смысл познакомиться с жильцами дома, поговорить с соседями. Придомовая зона, подъезд, парковка, лифт – это все важные элементы вашей будущей территории, поэтому внимательно их изучите в процессе общего анализа.
В самой квартире осмотрите все детали, в частности те, которые чаще всего не упоминаются в общем описании жилплощади:
- тип перекрытий и высота потолка;
- качество проводки и электрики;
- состояние напольного покрытия и стен.
Если вы планируете купить квартиру, вторичное жилье требует особого внимания. Обсудите с продавцом следующие вопросы:
- задолженности по коммунальным платежам;
- предыстория квартиры;
- наличие совладельцев или лиц, прописанных на жилплощади.
Даже если вы работаете с агентством, не поленитесь тщательно перепроверить юридическую чистоту объекта. Если после всех манипуляций вы пришли к выводу, что квартиру вам подходит, нужно обсудить вопрос сроков освобождения жилья и зафиксировать этот момент в договоре.
Я думаю, торг здесь не уместен!
Уместен и даже необходим, несмотря на утверждение легендарного персонажа. Но важно знать планку. Многочисленные попытки во что бы то ни стало сбить цену могут стать провалом, особенно если квартира понравилась и вы очень хотите ее иметь. После очередного восклицания «ну может хоть на 200??» продавец может окончательно расстроится и вообще отказать в сделке в надежде найти более сговорчивого покупателя.
Не стоит также рассчитывать на финансовое послабление, если вы имеете дело с доверенным лицом. Посредники нередко тоже имеют определенное пространство для маневра, но они более устойчивы в плане торга.
Есть одна хитрость, с помощью которой можно проверить реальную стоимость квартиры, если у вас возникли сомнения на этот счет. Позвоните любому незаинтересованному агенту и от имени продавца детально опишите объект озвучив цену, которую за нее просит реальный владелец. Специалист выразит мнение по поводу стоимости объекта. И если вы услышите сумму ниже той, которую предложили вам, можете поторговаться. Для большей объективности эксперимента следует пообщаться с 2 – 3 сторонними риэлторами.
Юридическая сторона
Согласно законодательству, договор между сторонами может быть заключен в свободной форме, но нотариальное заверение станет дополнительной гарантией законности документации. Обязательно следует указать долларовый эквивалент в документе. Сделку по решению суда могут признать незаконной по ряду причин в течение 10 лет. Не стоит даже озвучивать, что может случиться с курсом национальной валюты за это время.
Следующие 3 этапа – оформление сделки:
- Вам, как будущему владельцу жилья, нужно внимательно проверить всю документацию, участвующую в совершении сделки. Особое внимание уделите правоустанавливающим документам и наличию возможных обременений (несовершеннолетний ребенок/дети, арест, залог).
- Если все в порядке, следующий этап – заключение сделки купли-продажи, передача аванса продавцу согласно договору о задатке и подача документации в соответствующий регистрирующий орган.
- Прием объекта и подписаие акта передачи недвижимости.
Сумма задатка определяется обеими сторонами на этапе переговоров. Она служит гарантией проведения сделки купли-продажи. Если по каким-то причинам покупатель откажется завершить сделку, он не получает назад задаток. Но если передумал продавец – он возвращает аванс покупателю в двукратном размере.
Стоит отметить, что покупка квартиры может стоить слишком дорого, если отнестись к процессу легкомысленно. Если у вас недостаточно теоретических знаний и практических навыков, лучше обратиться за помощью к профессионалам.